«Очередной этап трансформации рынка»: в Тюмени массово пустеют коммерческие помещения — причины

Баннеров и просто объявлений на листе бумаги А4 о сдаче нежилых помещений в аренду становится всё больше. Особенно это заметно на центральных улицах Тюмени — Малыгина, Холодильной и других. Там, где еще недавно работали магазинчики, пекарни и многое другое теперь пустота. Предыдущие арендаторы съехали, а новые заезжать как-то не спешат. О том, почему так происходит и какое будущее ждет рынок коммерческой недвижимости, мы спросили у экспертов в этой сфере. Вот что они рассказали.

Несмотря ни на что, та же улица Малыгина остается частью делового центра Тюмени с хорошей транспортной доступностью, высоким автомобильным трафиком и сформированной городской средой. И, как считает основатель инвесткомпании «Пастухов Капиталис», повальное освобождение нежилых помещений на этой улице не связано напрямую с потерей привлекательности этой локации. Дело в другом.

— На мой взгляд, мы наблюдаем не проблему одной улицы, а очередной этап трансформации рынка коммерческой недвижимости. Причем этот процесс происходит не только в Тюмени, а по всей стране. Меняются технологии, меняется потребительское поведение, меняются бизнес-модели. То, что успешно работало пять-десять лет назад, сегодня уже может оказаться неэффективным, — говорит Сергей Пастухов.

И уточняет: сейчас одним из ключевых факторов остается рост электронной коммерции. Покупатели всё чаще выбирают маркетплейсы и онлайн-магазины: это быстрее, удобнее и зачастую выгоднее. В итоге традиционная розница постепенно теряет часть клиентского потока, что затрагивает и отдельные помещения, и крупные ТЦ/ТРЦ, которые еще несколько лет назад считались главными точками притяжения покупателей. Дополнительное давление оказывает экономика самого бизнеса.

— Высокая стоимость заемного капитала, рост фонда оплаты труда, кадровый дефицит, увеличение эксплуатационных расходов и налоговой нагрузки привели к тому, что многие предприниматели работают на гораздо более низкой марже, чем несколько лет назад. В таких условиях каждая точка должна показывать конкретный финансовый результат. Если помещение не обеспечивает необходимую выручку, бизнес либо переезжает, либо сокращает площади, либо вовсе прекращает деятельность, — объясняет эксперт.

Если говорить о ставках аренды в центральной части Тюмени, рыночный диапазон находится примерно на уровне 1500–2500 руб/м² в месяц. Лучшие помещения на первой линии с высоким трафиком, парковкой и качественными витринами могут сдаваться по ставкам 3000–4000 руб/м² и выше. При этом, как отмечают специалисты сервиса «Авито Недвижимость», за год предложение на рынке коммерции в нашем городе выросло на 17%.

— Примерно двукратное превышение объема предложений над количеством запросов со стороны арендаторов расширяет возможности выбора и поддерживает взвешенный подход к принятию решений. В результате в Тюмени можно говорить о формировании рынка арендаторов: пользователи получают больше времени и инструментов для сопоставления различных площадей и ценовых уровней, выбирая наиболее комфортные условия аренды, — рассказали в пресс-службе «Авито».

Помимо уже обозначенных проблем, на рынке коммерческой недвижимости существует еще одна проблема — разрыв между ожиданиями собственников и возможностями арендаторов. Многие арендодатели по-прежнему ориентируются на рынок 2022–2023 годов, когда спрос был выше, вакантность ниже, а бизнес легче справлялся с арендной нагрузкой. Но экономика 2026 года существенно отличается от той, к которой многие привыкли. Поэтому даже качественные помещения в хороших локациях могут простаивать месяцами.

—  Собственники оценивают свои объекты по рынку 2023 года, а арендаторы работают в реалиях 2026-го. Пока этот разрыв сохраняется, вакантность будет оставаться повышенной даже на востребованных улицах. При этом освобождение помещений не означает, что объект обречен. Хороший пример для Тюмени — ТЦ «Солнечный». Многие помнят, что в разные периоды объект терял актуальность, однако собственники смогли адаптировать объект под изменившийся спрос, — привел в пример Сергей Пастухов.

По сути, коммерческая недвижимость становится таким же динамичным бизнесом, как и бизнес арендаторов, которые в ней работают. И если раньше успешная концепция могла оставаться актуальной 10–15 лет, то сегодня цикл изменений значительно сократился. Сегодня более стабилен формат магазинов у дома (в спальных районах), офисные центры с мелкой нарезкой.

— Рынок больше не работает по принципу «купил помещение и десятилетиями получаешь аренду». Коммерческая недвижимость стала полноценным бизнесом, который требует постоянной работы с концепцией, арендаторами и потребительским спросом, — уточнил эксперт.

Специалисты, работающие с сегментом коммерческой недвижимости, не скрывают заметное охлаждение спроса. Четких предпочтений по форматам нет — основным фактором для арендаторов становится цена. По данным аналитиков федерального агентства недвижимости «Этажи», заметный рост объема предложения на рынке коммерческой недвижимости начался прошлой осенью и завершился в начале этого года. В итоге количество вакантных помещений за этот период выросло на 20–30%.

— Арендодатели стали предлагать скидки на уровне 10–15%, а продавцы лояльнее относиться к торгу до 5–10% от начальной цены предложения. В низко востребованных торговых помещениях дисконт от изначальной ставки аренды вообще доходит до 25%, — говорит Антон Лескин, руководитель департамента коммерческой недвижимости федеральной компании «Этажи».

Основной рост количества предложений произошел за счет освобождения торговых помещений. Из-за налоговых изменений значительная часть арендаторов пересмотрела свои планы по развитию. И начала отказываться от точек с плохой выручкой и низким трафиком.

Сегодня главный риск для владельца коммерческой недвижимости, говорит Сергей Пастухов, заключается уже не в поиске арендатора как такового, а в поиске устойчивого бизнеса, который сможет успешно работать и через два-три года. Однако на скорое восстановление рынка коммерческой недвижимости рассчитывать не стоит даже не фоне медленного снижения ключевой ставки.

— Рынок еще не достиг окончательной точки равновесия. Вероятнее всего, процесс адаптации продолжится от шести месяцев до года. Переломный момент при ключевой ставке на уровне 11–12%. Важно учесть, что после снижения ставок необходимо заложить как минимум 3–6 месяцев на инерцию. До этого момента собственникам коммерческих объектов придется работать в условиях высокой конкуренции за качественного арендатора, — резюмировал эксперт.

Другие материалы по теме вы всегда найдете в разделе «Недвижимость» на нашем сайте. Вот несколько публикаций, которые могут быть вам интересны:

• Легенды. Вспоминаем самые известные долгострои Тюмени — один из них начали возводить 20 лет назад.

• Тихая роскошь. Кто и для кого строит элитное жилье в современной Тюмени — большой разбор.

• Кирпичная высотка на главной улице Тюмени пустует больше 10 лет. Но заселять ее не планируют — почему.