Как покупать квартиру через ЖСК

Как заверяют юристы, форма объединения граждан и юридических лиц в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) позволила завершить строительство немалого количества многоквартирных домов в Тюмени. Однако такая форма, признанная Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», применяется наравне с договором долевого участия в строительстве для привлечения средств на строительство многоквартирных домов.

На тюменском рынке недвижимости начинают появляться предложения по продаже квартир через ЖСК. Такой способ продажи квартир вызывает интерес и одновременно много вопросов. Как он работает и работает ли вообще? Чем привлекателен и чем плох? Ответить на вопросы попытались адвокаты тюменской коллегии адвокатов «ТЕСЛО».

Механизм продажи квартир через ЖСК

«Деятельность по привлечению денежных средств для строительства многоквартирных домов регламентируется законом №214, согласно которому ЖСК, привлекающий денежные средства граждан, обязан иметь оформленный на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также обязан получить разрешение на строительство и опубликовать проектную документацию», – комментирует юрист коллегии адвокатов «ТЕСЛО» Юлия Фатхуллина. В дальнейшем застройщик, а вернее, аффилированное с ним лицо, организует жилищный кооператив одного дома, который призван участвовать в его строительстве. Инициатором строительства на бумаге будет жилищный кооператив, а сам девелопер выступает уже не застройщиком, а генподрядчиком строительства. «Далее покупателю квартиры в строящемся доме предлагается в целях ее приобретения вступить в жилищный кооператив, подписав соответствующее заявление, и стать его членом (пайщиком). Уже с пайщиком заключается договор, предметом которого является получение конкретной квартиры в многоквартирном доме по завершении строительства. В свою очередь пайщик вносит в ЖСК паевой взнос, соответствующий стоимости квартиры», – поясняет адвокат коллегии адвокатов «ТЕСЛО» Сергей Чернецкий. Когда дом будет достроен и сдан госкомиссии, члены кооператива получат свои квадратные метры.

Деятельность жилищно-строительного кооператива регламентирована Жилищным кодексом РФ. Согласно кодексу, члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, причем никакой конкретизации участия в строительстве в законе нет. Кроме того, деятельность ЖСК в первую очередь регулируется его уставом, который может быть составлен весьма вольно, так как в Жилищном кодексе РФ прописаны лишь положения, которые он должен содержать, и нет никакой конкретики. Да и для создания ЖСК требуется всего пять физических и/или юридических лиц.

Что предпочесть потребителю?

1. Последствия приобретения квартиры через ЖСК.

2. Явный минус ЖСК – договоры по ЖСК не проходят госрегистрацию, как договоры долевого участия, а значит по ним сложнее отстоять свои права в суде.

3. Возможность принятия общим собранием или правлением ЖСК решения о внесении дополнительных взносов на строительство, увеличении расходов на содержание аппарата ЖСК.

4. Необходимость участвовать в покрытии убытков ЖСК за год, если таковые образовались.

5. Возможность исключения пайщика из ЖСК, что обычно влечет автоматически расторжение договора с ЖСК, так как в нем предусматриваются такие условия.

6. Возможность изменения устава и иных документов ЖСК не в интересах пайщика.

7. Отказ судов во взыскании неустоек и других санкций за нарушение сроков строительства и другие нарушения, поскольку отношения основаны прежде всего на членстве в ЖСК, а не на законодательстве о защите прав потребителей (дольщиков). Хотя практика по таким делам противоречива.

8. Сложности с расторжением договора и возвратом денежных средств, так как в уставе и внутренних документах ЖСК может быть предусмотрен такой порядок расторжения договора и возврата средств, при котором вернуть их затруднительно. Хотя в соответствии с ЖК РФ и установлен двухмесячный срок для возврата денег, и в случае проблем их можно взыскать через суд.

9. Невыгодна такая форма приобретения квартиры для покупателей, желающих воспользоваться ипотекой: банки и так не очень охотно кредитуют на приобретение новостроек, и если еще договоры долевого участия для них выглядит более-менее убедительным, то книжка пайщика – нет.

10. Наконец, кооперативы и их отношения с застройщиками и генподрядчиками регулируются сразу несколькими законами. «Возникает коллизия права, связанная с вопросом о том, какими законами руководствоваться: законодательством о жилищных кооперативах или законодательством об участии в долевом строительстве и, соответственно, законодательством о защите прав потребителей», – говорит Сергей Чернецкий. Если же говорить о договоре участия в долевом строительстве, то с ним все предельно ясно – он регламентируется 214-ФЗ и подкрепляется законом о защите прав потребителей, «поэтому максимально защищает права дольщиков», утверждает Юлия Фатхуллина.

11. Одним из плюсов ЖСК является то, что члены кооператива вправе контролировать финансовую деятельность кооператива, проверять расходование денежных средств, сметы на строительство.

Таким образом, даже несмотря на то, что при приобретении недвижимости многое зависит не от названия договора, его содержания и механизма реализации жилья, а от надежности ЖСК и строительной компании и ситуации на конкретном объекте, самый безопасный, понятный и гарантированный способ приобретения квартиры, тем более для простых граждан, не сведущих в финансовых и юридических вопросах, – это договор долевого участия.

Получается, что на практике единственной альтернативой договору долевого участия может стать ЖСК. Впрочем, и эта схема таит в себе много минусов, как для продавцов, так и для покупателей жилья. Чтобы избежать серьезных проблем, последним все же рекомендуется становиться дольщиками и выбирать объекты, реализуемые через договор долевого участия, ну или хотя бы анализировать законодательство, изучать документацию ЖСК (устав, договор на строительство).