Воспитание собственника

Если в странах со сложившейся рыночной экономикой собственниками рождаются, о России такого пока что сказать нельзя. В России собственниками становятся. Процесс становления российского собственника включает в себя не столько приобретение собственности, сколько формирование ответственности за свое имущество. Меры государственной власти в сфере недвижимости по сути как раз направлены на то, чтобы воспитать из граждан грамотных и законопослушных собственников.

За недвижимость надо платить

Основной принцип рынка – «за все надо платить» – тюменцы уже осознали с тех пор, как квартиры перестали выдаваться государством за выслугу лет. Подскочившие в 2005-2006 году цены заставили жителей столицы Западной Сибири задуматься о способах приобретения жилья в новых рыночных условиях. Однако многие пока что возмущаются сведениями о том, что в скором времени будет введен налог на недвижимость. Особенный резонанс идея налога на недвижимость, прозвучавшая в послании, получила в крупных городах, где рыночные цены на жилье достигают просто заоблачных высот.

Недоумение и недовольство грядущим введением налога на недвижимость, бытующие в обществе, оправданы только отчасти. Потому что налог этот по сути существует, и каждый владелец какого-либо недвижимого имущества сейчас его платит. Если вы владеете квартирой, то, наверное, раз в год вам приходят бумажки из налоговой инспекции, призывающие вас заплатить налог на недвижимое имущество. Цифры в таких бумажках небольшие.

Весеннее бюджетное послание Владимира Путина изменило ситуацию. Президент поддержал давнюю идею Минфина взимать налог на недвижимость, исходя из ее рыночной цены. Собственно, именно в рыночной цене вся загвоздка. Ведь сейчас ставки налога на имущество физических лиц составляют от 0,1 до 2 % в год. Но ставка высчитывается из инвентаризационной стоимости квартиры или другого недвижимого имущества. Поэтому и размеры налогов столь невелики. Однако введение ставки налога, ориентированной на рыночную цену, – штука довольно сложная. Не тюменским читателям объяснять, как сильно может вырасти цена на недвижимость, даже за квартал. И непонятно, как чиновники собираются высчитывать эту рыночную цену. Для начала разберемся, зачем нужны эти нововведения.

История вопроса

Еще в мае 2006 года президент предупредил общественность, что налог на недвижимость неизбежен. Об этом говорилось в бюджетном послании Владимира Путина Федеральному собранию, размещенном на сайте президента. «Необходимо завершить разработку и принятие нормативных правовых актов, устанавливающих основы и процедуры массовой оценки недвижимости в целях обеспечения введения единого местного налога на недвижимость взамен существующих ныне земельного и имущественного налогов с 2009 года», – говорилось в документе. Ранее введение единого налога на недвижимость в России было запланировано на 2010 год. Так, еще весной 2006 года заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина Александр Иванеев заявил, что налог на имущество физических лиц в ближайшее время в России введен не будет. По данным чиновника, разработка этого налога зависит от методики массовой оценки объектов недвижимости, которую готовит Минэкономразвития. «Пока ее нет, переходить на уплату налога на имущество физических лиц или вводить налог на недвижимость, предусматривающие рыночную оценку объектов налогообложения, нельзя», – заявил г-н Иванеев. Кроме того, для этого необходимо принять новую главу Налогового кодекса о налоге на имущество физических лиц или о налоге на недвижимость.

Проектом Налогового кодекса предусмотрена постепенная замена земельного налога, налогов на имущество предприятий и на имущество физических лиц единым налогом на недвижимость, ставки, льготы и порядок уплаты которого будут определяться местными органами представительной власти. Предполагается, что объектом налогообложения являются рассматриваемые как единый имущественный комплекс земельные участки с находящимися на них зданиями, строениями, сооружениями (в том числе подземными), жилыми и нежилыми помещениями (в том числе и объекты незавершенного строительства), а также доли в таких объектах недвижимости, находящихся в долевой собственности. Льготы по налогу на недвижимость установлены для органов власти, Центробанка, бюджетных организаций, не преследующих в своей деятельности извлечения прибыли, религиозных организаций, иностранных представительств и международных организаций, физических лиц в пределах социальной нормы жилья.

Однако то, что еще в 2006 году казалось таким далеким, в 2007 стало реальностью. Потому что президент в новом бюджетном послании поручил принять главу Налогового кодекса об имуществе граждан, по которой налог на жилье взимался бы исходя из его рыночной цены. Но при этом предусмотреть такую систему вычетов, чтобы налоговое бремя в отношении малообеспеченных граждан осталось на существующем уровне.

Помимо этого, Совет Федерации одобрил закон о едином государственном кадастре недвижимости. После разработки единого государственного кадастра (для этого вводится даже новая профессия кадастрового инженера) у чиновников появится информационная база для массовой оценки недвижимости и земли. С введением в 2012 году открытой электронной системы, основанной на едином государственном кадастре, эта задача значительно упростится.

Что предлагается?

Новый налог на недвижимость уже предусмотрен в утвержденных правительством «Основных направлениях налоговой политики на 2008-2010 гг». Согласно документу, на федеральном уровне будет установлена только максимальная ставка налога. Шкала ставок может быть прогрессивной, но конкретные ставки, льготы и необлагаемый минимум определят муниципалитеты, говорит руководитель налогового департамента минфина Илья Трунин. Руководитель экспертного управления президента Аркадий Дворкович уверяет, что налоговая нагрузка для 90 % граждан не изменится. Больше должны платить те, кто имеет дорогую недвижимость, а таких граждан примерно 10 %, считает Дворкович. По его словам, власти не стремятся получить больше доходов от налога на недвижимость по сравнению с теми суммами, которые государство получает сейчас. А заместитель министра финансов Сергей Шаталов не исключил, что ставки налогов для дешевого жилья могут быть даже снижены по сравнению с существующими вплоть до полного освобождения от налога самых малоимущих.

Взимать налог с рыночной стоимости жилья чиновники хотят давно. Правительство обсуждало эту идею несколько раз, начиная с 2002 года. Но каждый раз их планы разбивались о непреодолимую преграду – отсутствие системы массовой оценки стоимости жилья: данных о реальной цене каждой квартиры у чиновников нет, а расходы на индивидуальную оценку жилья были бы больше, чем поступления от налога. К тому же государству придется проводить регулярную переоценку, ведь цены на недвижимость меняются. Чиновники Минэкономразвития уверяют, что проблема решена: уже написан проект поправок в законодательство о массовой оценке. Методику оценки утверждает федеральное правительство или Минэкономразвития, ее заказчиком выступают регионы, а исполнителями будут оценщики, победившие на конкурсе. Механизм уже отработан на оценке земли.

Предусмотрена и переоценка. Она будет проходить не чаще, чем раз в три года. Но инициировать пересмотр смогут и сами граждане. Цена, установленная методом массовой оценки, станет отличаться от реальной рыночной, добавляет г-н Трунин: это будет усредненная оценка за несколько лет. А после того, как государство установит стоимость недвижимости, с которой будет исчисляться налог, должна быть предусмотрена и процедура апелляции, считает г-н Дворкович. Председатель налогового подкомитета госдумы Наталья Бурыкина настроена скептически. Государство обещало, что взимание земельного налога с кадастровой стоимости участка не обременит малоимущих, но на практике это произошло, рассуждает она. К тому же оценивать пока нечего, поскольку отсутствует единый учет строения и участка, на котором оно находится, напоминает г-жа Бурыкина.

Оговорки

Первоначально возникший недостаток информации по новому налогу породил множество слухов. Некоторые люди начали высчитывать ставку, исходя из старых данных. Ведь по старому налоговому законодательству жилье делилось на три категории: стоимостью до 300 000 рублей, от 300 000 до 500 000 рублей и свыше 500 000 рублей. Жилье стоимостью свыше 500 000 рублей автоматически считалось дорогим. Однако если применить эти данные «вслепую» к рыночной ситуации, то «дорогими» в Тюмени окажутся буквально все виды жилья, начиная с комнат в общежитиях и пансионатов. Это и вызвало некоторую панику. Потому что если сейчас самое дешевое жилье стоит примерно 900 000 рублей, то 2 % в год от такой суммы составит 18 000 рублей. А это, согласитесь, уже довольно ощутимая сумма.

Однако такие расчеты, которые первоначально стали предпринимать особо беспокойные собственники, не имеют под собой никакого основания. Потому что, согласно рыночным ранжирам, стоимость дорогого жилья будет определяться совсем не по нормам БТИ. Ситуацию сразу пришлось подробно комментировать чиновникам – так как назрела необходимость успокоить население. Минфин предлагает на федеральном уровне установить максимальные ставки, а муниципалитетам будет предоставлено право самим в пределах разрешенного выбирать ту ставку, которую они считают разумной. Также местные власти смогут предусматривать различные льготы для пенсионеров, военных, инвалидов и других категорий граждан. Будет предусмотрена система необлагаемого минимума. Например, 15 метров на человека не облагаются налогом, а все, что сверх этой суммы, – облагается. Но это опять-таки должно быть отнесено к компетенции местных властей.

Помимо этого, оптимизм, по мысли чиновников, должно вселять предложение президента о различных льготах и вычетах. Однако в крупных городах на цену жилья влияет не столько его состояние, сколько расположение. Даже квартира жуткого вида и в ужасном состоянии в центре города будет стоить заведомо выше, чем на окраинах. Конечно, малообеспеченному гражданину можно будет получить налоговые вычеты. Только вот многие ли граждане будут в состоянии собрать все справки? Да, активно внедряется принцип «одного окна». Но во что он реально выливается? Если раньше решениями ваших проблем с документами занимались десятки ведомств с огромными штатами, то теперь все проблемы решает «одно окно». Это вроде бы удобно: никуда бегать не надо, только вот скорость прохождения документов через необходимые процедуры от этого снижается в разы.

Итак, основной вопрос, который придется решать чиновникам и который вызовет самую бурную реакцию в обществе: какую именно недвижимость считать дорогой? В принципе, чиновники изначально предполагали высчитывать ставку налога, исходя не из инвентаризационной стоимости или рыночной цены, а кадастровой стоимости объекта. Ведь кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной, но при этом имеет четкие параметры регулирования. Но такой эксперимент уже с треском провалился в Тверской, Кемеровской, Самарской и Калужской областях – меры привели лишь к резкому росту налогов.

Кто пострадает?

Рынок недвижимости в крупных городах ассиметричен. Поэтому и пострадавшие от нового налога будут определяться не своими доходами, не своей принадлежностью к тому или иному классу и даже не состоянием своего жилья. Они будут определяться рыночной стоимостью своего жилья. Таким образом, пострадают, например, совершенно разные люди, которых судьба забросила в девятиэтажку в центре города. Только пострадают в меньшей степени. И если молодая обеспеченная семья, купившая здесь квартиру, с легкостью выложит налог в карман государства, то пожилые люди, получившие квартиру в этом доме еще в советские времена, или их наследники могут и не позволить себе такой роскоши.

У нас не Америка, это давно замечено. И если в США в центре города живут не такие уж богатые люди, а богатые предпочитают селиться на окраинах, то для нас по-прежнему актуальна оппозиция «центр-окраина». И потихоньку вдалбливается мысль о том, что в центре должны располагаться исключительно элитные квартиры, и жить в них должны люди с высоким уровнем доходов. В этой связи поучителен пример с возведением жилого клуба «Даудель» в нашем городе. Первоначально координаторы проекта предполагали в нем довольно высокую долю так называемого социального сегмента – то есть однокомнатных квартир. Однако фактор расположения жилого клуба в центре города даже это малоформатное жилье делал дорогим, и на такие квартиры просто не было спроса. По словам координатора проекта Игоря Михайлова, компания вовремя отказалась от строительства однокомнатных квартир в центре города. Мысль, которую доказал рынок в данном случае, – жилье в центре – не для бедных. Собственно, после введения налога в «рыночном» формате эта мысль окажется окончательно доказанной.

Уже сейчас ведутся разговоры о том, что те, кто не сможет платить высокий налог, но при этом пожелает остаться в дорогом по рыночным меркам жилье, прибегнут к деприватизации. Эксперты опасаются, что в первую очередь повышение ударит по карману так называемого среднего класса, не далеко ушедшего в своем богатстве от бедного населения страны. По словам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, исполнение этой программы будет сложно технически, что может свести на нет все положительные стороны новой системы налогообложения. Во-первых, непонятно, кто и по какой системе будет определять рыночную стоимость, которая в течение года может меняться в разы. Это не так просто, как кажется на первый взгляд, и потребует огромных человеческих и временных ресурсов, – предупреждает он. Естественно, что причиной мыслей о деприватизации является тот факт, что на муниципальное жилье новая система налогообложения распространяться не будет.

Борьба со спекулянтами

Второе налоговое нововведение министерства финансов касается изменения права на полное освобождение от подоходного налога при продаже квартир. Сейчас при продаже недвижимости Налоговый кодекс позволяет гражданам не платить подоходный налог со всей вырученной суммы при условии, что квартира, дом или земельный участок находился в собственности более трех лет. Если же срок владения проданной недвижимостью составил менее, чем три года, из полученного дохода вычитается 1 миллион рублей или, по выбору, сумма документально подтвержденных расходов на ее приобретение, и из оставшейся суммы выплачивается 13-процентный подоходный налог.

Минфин предлагает скорректировать эту систему. Полное освобождение от налога предлагается предоставлять только если реализуемый объект является единственным объектом жилой недвижимости, находящимся в собственности налогоплательщика. Другое условие Минфина: «По адресу указанного объекта недвижимости находится место жительства налогоплательщика». Это нововведение, как и первое, призвано отделить инвесторов от обычных граждан, и уж с инвесторов взять налог по полной программе.

По мнению экспертов, это антирыночный шаг, ведь квадратные метры – один из видов активов, валюты. В любой стране люди поэтапно решают свой квартирный вопрос. При введении такой системы получится квартирное крепостное право – купил, а продавать тебе невыгодно.

Что же до изначальной цели введения налога – борьбы со спекулянтами и последующим понижением цен, – то бороться скорее следует иными методами. А именно – больше строить жилья. Только увеличение количества вводимого жилья способно снизить цену.

По словам экспертов, эта налоговая мера преждевременна. Последствия инициативы, которые можно предсказать уже сейчас, – трудности с администрированием и уход в «серую» нишу большинства сделок. Как контролировать рыночную стоимость по каждой сделке? К тому же, вводить одновременно два налога на недвижимость, не прописав тщательно все документы, – это слишком.

Благие намерения чиновников можно понять – с ростом цен на недвижимость надо как-то бороться. Однако не является ли опасность спекуляций преувеличенной? Не секрет, что сами разговоры о спекуляциях давно уже стали обычной спекуляцией. Спекуляциями нам объясняют буквально все – и недостаток жилья, и небывалый рост цен на него. Между тем, слабость чиновничьего аппарата как раз в том и заключается, что точной информации о количестве спекулятивных операций на рынке недвижимости нет ни у кого. Вполне возможна такая ситуация, при которой реальное количество спекулятивных квартир окажется ничтожным, и тогда все эти налоговые нововведения пойдут насмарку, попутно задев практически все слои населения. Особенно те слои, которые, благодаря имеющейся в собственности недвижимости, сейчас чувствуют хоть какую-то уверенность в завтрашнем дне.