Дмитрий Золин, управляющий партнер London Consulting & Management Company: «Сказать, что в Тюмени развит рынок коммерческой недвижимости, никак не могу»

Управляющий партнер консалтинговой компании LCMC Дмитрий Золин посетил Тюмень, чтобы принять участие в презентации строящегося бизнес-центра «Нобель-Парк». Мы не упустили возможность поговорить с ним о состоянии рынка коммерческой недвижимости в российских регионах и, конечно, в Тюмени.

– Приходилось слышать от местных консалтеров страшные истории о том, как работают представители столичных консалтинговых компаний: не зная местного рынка, предлагают заведомо неэффективные проекты и тому подобное. Как вы относитесь к подобным заявлениям?

– Отвечу честно: в реальной жизни действительно есть много так называемых «российских» консалтинговых компаний, которые работают именно так, как это описывают местные консалтеры. Приходилось видеть много исследований рынка, которые делались исключительно через Интернет. Когда люди, не видя города, не понимая его, не побывав в этом городе, не посмотрев на конкретные места, я уж не говорю о том, чтобы понять и почувствовать менталитет, посмотреть, как реально выглядят конкуренты, – осуществляют консалтинг объектов, делают заключения, дают рекомендации. Это, конечно, шарлатаны. Но есть и нормальные компании, которые перед тем, как делать проект, летят в этот город, смотрят, общаются с экспертами местного рынка, выясняют какие-то ментальные особенности города.

У каждого города есть свои «фишки», свои темы, которые в любом случае необходимо учитывать. Некоторые компании умудряются даже строить проекты там, где их строить совсем не следовало бы, доверяя мнению псевдоэкспертов и псевдоконсультантов, которые, посмотрев в Интернете подборку торговых центров, рекомендуют построить в Заречье торговый центр. Это к примеру. Поэтому к выбору партнера надо подходить основательно: смотреть на то, как он работает, что он собирается сделать.

Наша компания была создана с целью работы именно с регионами. С регионами работаем уже четыре года, работали в 36 городах России, в Казахастане и на Украине. Лично я и мои сотрудники побывали в 40 городах нашей страны.

– Еще в прошлом году, когда рынок был совсем другим, многие столичные консалтинговые компании рвались открывать в Тюмени свои представительства. Вы не собираетесь пойти по этому пути?

– Считаю, что открытие представительства в городе-полумиллионнике или миллионнике – это утопическая идея. Никогда никакое представительство не будет прибыльным с точки зрения бизнеса. Мы идем по другому пути. Мы не только и не столько консультанты, сколько управляющая компания, и наши консалтинговые продукты и услуги, в том числе и брокеридж, родились только после того, как мы успешно управляли теми или иными объектами. Я себя считаю больше практиком, чем теоретиком, и основная задача компании – создать продукт, который бы, например, выиграл CRE Awards. В прошлом году мы умудрились с двумя нашими проектами выиграть сразу два «Золотых кирпича». Это результат.

– Рынок коммерческой недвижимости сейчас в упадке. А в каком состоянии, на ваш взгляд, сейчас находится тюменский рынок коммерческой недвижимости?

– Сейчас везде и все падает – по стране просто огромное количество недостроенных замороженных объектов. Если говорить про арендные ставки, то они тоже падают, в разных регионах от 20 до 50 процентов. Сказать, что в Тюмени развит рынок коммерческой недвижимости, я никак не могу. У нас и в стране рынку недвижимости всего 10 лет. Зачатки цивилизованного рынка недвижимости появились в России только после кризиса 1998 года. Ни на рынке офисных центров, ни на рынке торговых центров мы пока не можем наблюдать какой-то сложившейся картины. Будет долгим или коротким кризис – вне зависимости от этого нас ждут новые и интересные проекты, развитие и становление рынка в Тюмени.

Перспективы никуда не исчезают – другое дело, что сейчас у многих девелоперов и многих собственников просто нет финансового ресурса для того, чтобы реализовывать проекты. Я не знаю ни одного проекта, который бы строился не на кредитные деньги. Пока у нас не изменится финансовое положение и отношение банков к этому сегменту рынка, мы будем находиться в застое. К сожалению, инструментария, позволявшего выйти из этой ситуации, нет. Западные инвестиции к нам не придут, так как на Западе опасаются политических рисков. Остается надеяться только на нормальный кредитный ресурс, а не под 18–20 процентов, как это происходит сейчас.

– В Тюмени многие удивились тому, что управляющая компания «Нобель», проект которой вы ведете, в разгар кризиса объявила о том, что введет в строй к концу года новый бизнес-центр класса В+ «Нобель-Парк». Многие просто спрашивали: разве можно так себя вести, когда у всех все падает?

– Можно. И нужно. Те, кто в кризис выживет и победит, будет на вершине успеха. Потребности рынка ведь не уменьшились, изменился ценовой спрос. Кризис – это на 90 процентов моральное состояние, на 10 процентов – твое количество денег. Если ты морально не готов сегодня арендовать – не арендуешь. Каждый достигнет дна в какое-то свое определенное время. Поэтому тот, кто сейчас, в кризис, сможет сделать качественные проекты, быть гибким, предоставить льготы и бонусы, найти своего арендатора – тот после кризиса будет направляющей силой на рынке. «Нобель» сейчас просто вырывается вперед.

Сейчас в Петербурге Невский проспект – это одна сплошная надпись «Аренда», но больше всех паникует Москва. Чем крупнее город, тем больше паники. У нашей компании на время кризиса не стоит задача выжить, у нас стоит задача на этом легком повороте обойти всех конкурентов. Если два года назад нашу компанию поставили в пятерку крупнейших игроков на рынке консалтинга, то надеюсь, что по итогам 2009 года нас поставят на первое место. Это моя цель.

– Принято считать, что Тюмень очень сильно отличается от других рынков Урало-Сибирского региона. Вы согласны с этим?

– Конечно, каждый город уникален, в каждом городе есть сови правила и негласные сформировавшиеся законы, есть принципы работы. Рынки везде разные: Екатеринбург – более насыщенный и развитый рынок., Челябинск стартовал раньше Тюмени на полтора года и обгоняет ее. Пермь также стартовала раньше Тюмени, но сейчас, как мне кажется, города практически равны. Про Омск я вообще молчу... Правила игры на рынке коммерческой недвиджимости едины, и если сегодня ваши принципы отличаются от общемировых, то рано или поздно придет компания, которая внедрит новые стандарты.

– У нас недавно появилось два бизнес-центра класса А. Каковы перспективы сегментов А-класса и В-класса во время кризиса?

– Во-первых, насчет бизнес-центров класса А: в Тюмени их нет. Девелоперы называют имеющиеся объекты классом А, но это их дело. Сейчас те, кто кичились А-классом и за счет правильного пафоса зарабатывали деньги, эти деньги будут терять. В-класс по некоторым параметрам, особенно в регионах, выигрывает у так называемого А-класса. Ведь В-класс – это и оптимизация затрат, правильное соотношение цены и качества.

– Когда устоится система классности объектов в Тюмени?

– Сама по себе система классификации – не регламентирующий документ. Группа деятелей собирается и принимает классификацию. Но если ты не согласен с такой классификацией, никто не мешает тебе называть свой объект объектом любого класса. Например, в Питере в свое время существовала классификация, по которой классом А считались только объекты, удаленные от Невского проспекта не более чем на определенное расстояние. А потом появился интересный объект на набережной, и этот объект также решили считать классом А. Люди подумали и изменили классификацию. Если бы это был неугодный объект – никаких изменений не вносили бы, и объект еще долго гнобили бы в прессе.

Классификация в нашей стране – всего лишь некий пиар-продукт. Однако для качественного развития рынка она нужна. Сделать на местах ее могут только специалисты – управляющие компании, риелторы. Арендатору зачастую нужна не классность, а качественное помещение с вентиляцией, теплоснабжением, евроремонтом и коммуникациями. Человек, когда арендует помещение, расстается с деньгами и смотрит на ряд конкретных параметров. В зависимости от того, насколько конфетка соответствует содержанию, и принимается решение об аренде. В Монте-Карло есть отели на три, четыре, пять звезд. Как-то я приехал и поселился в трехзвездочном. И до этого, и после я жил и в четырех- и пятизвездочных, и могу сказать, что тот трехзвездочный отель намного лучше любого пятизвездочного. И когда в этом году я летал с женой отдохнуть, то заселился именно в этой «трешке».

– Поможет ли брокериджу коммерческого объекта в кризисное время привлечение как можно большего круга брокеров?

– Привлекать нужно как можно больше игроков, но осмысленно. То есть привлекать, например, не всех 50 риелторов, которые есть на рынке, а только тех, кто этот продукт будет продавать качественно и не испортит имидж объекта. Поэтому надо использовать все способы для того, чтобы в это трудное время продать объект, но использовать эти способы правильно. Никуда не снимается вопрос о подборе арендатора, он не должен бегать с пистолетами по зданию, продавать наркотики или оказывать секс-услуги. Арендаторы должны соответствовать общей концепции здания.

Для крупных объектов сейчас очень действенное правило – B2B, если арендаторы находятся в одном состоянии, они стараются поддержать друг друга, они иногда заплатят дороже товарщиу за стенкой, а не кому-то другому. Например, на одном из своих объектов мы даже делаем маленькую социальную сеть, хотим помочь арендаторам таким образом пережить это сложное время.

– Последний вопрос: все будет совсем плохо?

– Нет прогнозов и быть не может. Кризис, его начало и конец – непрогнозируемые вещи. Если бы мы знали, что будет, то предугадали бы рост курса доллара, я бы продал свою компанию 20 августа 2008 года, и чувствовал бы себя счастливо, отдыхая на побережье того же Монте-Карло. И тем не менее, я знаю: все у нас получится.