Тихая роскошь. Кто и для кого строит элитное жилье в современной Тюмени — большой разбор

Рынок элитного жилья в Тюмени зародился в начале 1990-х: это были неприлично просторные квартиры в домах из красного кирпича. Примерно тогда же появился тренд на приватность (первые закрытые дворы), а многим позже премиум-многоэтажки даже своими подъездами стали напоминать роскошные дворцы.

Сейчас премиум-жилье в нашем городе совершенно иное, чем пару-тройку десятилетий тому назад. Поменялись технологии строительства и запросы взыскательных покупателей уже не такие, как прежде. Об этом — в нашем разборе.

Чем премиальное жилье отличается от другого прочего? Многие сходу ответят, что своей очень высокой стоимостью, и, в принципе, будут правы. Теперь не все обеспеченные покупатели, как в начале 2000-х, гонятся за квартирами-стадионами.

— Предпочтения по комнатности и площади напрямую связаны с образом жизни и составом семьи: покупатели без детей чаще выбирают квартиры площадью 40–45 м², семьи со взрослыми детьми, которые не планируют проживать вместе, ориентируются на 50–60 м², а семьи с двумя и более детьми рассматривают площади от 100 м², — поделились с 72.RU в пресс-службе ГК ПСК.

Их коллеги в сфере жилищного строительства считают иначе.

— Все планировочные решения во многих проектах премиум-класса сдаются в свободной планировке, что четко отражает запрос потребителя на индивидуальный дизайн-проект и свое видение внутриквартирного пространства. Однако наиболее популярной является площадь до 80 м² метров и 110+ м², иногда даже за счет объединения нескольких квартир для получения желаемого, — объяснили нам представители архитектурного ансамбля «Вознесенский».

По мнению директора АН «Надежный выбор» Александра Бармина, элитное жилье — построенное именно из кирпича, что сейчас большая редкость. А сертифицированный аналитик рынка недвижимости Светлана Молодкина, говоря о классах жилья, делает акцент на квадратуру: по прежним нормам минимум для элитной квартиры — 60 м².

 — Один из строящихся сейчас в Тюмени ЖК [мог бы относиться к классу «премиум», но] немного отстает по квартирографии. Средняя площадь в 58 квадратных метров для элитного жилья — очень мало, — считает эксперт.

На законодательном уровне классификатора классности жилья нет, как и предпосылок к тому, что в обозримой перспективе он появится. Тем не менее, говорит СЕО инвесткомпании «Пастухов Капиталис», элитное жилье сейчас в Тюмени есть, хоть и в очень ограниченном количестве.

— Элитная недвижимость — это возможность получить привилегированный статус, повышенный комфорт и ряд преимуществ. Такие дома характеризуются высоким качеством строительства и выдающимися локациями, что может оказать значительное воздействие на стоимость в долгосрочной перспективе. В Тюмени это клубный дом Life Plaza, ЖК «Вознесенский», «1А Первомайская», «Машаров». Строится отличный ЖК на Челюскинцев. На звание элитной недвижимости претендует также ЖК White house, — считает Сергей Пастухов.

К слову, дороговизна элиток из прошлого зачастую обусловлена их квадратурой, новых — стоимостью квадратного метра, посмотрите:

О том, что мода циклична, говорит появление в статусных современных домах настоящих дровяных каминов — как в 90-х. Но вариантов планировок теперь кратно больше, чем раньше, часто — свободные, чтобы можно было разделить пространство на свой лад.

Ответ на этот вопрос знают создатели этого самого жилья, ведь важно заранее понимать, кто это купит, — на этапе строительства или уже по готовности. Один из самых заметных и обсуждаемых проектов в Тюмени — архитектурный ансамбль «Вознесенский» на левом берегу Туры.

— Ключевыми особенностями является локация, архитектурная концепция в неоклассическом стиле и большая парковая территория — редкая особенность для проектов в историческом центре города. Проект рассчитан на тех, кто ценит свое время и обращает внимание на детали, — рассказали 72.RU в пресс-службе застройщика.

Там же уточнили, что из 310 резиденций (так тут называют квартиры) больше трети уже проданы. Быстрее всего находят владельцы жилые пространства с видом на знаковые достопримечательности: мост Влюбленных, мужской монастырь и институт архитектуры и дизайна ТИУ (раньше — ТюмГАСУ).

Группа компаний ПСК относительно недавно стартовала сразу с двумя премиальными проектами в сердце Тюмени — ЖК «Дом Форм» и «Челюскинцев, 5».

— Главное различие между ними — типология. Первый — это апартаменты, второй — квартиры. Но оба объединяет фокус на статусного покупателя, который ценит архитектурную выразительность, удобство центральной локации, приватность и безупречные видовые характеристики. Ценообразование строилось от привлекательности конкретного вида из окна, — объяснили представители девелопера.

Расположение обоих ЖК можно назвать привлекательным: «Дом Форм» возводят на правом берегу Туры, по соседству с мостом Влюбленных и главной улицей Тюмени одновременно. А «Челюскинцев, 5» примыкает к пешеходной улице Дзержинского, являясь, по сути, продолжением местного Арбата.

В портфеле девелоперской компании Newton — два жилых проекта премиум-класса, совершенно не похожие друг на друга. Secret Place — уединенный и камерный формат жилья, а White House — динамичный вариант, для тех, кто любит быть в центре событий.

— К созданию Secret Place привлекали архитекторов бюро ASADOV. Как правило, среди покупателей очень много предпринимателей и молодых людей. В свою очередь, Secret Place находится в уединенной локации, но с быстрым и удобным доступом к центру событий. Сейчас происходит окончательная доработка проекта второй очереди, которая удивит своими продуктовыми характеристиками, — рассказали 72.RU в пресс-службе девелоперской компании.

Бытует расхожее мнение, что самые дорогие пространства для жизни покупают исключительно за наличные, внося всю сумму сразу. Разумеется, это не так: ипотечное кредитование тоже имеет место быть. Как и другие способы приобретения. Например, рассрочка.

— Что касается ипотечных программ, то, конечно, условия изменились в сравнении с периодом 2–3-летней давности. В начале зимы процент ипотечных сделок варьировался в районе 30–40%, и есть план выйти на показатели в 60–70%, — рассказали в «Вознесенском».

Представители ПСК обозначили, что в обоих их проектах востребованы все способы покупки — как с использованием ипотечных средств, так и на личные накопления. Но превалирует второй вариант.

— Большинство сделок по апартаментам и по квартирам совершается на наличные. В ипотеку оформлены несколько квартир, что составляет незначительную долю продаж, — уточнили представители застройщика.

Схожим образом рассуждают и в девелоперской компании Newton, говоря о дороговизне квартир в премиальных жилых комплексах. Ипотека в данном случае не очень популярный инструмент для покупки. Тем не менее в некоторых сделках использовали семейную ипотеку, поскольку это первичная недвижимость.

— Базовая ипотека сейчас не является самым популярным способом приобретения недвижимости вообще во всех проектах рынка. Что касается бизнес-класса, здесь наиболее распространенный инструмент — рассрочка платежей, на которые в тех или иных долях идут все застройщики в объектах такого уровня, поэтому мы тоже не являемся здесь исключением, — объяснили в пресс-службе компании.

Дорогая жилая недвижимость обычно продается медленно, и, с учетом ее специфики, это нормально. Периодически создатели таких домов сталкиваются с определенными трудностями, и это, как ни странно, тоже в пределах нормы. Но они всегда своевременно адаптируются ко всем изменениям, перестраивая подход к работе и привлекая новые форматы.

— Премиальная недвижимость, которая находится в самом высоком ценовом сегменте, никогда не имеет быстрой динамики продаж, особенно на первом этапе реализации. Это связано с тем, что у девелопера большие затраты на реализацию проекта. Конечно, не хочется на начальном этапе продать большое количество лотов по стартовой цене и получить большие затраты на финальном этапе реализации проекта, когда приходим к благоустройству, отделке помещения и дорогим фасадным работам, — объяснили в Newton.

— Для нас выход премиальных проектов на рынок — новый виток развития компании. Мы тщательно готовились и учитывали все возможные риски. Это глубокое понимание мы вложили и в позиционирование проектов, и в сам продукт. Мы понимаем, что покупатели в этом сегменте подходят к выбору совсем иначе. То, что на рынке стали появляться такие предложения, говорит о формировании новой культуры жизни. Так что мы видим в этом большую возможность, — говорят в ГК ПСК.

Аналогичным образом рассуждают и их коллеги по цеху.

— Рынок премиальной недвижимости в Тюмени очень ограничен и, конечно же, отличается от рынка центральных городов России. Однако это не уменьшает желание людей выбирать лучшее жилье для собственного проживания и проживания своих близких. Для нашего проекта, как и в целом для рынка недвижимости, 2025 год выдался непростым, но сейчас мы фиксируем существенный рост деловой активности в сфере премиальной недвижимости, — отмечают создатели «Вознесенского».

Солидарны с ними их коллеги — по части непростой ситуации на рынке жилой недвижимости Тюмени.

— В целом рынок недвижимости сейчас сложно себя чувствует, есть взлеты и падения, на протяжении 2025 года все девелоперы это очень четко ощутили, и на протяжении 2026 года сложная ситуация на рынке недвижимости будет сохраняться. Что касается рынка премиальной недвижимости, это наиболее стабильный сегмент среди всех. Покупатель на дорогую квартиру будет всегда, поскольку все проекты интересные, качественные и востребованные, — добавили в компании Newton.

Но не все воспринимают происходящее сейчас радостно. По мнению Сергея Пастухова, Тюмень сегодня не имеет высокой покупательской способности на элитное жилье — если говорить про квартиры и/или апартаменты. Впрочем, это наблюдается уже не первый год.

— По той же цене, что квартира в элитном доме, люди предпочтут приобрести собственный дом в черте города. Тот же ЖК «1А Первомайская» спустя пять лет после ввода в эксплуатацию всё еще не реализован на 100%. Многие инвесторы, покупая недвижимость в подобных ЖК с целью перепродажи по более высокой цене, просто застревают в сделке на годы. Яркий пример — дом на Володарского, 3. Квартиры в этом доме продают по 60 000 000 рублей не первый год, а спроса на них нет, — резюмировал эксперт.

Если рассматривать элитки как пространства для жизни, а не как инвест-проекты, то это выгодное вложение миллионов — считают девелоперы. Как минимум потому, что недвижимость в центре города всегда в цене.

— Элитная недвижимость традиционно считается стабильным и защищенным активом, т. к. ее стоимость растет даже во времена экономической турбулентности. Это обусловлено дефицитом подобных объектов, низкой волатильностью и высоким спросом среди состоятельных покупателей. Особое значение приобретает фактор сохранения капитала от инфляции и валютных рисков, — считают в ГК ПСК.

В том, что инвестировать в недвижимость выгодно, уверены представители компании Newton. При этом уточняют: есть ликвидные дорогие лоты, а есть не очень ликвидные. К последним можно отнести очень просторные квартиры: на вторичном рынке на них сложно найти покупателей — так было всегда.

— Мы не строим дома для инвесторов. Строим для тех людей, которые понимают, что они покупают, и покупают для жизни. У нас есть небольшие лоты, которые можно было бы рассматривать как инвестиционные. Но получившие от них ключи планируют сделать ремонт и жить тут сами. Каждый выбирает сам для себя, — убеждены в Newton.

Создатели «Вознесенского» рассуждают более глобально, говоря о перспективности жилья премиум-класса.

— На такой вопрос лучше всего отвечать статистикой и планами развития города. За последние 10 лет средняя стоимость квадратного метра жилья в Тюмени выросла более чем в два раза, цифры по приросту средней стоимости квадратного метра в премиальном жилье сопоставимы. С учетом планов Тюмени к 2030 году стать миллионником очевидно, что спрос на премиальную недвижимость будет только расти, — уверен девелопер.

Какие из прогнозов сбудутся и полностью ли, покажет время. Пока с уверенностью можно утверждать одно: жилье в Тюмени продолжит дорожать. Причины: рост себестоимости строительства, инфляция, повышение НДС. Но это уже другая история.

Другие материалы по теме вы всегда найдете в разделе «Недвижимость» на нашем сайте. Вот несколько интересных публикаций, которые вы могли пропустить:

• легенды. Вспоминаем самые известные долгострои Тюмени — один из них начали возводить 20 лет назад;

• последнее сохранившееся в Тюмени здание завода-легенды снесут. Что появится на его месте?

• в Тюмени завершается строительство первого арендного дома. Когда квартиры в нем начнут сдавать?