Тюменский рынок недвижимости: тренды-2008

На тюменский рынок приходят новые игроки – кредитные брокеры, сетевые агентства недвижимости. При этом по сравнению с рынками соседних городов-миллионников, тюменский рынок выглядит несколько хаотичным, многие сегменты только набирают силу. О том, что должны делать в этой ситуации риелторы, рассказывает председатель Совета директоров компании «Адвекс-Тюмень» Сергей Сухарев.

Операторы выходят на новый уровень пиара и маркетинга

– Количество мероприятий вокруг рынка недвижимости в нашем городе растет. Как вы оцениваете такую активность и недавно прошедшую выставку недвижимости от ОРТ?

– Безусловно, это хорошо, что проводятся мероприятия разного формата, посвященные недвижимости. Их становится больше, и это показатель того, что люди стали заниматься маркетингом, их интересует продвижение услуг. Что касается прошедшей выставки, то по качеству, по уровню работы экспонентов, по формату выставка показала, что год от года она как мероприятие растет. Каждый год добавляет некой новизны, качественней становится работа самих экспонентов. Самое главное – расширяется круг партнеров. Застройщики и банки начинают понимать, что в таком формате эффект синергии очевиден. Ведь клиенты приходят с разными проблемами и одновременно могут проконсультироваться со всеми участниками рынка.

Прошедшая выставка показала, что мы движемся в правильном направлении. И я считаю, что сегодня мы готовы выводить выставку на новый уровень. В будущем году мы планируем привлечь большее количество девелоперов, застройщиков, безусловно интересны и дизайнерские, архитектурные агентства и бюро. Сегодня все профессиональные участники рынка недвижимости должны быть вместе представлены на едином поле. Выставка подтверждает эту тенденцию. Потому что эффект синергии, когда клиентские потоки общаются и получают информацию, совершенно очевиден и полезен.

Нашествие сетевиков отразится на непрофессионалах

– Как вы оцениваете приход на рынок риелторских услуг сетевых игроков?

– Присутствие новых игроков на рынке всегда позитивно. Мы не переживаем и не боимся их, потому что знаем свои преимущества. Наша компания уже 12 лет на тюменском рынке, и за это время сделано такое количество работы, которое сложно провести в короткий срок, даже располагая большими финансовыми ресурсами. Что касается так называемых новых технологий, инновационных экспериментов, то я считаю, что это некая игра с потребителем. Все давно уже придумано и все давно понятно. Но желание реализовать эти новые форматы вызывает уважение. Но отдельно хотелось бы подчеркнуть, что все это называется одним словом – эксперимент. Дай бог, чтобы все сложилось, чтобы все получилось у наших уважаемых гостей из других территорий и других государств. Время покажет. Что касается новых игроков – поживем, увидим.

На самом деле это только начало экспансии, думаю, что в ближайшее время на тюменский рынок зайдут и другие известные лейблы рынка недвижимости. Они уже пытаются с нами разговаривать и выстраивать отношения. Это так называемая вторая волна, которая к 2010–2011 годам начнет продвигаться на рынок России, в том числе и в наш регион. Мы к экспансии готовы. Для этого мы открываем новые офисы, вводим новые стандарты, совершенствуем сервис. Экспансия ударит, прежде всего, по маклерам, по небольшим и слабым агентствам, которые не наработали себе имя, бренд, у которых нет наработанной клиентской базы.

– Тем не менее, выстраивать отношения с лидерами рынка им также придется?

– По нашим сетевым коллегам у меня есть серьезные вопросы в части сотрудничества на уровне нашего профессионального объединения. Мы живем, работаем и развиваемся в соответствии с единым национальным стандартом брокерских и риелторских услуг на рынке недвижимости, утвержденным Российской гильдией риелторов. В рамках этих стандартов принят пакет документов, разработаны программы обучения и сертификации риелторов. Сетевые игроки пока что готовятся к вступлению в РГР. И полагаю, что наше сотрудничество будет возможно в ближайшем будущем. Сегодня нужно четко разделять тех, кто работает по единому национальному стандарту риелторских услуг и тех, кто эти стандарты не выполняет.

Работа по единому стандарту предполагает создание единой комиссии внутри общественного объединения, которая рассматривает все жалобы, поступающие от потребителей риелторских услуг. В этом смысле процедура саморегуляции сектора риелторских услуг, на мой взгляд, в структуре профессионального объединения представлена наиболее четко. Клиент, обращаясь в риелторскую компанию – члена Объединения риелторов Тюмени, – совершенно четко понимает, что он получает стандартизированную услугу, и если эта услуга не соответствует его ожиданиям – он имеет инструмент воздействия в лице комиссии по стандартам этики и профессиональной практики.

Мы понимаем, что создаем новую для России профессию «агент по недвижимости», равняясь при этом на лучшие зарубежные примеры. Ведь западные рынки, например американский, существуют в цивилизованном виде более 120 лет.

Хрущевки будут дешеветь

– Аналитики отмечают, что рынок долевок растет, в то время как рынок устаревшего жилья вызывает все меньший интерес. Такая тенденция сохранится в ближайшем будущем?

– Процесс стратификации первичного и вторичного жилья продолжится. Такая тенденция представлена на всех рынках мира. Москва, Санкт-Петербург, Варшава, Прага, Будапешт – везде мы можем наблюдать данную тенденцию. Качественно новое жилье будет расти в цене, некачественное и устаревшее жилье будет дешеветь. Продаваться «брежневки» и «хрущевки» все равно будут, но это очень вялый оборот. И когда застройщики будут планировать и строить малобюджетное и малоформатное жилье (а такие проекты уже есть), устаревшие квартиры могут упасть в цене. Конечно, тут свою роль играет location, так как «брежневки» и «хрущевки» продаются в хороших районах, на первой линии, а новое жилье концентрируется на окраинах. Многие клиенты сейчас отдают предпочтение качеству и новизне. Рынок долевок сегодня выходит для риелторов в равную позицию с вторичным рынком, а в некоторых вопросах даже опережает его. К тому же рынок долевого участия становится законным, прозрачным и понятным для клиента.

Риелторы заключают дилерские договора с застройщиками, они приглашают нас проводить продажи их объектов. Мы выступаем консультантами по инвестициям, и с продвинутыми девелоперами у нас очень хорошие отношения. В понятие «девелопер» я вкладываю следующие составляющие: масштабность проекта, комплексная застройка целых районов. Есть концепция, есть логично выстроенная инфраструктура. Это современнно. Девелоперов становится больше, потому что в эту сторону идет рынок. Точечная застройка тоже останется, так как этот формат работает с меньшим оборотом инвестиций, что для иных застройщиков остается привлекательным.

– А какие районы сейчас можно назвать перспективными?

– Ответ очевиден: самыми перспективными являются все новые районы. Они современны, в этом направлении идет развитие города. Эти районы планируются уже иначе, с другими критериями. Вопрос только в том, как это будет реализовываться на практике – насколько много будет площадей для парковки, какие по ширине будут улицы. Вот это очень важно. А собственно архитектурные прорисовки в этих районах делаются уже иначе.

– Но ведь по сравнению с Екатеринбургом или Челябинском даже в новых районах чувствуется какой-то недостаток простора?

– Конечно, в городах-миллионниках кварталы изначально планировались так, что простора для строительства намного больше. Там много высокоэтажных домов, которых нет в Тюмени. Это история города. У нас все по-другому, и сам город исторически компактный. Поэтому он будет выходить в новые районы. К тому же центр города должен быть не только дорогим, но и архитектурно привлекательным, это мое убеждение. В любом крупном городе в центре живут обеспеченные люди.

Рынок малоэтажек очень невелик

– Как вы оцениваете современное состояние рынка малоэтажной недвижимости в нашем городе?

– В Тюмени рынок малоэтажной и загородной застройки очень невелик. Несколько проектов, которые имеются, рынка еще не создают. Сейчас готовится немало площадок для малоэтажной застройки. Это совершенно другой формат жизни. Придут девелоперские группы, которые будут продавать свои поселки. Не будем забывать и о том, что по сути даже то предложение загородной недвижимости, которое есть сейчас, мало контролируется риелторами. Почему? Потому что в малых городах этот процесс контролировать невозможно. Приехал покупатель, посмотрел и купил. В связи с этим здесь требуется вводить новую практику – работу от продавца. Риелтор заключает договор с продавцом и ищет покупателя. У нас же сейчас по-другому. Договор заключается с покупателем. Поэтому данный рынок не развит. Но за малоэатжным рынком будущее. Технологии продаж такого жилья хорошо развиты в Соединенных Штатах Америки. Мы с этой технологией знакомы, но вот поселков такого класса пока что в Тюмени нет. Не будем забывать и о том, что правительство и президент активно продвигают именно малоэтажное строительство.

«Адвекс» открывает болгарское направление

– Предложения зарубежной недвижимости на рынке Тюмени не так много. Ваша компания не собирается заняться этим направлением?

– Компания «Адвекс» имеет американские корни, и, начиная свой бизнес в Тюмени, мы пытались наладить отношения с зарубежными игроками – в США, Чехии, Венгрии. Однако тогда, а было это 12 лет назад, операции с зарубежной недвижимостью мало кого интересовали. Вообще, продавать недвижимость, расположенную за пределами своей страны, довольно сложно.

Однако сегодня ситуация поменялась. В Тюмени есть несколько представителей компаний, которые продают зарубежную недвижимость. «Адвекс» является официальным дилером нескольких иностранных застройщиков, и мы будем активно развивать болгарское направление. Мы совершенно открыто можем говорить о преимуществах. Во-первых, прекрасный климат, море, качественные продукты питания. При этом цены на недвижимость в Болгарии значительно ниже, чем на тюменское жилье. Человек, продавший трехкомнатную квартиру в Тюмени, может спокойно купить трехкомнатные апартаменты на первой или второй линии, в пятидесяти метрах от моря. Цены в Болгарии очень интересные. Другой немаловажный фактор – язык. Вывески на русском языке, огромное количество русскоговорящих местных жителей. Это комфортно. Сейчас есть много других интересных по ценам предложений – Турция, ОАЭ. Эти направления нам тоже интересны, но основные свои усилия сосредоточим именно на Болгарии.

Человек, купивший недвижимость в Болгарии, получает мультивизу и может ездить в эту страну без ограничений. Если же вы собираетесь заниматься там инвестициями и девлопментом, то можете получить льготный режим для постоянного проживания. Должен сказать, что это не только недвижимость для отдыха. В Болгарии есть интересные инвестиционные проекты. Достаточно сказать, что в Болгарии сегодня строят американцы, испанцы, шотландцы, англичане, украинцы, казахи, русские. Там хороший бизнес, можно не только отдыхать, но и работать. У нас будет развиваться и инвестиционное направление.

Вводить новые правила игры

– На первый взгляд, кажется, что риелторы мало представлены в операциях с коммерческой недвижимостью. Это действительно так?

– Если говорить о риелторах, то за последние два года ситуация значительно изменилась. Они представлены как профессиональные посредники и в этом секторе рынка. Тормозит участие специалистов по продаже недвижимости в этом сегменте исключительно недостаточная их собственная квалификация. Ведь здесь необходима несколько иная культура работы с собственником. Потому что в работе с коммерческой недвижимостью договора нужно заключать с собственником, выступать консультантом по продаже объекта. И тогда все станет иначе. Надеяться на культурность и порядочность покупателей не стоит, потому что довольно часты случаи, когда покупатели коммерческой недвижимости, увидев объект, выходили на продавцов и предлагали купить его напрямую. Эта проблема может быть решена только путем заключения договоров с собственником. Это новый культурный уровень работы брокера.

Услуга продавцу и услуга покупателю в одной сделке – две совершенно разные услуги, и та и другая должны оплачиваться. При этом и продавец, и покупатель должны четко понимать, за что они платят комиссии. Для этого необходимо ввести систему отчета перед продавцом и покупателем, описывать ту работу, которую сделал риелтор. Не будем забывать, что при этом он несет ответственность как перед продавцом, так и перед покупателем. Как правило, так никто не работает, отсюда возникает бесконтрольность привлекательных сегментов рынка недвижимости.