Почем ипотека-2012?

Первое полугодие 2012 года позади. Для экспертов сферы недвижимости пришло время подводить итоги на рынке жилья и ипотеки. Специалисты регионального агентства недвижимости «Этажи» оценивают ситуацию, сравнивают былые прогнозы с реалиями, констатируют факты и, конечно, делятся полученной информацией.

Ставки растут

По сравнению с прошлым годом цены на недвижимость поднялись в среднем на 15–18 процентов. Такой рост обусловлен постоянно повышающимся спросом – люди активно продают старую и покупают новую недвижимость, уровень жизни населения медленно, но верно улучшается.

Как отмечает заместитель руководителя отдела ипотечного брокериджа РАН «Этажи» Татьяна Решетникова, в связи с ростом цен на жилье оправдываются и прогнозы многих экспертов об удорожании ипотеки в 2012 году. Еще в 2011 году профессионалами рынка отмечалось, что ставки по ипотеке достигли своего возможного минимума. Появились предпосылки, позволяющие сделать выводы об их росте: Центробанк дважды повышал ставку рефинансирования, а снизившиеся после кризиса ставки, в свою очередь, вызвали довольно острый ажиотаж – те, кто долго откладывал покупку жилья, почувствовали улучшение условий кредитования и поспешили приобрести жилье.

Все по закону

Свою лепту в удорожании ипотеки внесли и изменения в законодательстве. Поправки, которые появились в Законе об ипотеке в конце 2011 – начале 2012 года, увеличивают «защиту» заемщика, который не смог осилить выплаты по кредиту. А следовательно, появились новые риски банка (которые обычно и закладываются в процентную ставку).

Благодаря положению нового закона и сложившейся судебной практике, практически «изжили себя» банковские комиссии при открытии ипотеки, а также улучшились условия досрочного гашения. Кроме того, большинство банков отменили мораторий на частичное или полное досрочное погашение кредита, а также на ограничение по вносимой сумме. Ну а учитывая все эти факторы, обеспечение доходности кредита и окупаемости вашей сделки также объясняет рост ставок банков.

Как комментируют ситуацию сами банки? Одним из факторов, определяющим рост ставок, по оценкам сотрудников банков является отсутствие «живых» денег. Что это значит? Несмотря на то, что финансовые организации в последнее время очень активно кредитуют (имеются ввиду не только ипотечные, но и потребительские программы), приток денег в моменте не так высок.

«Несомненно, отдача от ипотечных выплат хорошая, они выгодны банкам, но – растянуты во времени, – отмечает Татьяна Решетникова. – В целом, банкам предпочтительнее работать с потребительскими кредитами – они обеспечивают быстрый и высокий доход (как правило, такие займы имеют гораздо более высокие проценты, чем ипотечные). А роста инфляции и увеличения ставки рефинансирования при этом не наблюдается!»

Почем нынче ипотека

В течении полугода многие банки не раз увеличивали ставки по ипотечным кредитам, стараясь при этом сделать переход более плавным. Как результат – средняя процентная ставка на вторичное жилье среди десяти ведущих банков Тюмени (проводящих порядка 95 процентов всех ипотечных сделок) увеличилась более чем на 0,5 процентов (с 12,61% до 13,17%). Особенно ощутимые изменения произошли в сегменте кредитования при маленьком первоначальном взносе (около 10 процентов) и сроках кредита до десяти лет.

Наиболее выгодной на сегодняшний день является программа кредитования при первоначальном взносе от 60 процентов и сроком на семь лет – это 8,9 процента годовых при ипотеке на вторичное жилье. При возможности предоставления в залог на период строительства имеющееся жилье на данных условиях можно участвовать и в долевом строительстве.

Средние параметры ипотечных кредитов начала 2012 года

По оценкам Татьяны Решетниковой, один из наиболее значимых факторов – первоначальный взнос. Он увеличился значительно. В среднем, сумма собственных средств, направляемых на оплату приобретаемого жилья, выросла на 27 процентов и достигла уровня в 954 тысяч рублей. И это при том, что в среднем цена приобретаемых по ипотеке квартир увеличилась не столь кардинально – всего на 11,5 процентов.

Так или иначе, большинство квартир приобретаются в ипотеку при наличии все-таки небольшого первоначального взноса. Судя по подсчетам ипотечного отдела компании, почти половина покупок делается при первоначальном взносе до 30 процентов. Хотя в данной категории ставки по ипотечным кредитам, к сожалению, наиболее высоки.

Второй параметр кредита – его размер. Он вырос на небольшую величину – чуть более четырех процентов – и составил один миллион 819 тысяч рублей. Объяснение такому положению вещей найти тоже несложно – платежеспособность населения за этот период не успела вырасти в достаточном объеме, чтобы позволить банку одобрить большие суммы, а заемщику – выплачивать соответствующие платежи по ипотеке. Средний срок кредита уменьшился с 18 лет (данные за январь 2012) до 16 лет (июнь 2012).

Чего нам ждать?

Свой прогноз на будущее жилищного капитала и на развитие ипотеки дает эксперт рынка, директор РАН «Этажи», Ильдар Хусаинов: «Думаю, в 2012–2013 годах нас ждет легкий повышающий тренд, в пределах инфляции или чуть больше. Причины: во-первых, растет объем предложения на рынке, при этом доходы населения растут не так быстро. Во-вторых, ипотечные ставки не снижаются. Все говорит о том, что яркого дефицита быть не должно. Поэтому и рост цен вскоре должен остановиться.

Соотношение доходов населения и стоимости недвижимости должно быть понятным: не бывает вечно так, чтобы при стабильном росте покупательской способности цены на недвижимость росли в ускоренном темпе. Станет ли ипотека доступнее? Думаю, что до конца года изменений в целом не планируется. Хотя некоторые банки всерьез думают о том, чтобы до Нового года повысить ставки на 0,5–0,7 процента. А вот в следующем году, после стабилизации, можно будет ожидать очень легкого, но все-таки снижения процентов».