Все новости
Все новости

Тюмень: проблемы развития рынка недвижимости

О ситуации в разных сегментах рынка недвижимости Тюмени и перспективах развития мы поговорили с единственным в нашем городе сертифицированным Российской гильдией риэлторов аналитиком рынка недвижимости консалтинговой группы «Лекс» Валентиной Трошиной...

Поделиться

Поделиться

О ситуации в разных сегментах рынка недвижимости Тюмени и перспективах развития мы поговорили с единственным в нашем городе сертифицированным Российской гильдией риэлторов аналитиком рынка недвижимости консалтинговой группы «Лекс» Валентиной Трошиной.

Об аналитиках

Кто имеет право называться аналитиком рынка недвижимости?

– Четких стандартов, норм и правил относительно того, кто такое право имеет, а кто не имеет, не существует. Называть себя аналитиком рынка недвижимости может каждый, но, сертифицированным РГР аналитиком может быть только специалист, имеющий соответствующий сертификат. Процедура сертификации довольно сложна: необходимо в течение года предоставлять сводные данные о рынке недвижимости, которые рассматривает председатель комиссия по сертификации аналитиков Российской гильдии риэлторов Г. М. Стерник. Если представленные данные соответствуют стандартам, то аналитик допускается до процедуры сертификации.

Какие обязательства налагает статус сертифицированного РГР аналитика?

– Статус обязывает соблюдать определенные стандарты в методике анализа рынка и предоставлять сводные данные в РГР.

О жилье

Иногда складывается впечатление, что застройщики и потребители путаются в определениях сегментов жилья. Все-таки есть какая-то рабочая классификация?

– Следует отметить, что четкой классификации сегментов жилья на тюменском рынке попросту нет: у каждого риелтора, застройщика или аналитика свои представления о том, какое жилье к какому сегменту относится. Стандарты Российской гильдии риэлторов предполагают наличие четырех основных сегментов жилья: массовое жилье (эконом-класс) – к нему относится, например, жилье серии 121 и 86; средний класс – это более комфортное жилье, к данному сегменту можно отнести 121-Т серию; бизнес-класс и элит-класс.

Между бизнес-классом и элит-классом пролегает очень тонкая грань, и иногда четко сказать в тюменских условиях, что является жильем бизнес-класса, а что – элитного – очень сложно. В идеале, к обоим классам можно отнести жилье с высотой потолков более трех метров, с автономными системами жизнеобеспечения и безопасности. Существенное отличие элитного класса от бизнес – это объекты инфраструктуры (магазины, салоны красоты и тому подобное) без доступа посторонних лиц, то есть только для своих жителей. А у нас в Тюмени элитным жильем называют любые квартиры площадью около 100 квадратных метров, цена которых более 60 тысяч рублей за квадратный метр.

– Если говорить о жилье бизнес-класса, можно назвать проект «Даудель». Обещают стать элитными недавно введенный в эксплуатацию жилой комплекс «Тройка» и комплекс «Гринхаус» на улице Федорова.

Как поведут себя цены в разных сегментах в ближайшее время?

– Прошлый год показал, что рост цен находился в рамках 25-30% – за минусом инфляции он составляет 10-15 процентов. Это нормальный рыночный уровень. Пока никаких значительных предпосылок для увеличения темпов прироста цен нет. Таким образом, год грядущий нам обещает прирост в тех же пределах.

Можно ли в Тюмени обозначить некие районы-аутсайдеры, в которых перспектив для покупки жилья нет?

– Это сложно, так как Тюмень – довольно компактный город. Скорее всего, можно выделить районы с неэффективными транспортными магистралями, например, Второй Тюменский и МЖК. Зачастую сложная ситуация на дорогах возникает совершенно «внезапно», например, между домами появляется какая-нибудь кирпичная вставка, которая буквально закрывает доступ к придомовой территории. Самыми проблемными в транспортном отношении можно назвать районы, расположенные в юго-восточной части города; Заречные микрорайоны пока не испытывают особых транспортных проблем. На мой взгляд, самой неудобной для жизни сейчас можно назвать центральную часть города. Здесь постоянно ведется точечная застройка, которая делает жизнь в центре очень неудобной.

Бизнес-центры – без концепции нет эффективности

В 2007 году много разговоров велось вокруг строительства различных бизнес-центров и офисных помещений. Чего же не хватает Тюмени в области коммерческой недвижимости?

– Сейчас в Тюмени строится около 400-500 тысяч квадратных метров торгово-офисных и офисных помещений. Из них только 70-80 тысяч квадратных метров – это качественные объекты с продуманной концепцией, четким позиционированием на рынке и, если можно так сказать, от ответственных девелоперов. Что будут представлять из себя остальные площади – непонятно.

У нас обычно заявляют одну концепцию, а строят в результате что-то совсем иное. Заявляют бизнес-центр класса А, а строят торгово-развлекательный центр. Приступая к строительству, большинство застройщиков не имеют четкого представления об объекте либо меняют лошадей на переправе. Доходит до абсурда – начинали строить многоэтажный паркинг, а достраивают офисный центр.

Проблемы с позиционирование выражаются в том, что, оказывается, бизнес-центры класса А можно продавать по частям (по кабинетам) еще на стадии проектирования. Хотя стандарты, принятые ведущими российскими и международными компаниями, гласят, что БЦ класса А можно продаваться только целиком, как единый объект, а по частям только сдавать в аренду.

А если рассмотреть торговые площади? С ними-то, вроде, все в порядке?

– Если опираться на данные управления по потребительскому рынку администрации города, то обеспеченность торговыми площадями у нас составляет 902 квадратных метров на 1000 жителей. Из общей площади торговых объектов около половины – это киоски, торговые павильоны и прочие объекты. Если пересчитать данный показатель только по качественным объектам, то обеспеченность составит около 400 квадратных метров на 1000 жителей. Таким образом, если ориентироваться на европейскую норму в 1000 квадратных метров на тысячу жителей, нам есть что строить.

Куда уходят отели?

В средствах массовой информации постоянно появляются новости о грядущем строительстве отелей в Тюмени. Правда, потом отели так и не появляются. В чем причина подобной ситуации?

– Зарубежные гостиничные операторы предпочитают строить объекты на земле, которая находится в их собственности. Им сложно договориться с областными властями. Позиции здесь жесткие с обеих сторон. Поэтому некоторые компании от своих планов отказываются.

На фоне тех гостиниц, которые есть сейчас в Тюмени, понятно, что потребность в качественных отелях у нас есть. По сути, международным требованиям отвечают только «Отель Тюмень» и «Президент-отель».

Транспортный фактор

Тюменцы видят, что старые гаражные кооперативы сносятся, но вот новых площадей для парковок, так и не появляется. Не грозит ли это кризисом?

– Если учитывать, что многие планы паркингов заморожены или находятся в стадии вялого строительства, то можно сказать, что у застройщиков такие проекты интереса не вызывают. Себестоимость строительства парковочных мест значительно отличается в зависимости от вида: по данным экспертов, строительство подземного гаража обойдется в 40-50 тысяч рублей за квадратный метр; строительство многоэтажного паркинга – около 13 тысяч рублей за квадратный метр; гаражного комплекса – около 18 тысяч рублей за квадратный метр. Рыночная цена гаражей в Тюмени составляет от 350-500 тысяч рублей за объект в целом. Цена на боксы в подземных паркингах составляет 1500-1700 тысяч рублей.

Не каждый может позволить себе приобретение парковочного места за 1,5 миллиона рублей. А если квартира куплена в кредит, то и гараж за 350 тысяч рублей недоступен. Достаточно посмотреть на дворы домов в недавно введенных микрорайонах – там яблоку негде упасть, не то что ребенку поиграть. И это при том, что в новых домах еще не все квартиры заселены.

Таким образом, открытых вопросов в области градостроительства в Тюмени хватает, как и проблем на рынке. Тем не менее, отрадно осознавать, что это проблемы роста – все они вызваны активностью строительства, серьезными вложениями в возведение как жилых, так и коммерческих зданий.

Фото: Фото автора

  • ЛАЙК0
  • СМЕХ0
  • УДИВЛЕНИЕ0
  • ГНЕВ0
  • ПЕЧАЛЬ0
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter