Алексей Бурлицкий, генеральный директор «ЭкоДом ЖБИ-1»: «Недвижимость – одна из самых ценных вещей, которые человек приобретает за свою жизнь»

На строительном рынке Тюмени появляется все больше новых застройщиков. Вхождение в рынок у них происходит в очень динамичном темпе, а занимаются они в основном не типовыми, а индивидуальными проектами. К числу новых застройщиков относится и компания «ЭкоДом ЖБИ-1». О том, какие проблемы стоят перед застройщиками, о новых технологиях в строительстве и новых условиях жизни для горожан рассказывает Алексей Владимирович Бурлицкий, МВА, генеральный директор «ЭкоДом ЖБИ-1».

– В качестве застройщика на рынке мы работаем полтора года. Динамика у нас впечатляющая, ежемесячный прирост составил около 20 процентов. Если учесть, что полтора года назад мы начали работать с нулевой отправной точки, а сейчас производим работы на 20-25 миллионов рублей в месяц, можно сказать, что это серьезная динамика. Сейчас наш основной проект – комплекс таунхаусов «Светлый квартал» площадью 17 тысяч метров в районе поселка Тарманы, около парка имени Гагарина. К тому же, уже начинаются работы на еще одном объекте площадью 17 тысяч квадратных метров, таким образом наши объемы производимых увеличатся сразу на 40 процентов.

Наше отличие от многих тюменских застройщиков заключается в том, что мы занимаемся исключительно комплексной застройкой. Подбираем землю, разрабатываем концепцию застройки, делаем проект – причем все наши проекты индивидуальные, повторяющихся нет. Во всех проектах есть свои изюминки: относительно местоположения этого проекта, относительно условий территории вокруг, относительно доступности для города. Все эти параметры каждый раз варьируются.

Компания «Эко-Дом ЖБИ-1» – не просто застройщик, мы еще выполняем функции девелопера. Мы не только продаем, мы затем управляем проектом. В структуре «Эко-Дом ЖБИ-1» создана своя компания, которая занимается управлением ТСЖ. Должен сказать, что слова «доступное и комфортное» для нас не пустой звук, мы действительно пытаемся делать комфортное жилье, в котором было бы удобно жить людям. Правило комфорта сформулировано в компании достаточно четко: хватит жить в «муравейниках», в условиях скученности огромного количества людей, в условиях, когда соседи не знают друг друга и даже не здороваются. Когда у вас в подъезде перегорает лампочка, и вы не знаете, к кому обратиться, к кому постучаться – это ненормальная ситуация. От таких условий жизни давно пора уйти.

Поэтому мы пока что строим только малоэтажные дома. В проектируемом сейчас комплексе самый максимум – 5 этажей. Это будет комплекс переменной этажности в 3, 4 и 5 этажей. Конечно, по содержанию такое жилье обойдется немного дороже. Но жизненный комфорт здесь из совершенно другой лиги. Именно поэтому на всех участках, которые мы сейчас проектируем, будут стоять малоэтажные дома.

Кстати, мы не придерживаемся правила «что досталось – там и строим». Уже несколько раз приходилось отказываться от участков земли, так как она не соответствовала нашей концепции. Предлагались и участки для многоэтажного строительства, и для строительства всяческих вставок, но многоэтажным строительством мы пока что заниматься не планируем. Ведь на самом деле спрос есть во всех сегментах, и в «дешевом» жилье, и в том, что стоит чуть подороже. Многие люди сейчас готовы заплатить чуть побольше, но зато жить в совершенно иных условиях. Разница в цене минимальна – 3 тысячи рублей на квадратный метр. При текущей цене квартир разница не принципиальная, а условия жизни – другие.

– К какому сегменту вы бы отнесли жилье, возводимое вашей компанией?

– Жилье, которое мы строим, уже не относится к дешевому и типовому, так как здесь принципиально иные условия жизни, но в то же время его вряд ли можно назвать элитным, так как по цене оно довольно доступно. Свой сегмент мы считаем чем-то вроде категории «комфорт» или «бизнес». Наше жилье действительно находится где-то посередине между этими двумя секторами, но лично я считаю, что мы ни в коем случае не должны склоняться в сторону дорогого, элитного жилья. Если вы посмотрите наши цены на таунхаусы, то они абсолютно адекватны – от 30 тысяч за квадрат. У нас таунхаусы стоят дешевле, чем некоторые квартиры в микрорайонах. Нижний порог цены на таунхаусы в «Светлом квартале» – 3,5 миллиона рублей. Самый дорогой дом здесь стоит 6,7 миллионов рублей. По цене это равнозначно 100-метровой квартире в центре города или 140-метровой в микрорайонах. А у нас за эти деньги вы получите 180 квадратных метров жилья и 80 квадратных метров мансарды. Прибавьте к этому включенную землю и охрану – и вы поймете разницу. У нас, кстати, много покупателей, которые зарезервировали квартиры у других застройщиков, а потом посмотрели наше предложение и отказались от тех квартир. Они просто говорят, что лучше будут жить в нормальных и комфортных условиях, потому что разницы в цене практически нет. Само собой, содержание такого жилья обходится несколько дороже: газоны нужно стричь, дороги убирать, охрану оплачивать. Кстати, стандартной проблемой для тюменских новостроек является отсутствие парковочных мест. В «Светлом квартале» на каждый дом приходится гараж и парковочное место, то есть 250 мест, а в 3-5 этажном комплексе, застройка которого начинается этим летом, мы предусмотрели 206 парковочных мест вместо требуемых СНиПом 36-ти. К тому же оставили место для многоэтажного гаража – чтобы по необходимости можно было увеличить плотность парковок.

– Часто приходится слышать, что застройщики сейчас находятся в сложной ситуации, поскольку цены на жилье падают, а цены на строительные материалы растут. Как вы прокомментируете такое положение дел?

– Мы находимся в такой же ситуации, за одним небольшим различием: на наше жилье цены не падают, в наших офисах продажи не стоят. Причем суть тут не столько в классе жилья, сколько в качестве и продуманности предложения. Когда человек в условиях устоявшегося рынка, где нет ажиотажа, начинает выбирать, – он выбирает мудро. Поэтому у нас продажи и идут полным ходом.

Конечно, мы, как компания, которая к тому же управляет «Тюменским Заводом ЖБИ-1», чувствуем изменения быстрее, чем просто застройщики. У такой капиталоемкой индустрии как строительная наблюдается очень серьезная инерционность. Рынок в Тюмени стабилизировался три месяца назад. У нас продажи, по сравнению с другими компаниями, идут неплохо. Пока рынок реагирует на стадии продаж, затем произойдет реакция на уровне производителей стройматериалов. До производителей сырья «цепочка» еще не дошла – они отреагируют на стабилизацию рынка через три-пять месяцев. Пока что цена на стройматериалы поднимается – с 1 мая цемент и щебень стали стоить дороже. По сути, компании, которые строят жилье, сейчас находятся между молотом и наковальней.

Мы, по сравнению с другими компаниями, в лучшей ситуации только в том плане, что можем быстрее реагировать, так как более вертикально интегрированы. Сырья сейчас оптимально не хватает, с некоторых заводов сырье взять просто невозможно. Мы берем сырье только благодаря давним и сложившимся связям. Недоступность сырья на себестоимость влияет мгновенно, а между тем цена квадратного метра не становится выше.

Стабильное состояние рынка породило реакцию у инвесторов, которые начинают выкидывать на продажу огромное количество жилья и коммерческой недвижимости. Очевидно, что рынок будет стабильным до тех пор, пока платежеспособный спрос не окажется в состоянии «проглотить» это огромное предложение. Когда это произойдет, никто точно сказать не сможет. Наши данные говорят о том, что к зиме, примерно к ноябрю-декабрю, цены должны несколько откорректироваться вверх. Все-таки доходы населения растут, потребность в жилье – тоже, значит, перед нами – временное явление. Тем более, что банки реагируют тоже правильно – улучшают свои ипотечные программы.

– Насколько важным видом деятельности для вас является управление жильем после его введения в строй?

– Есть один крупный и состоятельный тюменский застройщик, который живет в обычной тюменской квартире. На вопрос, почему он, при его деньгах, живет там, он отвечает: «Потому что я это построил». Мы придерживаемся примерно такой же позиции. Поэтому постоянны случаи, когда жилье в наших комплексах приобретают работники предприятия или их знакомые. Казалось бы, мелочь, но для нас это дополнительный фактор того, что мы этим жильем будем хорошо управлять. Самое главное: мы не «бросаем» жилье, выкидывая его на рынок, как это делают многие застройщики. Мы следим за ним, мы за него в ответе и после заселения. Наша цель – давать людям возможность иметь качественное жилье и иметь те условия проживания, которые во всем мире приняты как норма.

Я семь лет прожил в США, там даже в крупных городах люди в основном живут в малоэтажных домах. Потому что жить в них комфортнее. Если вернуться к управлению жилым комплексом, то своя управляющая компания здесь выполняет две цели. Во-первых, благодаря управляющей компании мы можем сделать так, чтобы наш комплекс оставлял положительные эмоции. Во-вторых, управляющая компания позволяет извлекать дополнительную прибыль для акционеров: краткосрочную (плата за управление) и долгосрочную (репутация компании).

– Будут ли внутри «Светлого квартала» располагаться магазины?

– Должен сказать, что торговых объектов внутри жилого комплекса специально не предусмотрено. Мы сейчас занимаемся несколькими проектами коммерческого назначения, но внутри комплекса некорректно строить магазины и прочие торговые объекты. Ведь мы строим небольшие жилые комплексы, мы пытаемся дать людям максимальный комфорт. О каком комфорте может идти речь, если внутри жилого комплекса будут разгружаться грузовики с продуктами?

Необходимо продуманно организовывать территорию. Магазины должны быть рядом с жилым комплексом, но не внутри него. Помимо этого, я не думаю, что комплекса из 240 квартир будет достаточно для нормального оборота магазина, а чужаков пускать на территорию тоже некорректно.

– Наверное, потребности жителей квартала во многом обеспечат ТРЦ «Зеленый берег» и «Овентал Рио Гранде»? Как вы относитесь к большому количеству крупных ТРЦ в нашем городе?

– В нашем городе есть увлечение гигантоманией, которое в Москве уже прошло. Сейчас в Москве идет очень серьезная борьба за помещения шаговой доступности. Как раз за тот самый формат, который и в Москве, и в Тюмени последовательно уничтожался за счет строительства огромных гипермаркетов. Сейчас в Москве просто дикий спрос на магазины площадью до 200 квадратных метров.

Проблема еще и в том, что у нас многие торговые центры ориентируются на какого-то, если можно так сказать, «нерусского» клиента. Мне не совсем понятно, для кого открываются бутики в таких количествах. Мы пришли к тому, что если в нашей бедной России жена покупает сапоги за 2 500 рублей, то муж думает, что это дешево. А ведь это 100 долларов. Я жил в Штатах, и не помню, чтобы покупал себе обувь за 100-200 долларов, хотя прилично зарабатывал. Даже в состоятельной стране 100 долларов за пару – дороговато.

Проблема не в неудобности торговых центров, с этим-то как раз все в порядке. Проблема – в их формате, то есть ценовой политике большинства их арендаторов.

– Практически все тюменские застройщики наращивают темпы и объемы строительства жилья. В связи с этим хотелось бы услышать ваше мнение по такому вопросу: когда наконец в Тюмени произойдет насыщение спроса? Поможет ли в этом применение новых технологий в строительстве?

– Я считаю, что мы сейчас видим первую ласточку, свидетельствующую о начале стабилизации рынка. Было бы неплохо, если бы эту ласточку побыстрее «поймали», и производители строительного сырья взялись за увеличение своей доходности через эффективность, а не увеличение цен. Мы сами, например, делая каркасы, плиты, бетон и стеновые материалы, постоянно внедряем новые технологии. Новые технологии дают ускорение строительства, повышение качества, удешевление конечного продукта. Новые технологии всегда дают одно и то же: более высокое качество за более малые деньги.

Когда речь идет о снижении качества, наверное, вряд ли можно назвать это по-настоящему новыми технологиями. Приведу простой пример: мы сейчас отказались от производства пенобетона. Потому что мы считаем, что этот материал не заслуживает внимания. У нас есть своя лаборатория, которая производит профессиональную экспертизу качества строительных материалов. Мы этот материал изучили вдоль и поперек, и в свои жилые комплексы его не пустим. Пенобетон, который производят в Тюмени – это детский лепет. Единственный способ достичь хоть какого-то качества этого материала – сильно увеличивать плотность. А при увеличении плотности у пенобетона теряются теплоизоляционные свойства. Вариант – серьезное автоклавное производство, как, например, в Екатеринбурге. Нас такая ситуация не устраивает, и мы отказались от использования этого материала. Да, мы потеряли деньги, потраченные на оборудование, но некачественный материал на строительство пускать не стали. Недвижимость – это одна из самых ценных вещей, которые человек приобретает за свою жизнь. И она должна быть качественной.

– Каковы преимущества технологии, применяемой в вашей компании?

– Мы строим дома по технологии сборно-монолитного каркаса. По нашим данным, сборный каркас стоит дешевле как монолитного каркаса (-15 %), так и кирпича (-30 %). Притом, масса плюсов: долговечность, устойчивость, свобода планировок, шумоизоляция, теплоизоляция и так далее. Так как в нашем управлении находится завод по производству сборного каркаса, мы выполняем огромное количество заказов от сторонних организаций. В городе поставлено более 20 объектов, из них 5-7 объектов знает почти каждый тюменец. Единственное, на что жалуются иногда заказчики – мы не всегда успеваем их комплектовать. Происходит это от того, что востребованность нашей продукции очень высока.

Сама технология сборно-монолитного каркаса пришла в Россию из Франции в 1999 году, первоначально внедрялась в Чебоксарах, поэтому иногда ее называют «чебоксарской серией». У монолитного каркаса, в отличие от сборного, есть такие существенные недостатки как сезонная зависимость ведения работ и очень «громкие» перекрытия: соседи в таких домах буквально «слышат» друг друга, ведь по сути монолитный дом – это своего рода мембрана.

Ценовое преимущество – это очень важно, особенно если мы говорим об увеличении себестоимости строительства на фоне стабилизированного рынка. Сейчас себестоимость строительства одного квадратного метра жилья очень сильно зависит от проекта, но в целом она намного выше 22 тысяч рублей.

– Где расположены участки, которые вы застраиваете?

– Сейчас у нас несколько участков в заречной части города. Во-первых, там есть возможности как раз для малоэтажного жилья. К тому же район этот экологически чистый, давнего заселения, вокруг – деревья. Немаловажным фактором оказывается и хорошая транспортная доступность. Через два года введут еще один мост, и те небольшие транспортные проблемы утром и вечером, которые можно наблюдать сейчас, исчезнут.

– В разговорах с застройщиками часто приходится слышать, что одна из основных проблем сегодня – подбор кадров.

– Сейчас квалифицированный персонал – главная проблема практически везде. Должен сказать, что у нас немного иная структура работы, она отличается от прочих застройщиков. Например, у нас нет такой должности, как главный инженер. Зато есть управляющие проектов. Средний возраст коллектива – 30-31 год. Мы перераспределили функции, закупили американское программное обеспечение по управлению проектами. В Тюмени такое программное обеспечение есть только у двух фирм. К каждому проекту мы подходим индивидуально, а не как к звену в потоке строительства. Именно поэтому и была введена такая должность, как управляющий проектом (иногда это несколько человек в одной группе). Эта структура выполняет функции согласования, проектирования, контроля за подрядчиками только по этому проекту; вся информация – в одном месте.

Очень четко у нас прописана система получения премий. Есть заранее прописанные параметры, выполнив которые, человек получает премию. В такой ситуации нет никаких обид, отключается субъективный фактор. Человек четко понимает, от чего зависит его рост в компании и его доходы. Доход управленцев зависит от той прибыли, которую дает проект, они максимально заинтересованы в результате своего труда. У нас почти нет внутреннего «перевода стрелок». В некоторых компаниях люди тратят 30-40 процентов рабочего времени и сил на политику и разборы между собой.

Я бы не определил эту систему как американскую или российскую. В любой экономике есть вертикальные структуры и горизонтальные. Вертикальные структуры – это чаще большие и старые корпорации со строгой иерархией и сложной процедурой согласований. В горизонтальной структуре отделы по сути иерархически равны, они взаимодействуют друг с другом на одном уровне. У нас, например, есть такое понятие, как «пятница качества». В советское время это называлось рационализаторскими предложениями. Мы собираемся все вместе и высказываем идеи, которые помогли бы улучшить качество работы.

У нас почти полностью компьютеризирована система управления – от управления деньгами и себестоимостью до управления снабжением и работами. Материалы и процедура их списания также происходит в электронном варианте. Помимо этого, при таком информационном обеспечении мы четко знаем, сколько машино- или человеко- часов было потрачено на различные виды работ. Мы пытаемся уйти от «бумажного офиса».

Все это является хорошим материалом для текущего и последующего анализа деятельности компании и скорейшего принятия эффективных управленческих решений.

А рационализаторский дух среди своих сотрудников мы поощряем. Приведу простой пример: решали вопрос утепления перекрытий. Нашли решение, упрощающее конструкцию без потерь каких либо характеристик. Экономия – несколько сот тысяч на каждом блоке домов. Часть экономии получит сотрудник, предложивший вариант, которому еще и поручено сопровождать предложение. И это – только один пример. Вообще, эффективный результат возможен только при качественном проекте и поставленной системе управления.