Золотая земля: как миллионер заполучил под элитный ЖК участок в историческом центре Тюмени

В самом сердце Тюмени, в паре шагов от гранитной набережной Туры, продолжается строительство нового ЖК. Согласно проектной декларации, в его состав войдут пять многоквартирных домов, а ключи новоселы получат весной 2028 года. Кто и как выдал разрешение на строительство, которое продолжается вопреки судебным решениям? Как земля перешла в собственность крупного застройщика? Разбираемся вместе.

В далеком XVIII веке на тогдашней тихой окраине Тюмени появилась улица Садовая. У каждого ее жителя, в каждом дворе, был свой сад — черемуховый, яблоневый. Вероятно, отсюда и название.

Активно застраивать улицу начали только два столетия спустя. Тогда она простиралась до здания нынешней резиденции губернатора (25 Октября, 13). Почти век назад, в 1926 году, Садовую переименовали в Дзержинского. Улица стала короче: длится она от пересечения Осипенко-Первомайской до тупика на Смоленской.

Но вернемся, точнее, обратим внимание на участок, на котором сейчас активно строится новенький ЖК. Как рассказала 72.RU тюменский архитектор Нина Загребина, перспективы застройки этой территории обсуждались еще в середине 2000-х, когда тюменским губернатором был Сергей Собянин. Планировалось, что в конце Дзержинского появится отель с общественными пространствами.

— В то время я была очарована Парижем, и когда на очередном градсовете, в который входили тюменские архитекторы, подняли вопрос застройки участка в историческом центре, я решила сделать эскиз здания во французском стиле. Мне хотелось сделать что-то похожее на галерею Лафайет. Эскиз одобрили, а потом начались какие-то тяжбы с землей, и всё заглохло, — вспоминает Нина Загребина.

Тихо и незаметно о застройке этого участка как будто бы забыли. Но не все.

С тех пор почти два десятилетия привлекательный для застройщиков кусок земли в самом центре города пустовал. Всё изменилось осенью 2023 года, когда участок обнесли по периметру высоким глухим забором и пригнали туда строительную технику.

Разрешение на строительство домов в створе улиц Дзержинского, Советской, Челюскинцев получил застройщик ПСК «Дом девелопмент».

— Наименование объекта капитального строительства: жилые дома со встроенными нежилыми помещениями ГП1, ГП2, ГП3, ГП4, ГП5 и подземным паркингом. Застройщик: ООО «Реконструкция-2000», — сказано в результатах экспертизы, получившей положительное заключение в ноябре 2022 года.

Примечательно, что решение о точечной застройке такого завидного участка, где мог появиться, например, сквер, приняли без обсуждения с жителями. Тюменский урбанист Дмитрий Велижанин уверен, что местные власти намеренно «протащили» этот проект очень тихо. Он помнит, что во время публичных обсуждений и презентаций о большой стройке не говорили ни слова, а когда показали итоговый вариант, на нем неожиданно возникли апартаменты высотой в девять этажей.

— Самая большая проблема исторического центра Тюмени заключается в том, что начиная с советского времени он хаотично перестраивается. Это можно назвать точечной застройкой. Сносится одно или несколько зданий, и на освободившемся участке возводятся новые, которые просто не вписываются в окружение. Раньше архитекторы указывали на это и разрабатывали охранные зоны памятников, вводили ограничения по высоте. Специалисты говорили, что нужна концепция развития центра и мастер-план, но власти решили пойти по пути хаотичной точечной застройки, — поделился своим мнением с 72.RU Дмитрий Велижанин.

Участок в границах улиц Дзержинского, Советской и Челюскинцев расположен рядом с памятниками архитектуры. У них должны существовать свои охранные зоны, но и они не стали преградой.

Тем интереснее посмотреть проект архитектурно-инженерной группы ИСТ, презентованный в 2017 году. Он предлагал создание павильона памятников, где комфортно находиться даже в промозглую погоду. Как вы уже знаете, в жизнь этот проект никто так и не воплотил.

Пока одни тюменцы просто возмущались стройкой в конце улицы Дзержинского, один из жителей города решил действовать: общественник Юрий Рябцев подал иск в суд. Он считает, что разрешение на строительство многоэтажки, выданное администрацией города в 2023 году, содержит ряд нарушений. А возведение подземного паркинга может навредить историческим зданиям, расположенным вокруг площадки.

Чиновники отметили, что общественные обсуждения прошли в 2021 году.

— В период проведения общественных обсуждений предложения и замечания не поступили, — резюмировали представители мэрии Тюмени.

Застройщик тем временем пообещал благоустроить прилегающую территорию и построить новый бульвар. Он продолжит улицу Дзержинского и соединит ее с запланированным подземным переходом к набережной Туры.

В прошлом ноябре стало известно, что строительство новенького ЖК на Дзержинского могут остановить: апелляционный суд Санкт-Петербурга отменил решение Тюменского облсуда и признал недействительным пункт, регулирующий строительство в подземных зонах. Этот пункт был частью постановления, которое устанавливает границы охранных зон культурных объектов и правила использования земли в этих зонах.

Проще говоря, строительство подземного паркинга в строящихся домах может навредить находящимся в окрестностях 11 домам-памятникам (что, разумеется, недопустимо).

— Решение апелляции в Питере, по сути, поставило паркинг вне закона. Отказ от него приведет к изменению проекта стройки. Снос незаконных строений в Тюмени не нов, например, сносили «башню Моора», многоэтажку на Кирова рядом с синагогой. Городская администрация дала разрешение на строительство до проведения экспертизы проекта, а тут еще признали областное постановление о размещении паркинга незаконным. Хорошая перспектива для прекращения строительства, — рассказал 72.RU общественник Юрий Рябцев.

Оперативно получить комментарий представителей ПСК «Дом» тогда не удалось: мы отправили им письменный запрос. Тем временем работы на стройплощадке продолжались в обычном режиме.

Чуть позже представители застройщика лаконично прокомментировали ситуацию с судебными разбирательствами.

— У нас всё хорошо. Работы идут, — коротко обозначили они.

Известно, что в четырех домах будет девять этажей, в еще одном — только четыре. Во всех квартирах будет свободная планировка.

Разрешение на строительство на новоиспеченном тюменском Арбате застройщик получил 12 апреля 2023 года, документ выдал департамент земельных отношений и градостроительства Тюмени. Выдача разрешений на строительство носит заявительный порядок, объяснили в мэрии.

— Администрация Тюмени выдала ООО «Реконструкция-2000» разрешение на строительство объекта «Застройка квартала в границах улиц Дзержинского, Советская, Челюскинцев в Тюмени. Жилые дома со встроенными нежилыми помещениями ГП1, ГП2, ГП3, ГП4, ГП5 и подземным паркингом» сроком до 12 января 2028 года. Основанием послужили заявление застройщика и проектная документация, получившей положительное заключение экспертизы, — сообщили 72.RU в пресс-службе горадминистрации в ответ на запрос.

Там же уточнили, что в соответствии с градостроительной документацией территория в районе улиц Челюскинцев, Дзержинского, Советской попадает в границы:

• зоны застройки с предельной допустимой высотой застройки до 10,3 м;

• зоны застройки с предельной допустимой высотой застройки не выше 5 надземных этажей;

• зоны застройки с предельной допустимой высотой застройки не выше 7 надземных этажей;

• зоны застройки с предельной допустимой высотой застройки не выше 8 надземных этажей;

• зоны застройки с предельной допустимой высотой застройки не выше 9 надземных этажей;

• охранной зоны памятников: объектов культурного наследия регионального значения, расположенных в квартале улиц Дзержинского, Советской, Челюскинцев, Осипенко.

— Представленные застройщиком документы соответствовали требованиям указанной выше градостроительной документации, [соответственно], правовые основания для отказа в выдаче разрешения на строительство у администрации Тюмени отсутствовали, — подытожили в мэрии.

Смотрим дальше. В документе-разрешении на строительство указано, что градостроительный план земельного участка под строительство ЖК «Челюскинцев 5» выдал всё тот же городской департамент земельных отношений и градостроительства.

Строить ЖК застройщик начал осенью 2023 года, а право собственности на землю получил только год спустя, такие данные указаны в проектной документации (и в выписке из Росреестра).

В проектной декларации застройщика от 9 апреля 2025 года (дополненной) указано, что основанием для получения в собственность участка земли под застройку в районе Дзержинского — Челюскинцев стало «соглашение о перераспределении земельных участков — 24/ПЗ/Ф-87».

— Земельный участок в реестре муниципального имущества Тюмени не числится и не числился. Решение об образовании и предоставлении земельного участка для строительства в рамках компетенции администрации Тюмени не принималось, — заявили 72.RU в пресс-службе мэрии.

И это может быть правдой: согласно данным из Росреестра, нынешний земельный участок под ЖК состоит из двух. Первый из них с 2001 по 2019 год был в постоянном (бессрочном) пользовании у управления федерального казначейства по Тюменской области, после перешел в собственность Тюменской области, право собственности зарегистрировали в январе 2024 года. И 1 октября прошлого же года на основании того самого соглашения о перераспределении земельных участков произошло слияние со вторым смежным куском земли.

Второй, более крупный, участок принадлежит компании Михаила Вольфсона ООО «Реконструкция-2000» с 6 июля 2023 года. Примечательно, что ни в одном из документов предыдущий собственник этого участка не значится. Разумеется, земля в центре города не могла быть бесхозной. Кому она принадлежала ранее, остается загадкой.

Другие материалы по теме вы найдете в разделе «Недвижимость» на нашем сайте. Вот несколько интересных публикаций, которые вы могли пропустить:

• С видом на Туру и по соседству с ФСБ: собрали на карте Тюмени 5 ЖК с самым дорогим жильем;

• Миллионер строит элитные апартаменты на набережной — раньше тут был дом тюменской купчихи;

• Первый в Тюмени арендный дом заселят в 2026 году. Как он выглядит и где находится?