Как правильно выбрать квартиру в новостройке

Задавшись целью купить жилье, перед человеком встанет целый ряд вопросов. Один из первых – какое жилье купить: новостройку или квартиру на вторичном рынке? Предлагаем пошаговую схему выбора жилья в новостройке, чтобы избежать многих ошибок юридического характера. Эксперт – директор юридической компании ООО «Ампаро» Елизавета Дягилева – обозначила основные моменты, на которые стоит обратить пристальное внимание.

Первое, что по мнению юриста, стоит сделать человеку, желающему приобрести жилье в новостройке, так это не мчаться сразу в офис застройщика, а внимательно изучить проектную декларацию. Дело в том, что в ней указываются все основные сведения о застройщике и об объекте строительства, а также о наличии у застройщика необходимых документов.

«В соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве» проектная декларация публикуется застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства», – пояснила специалист.

Есть и ситуации, когда застройщик не обязан этого делать. В частности, когда привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. При этом в данном случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Вот несколько моментов, на которые также стоит обратить внимание при изучении содержания проектной декларации:

1. разрешение на строительство;

2. права застройщика на земельный участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок;

3. собственник земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка);

4. кадастровый номер и площадь земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома;

5. элементы благоустройства;

6. цель проекта строительства;

7. этапы и сроки реализации проекта;

8. предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

«Максимально безопасным способом купить квартиру в новостройке на стадии строительства является заключение с застройщиком (напрямую или через риелторскую фирму) договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 №214-ФЗ», – уверена юрист.

Перед заключением этого договора необходимо убедиться о наличии у застройщика ряда основных документов, обязательность предъявление которых предусмотрена этим законом. В первую очередь, это документы, содержащие информацию о самом застройщике:

• учредительные документы (устав, учредительный договор, решение единственного участника);

• свидетельство о государственной регистрации;

• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

• максимально «свежая» выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.

«Они подтверждают существование застройщика как юридического лица, но не могут свидетельствовать о его надежности, так как такой набор документов имеется как у серьезного застройщика, так и у любой фирмы-однодневки», – отметила эксперт.

Из перечисленных документов, по замечанию специалиста, необходимо выяснить следующие моменты: формальное название застройщика, его учредителей, дату его регистрации, его ОГРН и ИНН (уникальные регистрационные номера, по которым можно идентифицировать юридическое лицо), юридический и фактический адрес застройщика (в идеале они должны совпадать), ФИО руководителя, его полномочия по заключению сделки.

«Не все, конечно, умеют читать эту отчетность, да всю и не надо. Достаточно в балансе посмотреть сумму прибыли или убытка, а также сопоставить суммы дебиторской и кредиторской задолженности (они должны быть одного порядка или даже примерно равны)», – пояснила специалист.

Очевидно, что плохим признаком является наличие большой (в несколько миллионов рублей) суммы убытка, и при этом наверняка будет значительная сумма кредиторской задолженности, превышающая сумму дебиторки в разы. «Как минимум это означает, что квартиры продаются не слишком хорошо (это в лучшем случае) или, возможно, есть претензии со стороны кредиторов (подрядчиков), или недостаточно средств на продолжение строительства, поэтому велик риск долгостроя», – добавила Елизавета Дягилева.

Подробнее о других документах, которые должны быть, и о том, на что в них стоит обращать внимание покупателю квартиры в новостройке, читайте в следующих материалах.