Микрорайоны: гетто или перспективы?

От советского времени градостроительной терминологии достался такой термин, как микрорайон. К сожалению, во многом от советской практики застройки микрорайонов нам досталось и представление о том, что микрорайон должен быть «спальным». Между тем, даже энциклопедическое определение микрорайона предполагает, что внутри должно быть не только жилье, но и социальная инфраструктура: детские сады, школы, магазины, спортивные площадки.

Если взглянуть на Тюмень, то окажется, что большая часть населения проживает именно в микрорайонах. Это не случайно: основная застройка города велась в 1970–80-е годы, застраивались свободные территории, а поэтому строить предпочитали именно микрорайонами. В рамках решения задач национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» чиновники как о новации говорят о комплексной застройке территорий. Однако, как справедливо отмечает заслуженный строитель России Борис Ройтблат, комплексная застройка Тюмени ведется уже давно и ее примером могут служить как раз микрорайоны, построенные в нашем городе в советское время.

Действительно, микрорайоны, расположенные в юго-восточной части Тюмени, сложно назвать «спальными». Например, на территории Восточного микрорайона его жители могут купить буквально все необходимое (включая даже автомобили – совсем недалеко от микрорайона расположен крупный автосалон). Есть в микрорайоне все необходимые магазины, аптеки, парикмахерские, фитнес-центры. В изрядном количестве имеются и банкоматы, а также отделения банков, в которых можно осуществить все необходимые платежи или снять деньги. Специфика данного микрорайона еще и в том, что в советское время здесь получали жилье, в основном, люди, работающие на моторном заводе или ТЭЦ-2. Единственный минус как Восточного микрорайона, так и других юго-восточных районов Тюмени – очень плохая транспортная доступность.

Между тем, как отмечают риелторы, жилье в микрорайонах пользуется заслуженным спросом. Дмитрий Лугин, заместитель председателя правления группы компаний «Наш город»: «Сейчас очень большой спрос на жилье, расположенное на окраинах города – Восточный, Восточный-2 (площадка Тюменской домостроительной компании), Заречный (площадка компании «Партнер-Инвест»). Перспективны для покупки квартиры и такие районы, как ММС, Мыс, Лесобаза. Почему таким большим спросом пользуются квартиры в Восточном и Заречном микрорайонах? Во-первых, в этих районах давно уже не велось крупномасштабного строительства. Во-вторых, эти районы – весьма специфические, и по опыту продаж квартира на площадке Тюменской домостроительной компании в Восточном я могу сказать, что покупают там жилье в основном «местные жители». Жители Восточного хорошо знают свой район, и когда у них появляется возможность приобрести новую квартиру, они предпочитают купить ее здесь же.

Вообще, жилье на окраинах города хорошо продается из-за того, что оно дешевле. К тому же, как раз на окраинах сейчас сосредоточено большинство крупных строительных площадок, ведется комплексная застройка. Если говорить о юго-восточной части города, то серьезную конкуренцию Тюменскому микрорайону может составить микрорайон Восточный-2, особенно после введения моста по улице Монтажников. Среди Тюменских микрорайонов самым перспективным можно назвать участок между улицами Пермякова и Федорова – хорошая транспортная доступность делает этот район весьма перспективным».

Напомним, что в этом году на площадки в Восточном-2 выходят такие серьезные застройщики, как Тюменская домостроительная компания и «ЭкономТИС» – подразделение компании «Тюменьинвестстрой». Микрорайон «Восточный-2» расположится между Восточным микрорайоном и поселком Войновка. Планируется, что в новом микрорайоне будет строиться в основном жилье эконом-класса. Так, компания «ЭкономТИС» строит в Восточном-2 жилой комплекс эконом-класса «Радуга». Продажи квартир в этом жилом комплексе уже открыты. Тюменская домостроительная компания активно работает в непосредственной близости от Восточного-2 – в той части Восточного микрорайона, которая располагается между улицами Народной и Широтной. Здесь уже стоят несколько построенных домов, в том числе и первый в истории Тюменской домостроительной компании 12-этажный панельный дом. Продажи здесь пока что не открыты. Хотя, как отмечают риелторы, спрос на это жилье большой.

Другой серьезный конгломерат микрорайонов – это новые Тюменские микрорайоны. Первый Тюменский микрорайон расположен между улицами Широтная, Олимпийская, Пермякова и Вторым Тюменским микрорайоном. Львиная доля застройки здесь принадлежит Тюменской домостроительной компании. В Первом Тюменском микрорайоне уже живут люди. Планом застройки здесь предусмотрены и торговые объекты, и гаражи, школа, автозаправочная станция и даже пешеходный бульвар. К сожалению, транспортных проблем району хватает: это касается и сложностей с парковками, и не самой легкой транспортной доступностью района. Причем проблемы с парковками зачастую возникают из-за того, что непонятно откуда появляются кирпичные вставки, которые усложняют первоначально продуманную планировку района.

Между тем, по словам начальника отдела маркетинга Тюменской домостроительной компании Галины Рахлеевой, продажи квартир в Тюменских микрорайонах идут довольно успешно. Не так далеко от Первого Тюменского микрорайона компания продает кирпичные гаражи с бетонным полом всего по 500 тысяч рублей. Второй Тюменский микрорайон застраивается разными компаниями. В частности, в ноябре 2007 года состоялась торжественная сдача первого 14-этажного жилого дома – ГП-4.

Заказчиком строительства выступало ООО «Дирекция капитального строительства». Подрядчик – ЗАО «Менеджмент. Дизайн. Строительство» – тюменская компания, которая не только возводит жилые дома и коттеджи, но и ведет реконструкцию такого значимого для города объекта как железнодорожный вокзал. Второй Тюменский микрорайон интересен тем, что здесь ведется строительство монолитных домов. Как отмечает заместитель генерального директора агентства недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов, сейчас кирпич отходит на второй план. «Многие здания в новых микрорайонах строятся именно с применением монолита. Это говорит о том, что рынок расширяется. Монолит в чем-то дороже, но скорость возведения здания из монолита намного выше», – отмечает г-н Хусаинов.

Главный недостаток Второго Тюменского микрорайона – опять-таки транспортная доступность. Ведь Второй Тюменский граничит с объездной дорогой, поэтому пока что основная проблема – отсутствие общественного транспорта. С другой стороны, для автовладельцев ездить на работу по объездной в условиях тюменских пробок даже удобнее. Однако факт остается фактом – многие «ипотечники», несмотря на привлекательные цены жилья во Втором Тюменском, предпочитают более дорогое жилье в других районах. Только потому, что рассчитывают – при выплате ипотеки и затратах на ремонт автомобиль они не «потянут». Примерно те же проблемы ждут и жителей Третьего Тюменского микрорайона, основную застройку в котором ведет Тюменская домостроительная компания. Немного удобнее расположен Четвертый Тюменский микрорайон.

Впрочем, как справедливо отмечает сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости Валентина Трошина, самый проблемный для проживания район сейчас – это центр Тюмени. В центре, по сравнению с тихими микрорайонами, жить действительно некомфортно. Возможно, именно любители спокойно жизни выбирают жилье в Тюменских микрорайонах.

Перспективными называет Тюменские микрорайоны и генеральный директор агентства недвижимости «Искра» Ольга Базаева: «Интересными для приобретения жилья сейчас можно назвать, прежде всего, микрорайоны Тюменский и Заречный. В Тюменских микрорайонах идет комплексная застройка территории, то же самое касается и той застройки, которую ведет компания «Партнер-Инвест» в заречной части города. В этих районах хорошо развита инфраструктура, и если сейчас они пока остаются строительными точками роста, то совсем скоро там закипит жизнь. В этом плане покупка жилья здесь действительно перспективна. К тому же скоро планируется глобальное строительство новых транспортных развязок, которые позволят и жителям юго-восточной и заречной частей города без проблем добираться до Центра».

Нельзя забывать и о том, что городские власти действительно всерьез планируют развивать инфраструктуру новых микрорайонов. По словам советника главы города Олега Бузникова, позиция городской власти заключается в том, что новые торговые и торгово-развлекательные центры необходимо размещать на осваиваемых территориях. Это, прежде всего, Тюменские микрорайоны, развязка Мельникайте–Федюнинского, заречная часть города, Московский тракт. С точки зрения архитектуры крупные объекты необходимо размещать на вновь осваиваемых территориях не столько для их обеспеченности торговыми площадями, сколько для того, чтобы у торговых центров было достаточно парковочных мест.

Еще одна серьезная площадь комплексной застройки – Третий и Четвертый Заречные микрорайоны. О жилье в Третьем Заречном микрорайоне сейчас не говорит только ленивый, так как именно эту застройку посетил нынешний президент России Дмитрий Медведев. Застройщик, компания «Партнер-Инвест», придерживается собственной концепции «Комфортный дом». В Третьем Заречном квартиры уже продаются. Цены на них сложно назвать низкими, однако если учесть интересные планировки, чистовую отделку и общее благоустройство территории, то цена совсем не «кусается».

На одном из последних координационных советов по единой градостроительной и земельной политике генеральный директор компании «Партнер-Инвест» Алексей Круковский представил общественности проект застройки Четвертого Заречного микрорайона. Четвертый Заречный, по словам г-на Круковского, станет образцовым примером комплексного освоения территории в границах микрорайона. Причем проект будет реализован по одному архитектурно-градостроительному плану и под управлением одного генерального застройщика. Специалисты разработали особую схему транспортно-дорожной сети, благодаря которой нельзя будет осуществлять сквозное движение через микрорайон. Первые здания в Четвертом Заречном будут введены в эксплуатацию в 2010 году. У Заречных микрорайонов есть одно важное преимущество – их жители практически не испытывают транспортных проблем, в отличие от жителей юго-восточных районов города.

Между тем, микрорайоны строят не только на окраинах Тюмени. Так, недалеко от центра строится микрорайон «Александровский садЪ». В плане застройки «Александровского сада» более 15 жилых домов с объектами соцкультбыта. На первых этажах некоторых жилых домов предусмотрена проектом коммерческая недвижимость, которая предлагается предпринимателям для развития бизнеса для создания эффективной инфраструктуры микрорайона. Предполагается размещение аптеки, отделения банка, Интернет-кафе, продуктовых магазинов, кафе, салонов красоты, оздоровительных центров, спортивных клубов и т.п. Для удобства автовладельцев будут построены подземные паркинги. Уже сейчас в трех домах микрорайона живут люди и ведут ремонт.

Итак, вряд ли современные микрорайоны Тюмени можно назвать гетто. Во всяком случае, большинство тюменцев живут именно в микрорайонах. И жилье продолжают покупать в микрорайонах, пусть и новых. Несмотря на то, что малоэтажная застройка становится все более популярной, денег на покупку загородных домов у многих пока что нет.