Разброс цен на недвижимость: как сориентироваться и не прогадать?

При определении тактики поведения на «квартирном» рынке недвижимости следует учитывать не только средние цены на рынке, но и их разброс. Это помогает более точечно сориентироваться не только на рынке, но и на конкретных районах, где вы собираетесь купить или продать квартиру, а следовательно, позволит вам выбрать нужную тактику в дальнейших действиях.

Разброс цен можно выделять как по количеству комнат, так и по району. О чем может сказать высокий показатель внутри района? Во-первых, многовариантность предложений:

• в районе представлены разные по качеству объекты;

• соседство элитных квартир с теми, о которых многозначительно говорят «требует ремонта»;

• каждая из этих групп будет максимально отдалена друг от друга относительно средней и разброс будет значительным.

Во-вторых, значительная величина объема предложений: если полагать, что основной объем предложений образует среднюю цену на рынке, то предложений так много, что они содержат в том числе предложения продавцов, о которых говорят «нестандартный подход к определению цены». Такие продавцы, либо не особо ориентируются в ценах, либо назначают слишком высокую (низкую) стоимость по предлагаемому ими объекту. И наконец, третий момент, как следствие предыдущего положения, – ликвидность рынка в данном районе. Другими словами, именно здесь можно купить, а потом быстро продать.

Итак, нами выделено три причины. Как видим, определение разброса цен весьма важно. Чем же измерить разброс? Разброс измеряется среднеквадратическим или стандартным отклонением (в математической статистике это наиболее распространенный показатель рассеивания значений величины). В нашем случае среднеквадратическое отклонение измеряется в рублях, и означает: какой разброс на текущий день существует в данном районе с данным количеством комнат. С разбросом цен на квартиры, доли, пансионаты, комнаты в разрезе районов можно ознакомиться на сайте Gdedom.com.

Какие районы имеют весомые значения разброса? Отсортируем полученные данные с Gdedom.com внутри каждой из категорий недвижимости по районам. Выделим порог – пять районов с наибольшими значениями. В результате имеем следующие данные на 30 июня 2010 года в рублях на один квадратный метр:

На основании данных таблиц составим перечень районов и количество категорий, где упоминается этот район:

• Харьковская: пять категорий; (это и одно-, двух-, трех и четырехкомнатные квартиры, и четырехкомнатные, пансионаты, комнаты);

• Центр: четыре категории;

• Первый микрорайон: три категории;

• Воровского: три категории;

• КПД: три категории;

• Московский тракт: две категории;

• Мыс: две категории.

Итак, нами выделены районы и причины, по которым происходит разброс цен. Такое сопоставление данных является предварительным (или, как говорят статистики «разведочным») анализом. Но какая причина из трех вышеприведенных является истинной основой для разброса в каждом из районов? Ответы можно получить при детальной обработке данных, которая выходит за рамки настоящей статьи. Добавим, только, что, на наш взгляд, каждая в определенной степени вкладывает свой вес.