Земля вокруг Тюмени: уже не успеть?

Прошлым летом земельный рынок Тюмени ощутимо оживился. Риелторы на фоне спада интереса к типовому многоэтажному жилью отмечали интерес к рынку загородного предложения. Многие в городе уже, что называется, «надышались» газами, а в стране с самой большой площадью в мире жизнь в городских трущобах и вовсе кажется нонсенсом.

В Тюмени рынок малоэтажного предложения не так велик, а к строительтству организованных коттеджных поселков московские девелоперы только готовятся. Пока же приходится выбирать из того, что есть. А так как этого «есть» не так много, все большее количество людей предпочитает строить дом или коттедж самостоятельно. Благо технологии для строительства загородного жилья сейчас существуют самые различные – и на вкус, и цвет, и на кошелек. Поэтому первый вопрос, который встает перед человеком, решившим обзавестись собственным домом (а не квартирой) – это вопрос о покупке земельного участка.

Страшные спекулянты

Земельный рынок серьезно отличается от рынка квартир. Если на рынке квартир доля так называемых «черных риелторов» в последнее время значительно снизилась и они сильны исключительно в сегменте аренды, то вот с землей дело обстоит несколько иначе.

Во-первых, в базах серьезных тюменских агентств недвижимости предложений по продаже земельных участков не так много. В то же время само предложение на рынке довольно велико. Объяснить это можно только тем, что продажей земли занимаются маклеры. Далеко за примерами ходить не нужно – два-три года назад в преддверии расширения границ города стали появляться предложения о продаже небольших заброшенных участков в дачных обществах. Участки на Московском тракте продавались по бросовым ценам. Покупали их в основном те, кому была необходима тюменская прописка. Правда, прописаться удалось не всем – многих продавцы попросту обманули.

Земля в дачных и садовых обществах – вообще предмет отдельного разговора. Строго говоря, такие участки не очень привлекательны прежде всего из-за малого размера – четыре–шесть соток. Покупая такой участок, вы покупаете и проблемы с его дальнейшим оформлением, если оно потребуется.

Между тем, председатели дачных и садовых обществ и сейчас распродают участки в своих владениях разного рода спекулянтам. Спекулянты покупают их зачастую оптом, а затем распродают их по завышенной цене. Иногда участки со спекулятивными целями продаются и перепродаются по несколько раз.

В плане цен необходимо ориентироваться на рынок. Если цена участка намного ниже рыночной, значит, есть дополнительные отягчающие обстоятельства – например, участок находится под обременением или его невозможно оформить в собственность. Или участок просто является землей сельскохозяйственного назначения и его придется юридически переводить в статус «под индивидуальное жилищное строительство». По словам заместителя директора агентства недвижимости «Константа» Зинаиды Семовских, особое внимание следует обращать на юридический статус участка и сопровождающие документы. Желательно оформить покупку у риелтора – так как риелторы «нехорошими» участками практически не занимаются. Покупка участков, находящихся в долгосрочной аренде, особого интереса как для частного инвестора, так и для желающего построить дом, не представляет. Прежде всего участок, по словам г-жи Семовских, должен иметь документы, удоствореяющие право собственности и кадастровый план. Без кадастрового плана участка как такового не существует. Риелторы, как правило, продают те участки, документы у которых уже готовы.

Земля – не квартира, построенная по определенным стандартам. Поэтому при покупке земельного участка нюансов оказывается намного больше. Например, вы летом можете купить участок, который весной и осенью стабильно заливает водой. О строительстве на таком участке на время можно будет забыть. Участки на высоких местах, с расположенным рядом лесом или водоемом традиционно продаются по более высокой цене.

Государство подстегивает цены

Цены на землю подстегивает, как это ни странно, и национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Одним из приоритетов для власти является развитие малоэтажного строительства. В Тюмени примером централизованной реализации малоэтажного проекта может служить застройка поселка Комарово. С примерной стоимостью земельных участков в Тюменском районе вы можете ознакомиться в недавно подготовленном нами ценовом мониторинге. Средняя цена сотки может показаться довольно высокой – самые большие участки продаются по 30 тысяч рублей за сотку, самые же привлекательные могут продаваться и по 250, и по 350 тысяч рублей за сотку.

О каких инвестициях здесь может идти речь, спросите вы? Однако достаточно сравнить цены на конкретные участки с ценами на конкретные квартиры, чтобы понять, что покупка земли – серьезная альтерантива приобретению недвижимости. За 1,5 миллиона рублей вы можете купить разве что «убитую» однокомнатную хрущевку. Но на эти же деньги можно купить солидный земельный участок (16 соток) с подведенными коммуникациями в радиусе 30 километров от Тюмени.

Есть разные способы, которыми можно значительно повысить цену участка. Самый сложный, конечно, – это строительство дома и продажа уже не голого участка, а усадьбы. Но это дело довольно дорогое, а загородное жилье – сложный продукт, продажа которого – целое искусство. Однако многие перекупщики повышают цену участка просто за счет фундамента. Голый земельный участок огораживается, на нем ставится стандартный фундамент под дом. Затраты здесь не так велики, а продаются участки с фундаментом уже значительно дороже.

Комментарий риелтора: покупка земли привлекательна всегда

И все-таки, есть ли смысл частным инвесторам сейчас вкладываться в землю вокруг Тюмени? Об этом мы поинтересовались у исполнительного директора агентства недвижимости «Адвекс-Т» Андрея Слотина: «Покупка земли привлекательна всегда. В ближайшие пять лет земельный рынок вокруг Тюмени будет очень интересным. Что будет потом – точно не скажу. Но о том, что в течение ближайших пять лет покупка земельного участка вокруг Тюмени – это работающая инвестиция, могу говорить с полной уверенностью. Два года назада говорили – берите землю, стройтесь. А потребители разводили руками – дороговата земля. Если же посмотреть на те цены, по которым продавалась земля два года назад, то на фоне нынешних они покажутся очень небольшими. И сейчас, спустя два года, те, кто тогда не купил землю, буквально хватаются за голову – «что же я тогда-то землю не купил?». Поэтому могу сказать, что через два года сегодняшние цены тоже будут казаться небольшими.

Сейчас на рынок выходит земля, которая была ранее предназначена для сельскохозяйственного назначения. Эта земля будет распродана, уйдет во вторые руки. То есть перекупщики приобретут эту землю сейчас, когда она только выходит на рынок, после этого перепродадут ее с реальной прибылью для себя. Скоро этот процесс закончится, и может начаться второй виток роста цен на землю. На мой взгляд, все, что находится в радиусе 20 километров от Тюмени – нужно брать просто не глядя. А вот что касается участков, расположенных дальше – тут уже необходимо следить за тем, в каких направлениях пойдет развитие рынка малоэтажной застройки».

Таким образом, успеть еще можно. Следует отметить, что тюменский рынок недвижимости во многом повторяет тенденции московского рынка. В Москве частным инвесторам с небольшими средствами уже предлагают задуматься о покупке расположенных в дальнем радиусе от столицы земельных участков. Пока неизвестно, достигнут ли тренды удорожания земли действительно удаленных от Тюмени участков в районах юга области. Пока что там – во всех смыслах – частного инвестора встречает непаханное поле.