Только для избранных. Каким было в 1990-х и стало в 2020-х элитное жилье в Тюменской области

Рынок элитного жилья в Тюмени, как и в других городах нашей страны, начал зарождаться в начале 90-х, сразу после распада СССР. Застройка тех лет отражала эмоциональное состояние россиян: хаотичность, разрозненность и неудержимое желание заполучить всё лучшее сразу.

С тех пор многое изменилось, но одно осталось неизменным: премиальная недвижимость по карману только избранным. Кто они и чем элитки из прошлого отличаются от современных — в этом большом разборе.

1990-е: шальные деньги и стены из красного кирпича

Именно в это непростое десятилетие начали появляться дома, построенные по индивидуальным проектам, которые в народе почти сразу окрестили элитками. Их отличительной особенностью стали огромные прихожие и гостиные, наличие нескольких санузлов и неприлично высокие по тогдашним меркам потолки. Да, такое жилье позволить себе мог далеко не каждый, но покупателей хватало: в основном это были представители власти и бизнеса. Еще — бандиты.

Первым элитным многоквартирником в Тюмени стала девятиэтажка на Свердлова, 35: ее достроили и начали заселять в 1995 году. Некоторое время одной из квартир в этом доме владела жена первого губернатора Тюменской области Галина Рокецкая, и среди ее соседей не было «случайных» людей.

— До 90-х были только стандартные планировки: 86-я серия, и всё, больше ничего. А тут начали создавать нестандартное жилье, появился термин «индивидуальный проект». Такое жилье выгодно отличалось от других предложений на местном рынке недвижимости тех лет. Эти дома строили из красного кирпича, площадь квартир — внушительная: так было модно. Конечно, позволить купить себе огромную квартиру могли только очень обеспеченные люди, — рассказал 72.RU Александр Бармин, директор агентства недвижимости «Надежный выбор». — По современным меркам дома, считавшиеся тогда в Тюмени элитными, не являются таковыми.

В 90-х проектировщики при создании ВИП-домов не особо вникали, как используемые в строительстве материалы сочетаются между собой. Не заботились и о благоустройстве придомовой территории (как это делают сейчас в каждом новом ЖК), зато начали делать закрытые дворы, куда чужие не зайдут: время диктовало свои условия.

В 1998 году в центре Тюмени, по соседству со зданием областного правительства, достроили секцию первого элитного ЖК, получившего звучное название «Цитадель». Он представляет собой два симметричных дома с небольшим двором-колодцем.

Застройщик очень хотел удивить требовательных покупателей не только солидной квадратурой квартир, поэтому пошел на неслыханную по тем временам дерзость. Так, впервые в Тюмени в многоквартирнике появился подземный паркинг. Правда, из-за сложностей с разрешительной документацией лифтовой спуск в паркинг реализовали только во второй очереди: его сдали позже, в 2006 году.

— К тому времени все устали от тесных типовых квартир, и застройщику хотелось дать много воздуха и простора. Впервые в современной застройке появились настоящие дровяные камины: в каждой квартире в зале были выведены дымоходы. Еще одной особенностью было то, что квартиры сдавались с чистовой отделкой: это было в новинку для Тюмени, — рассказывала 72.RU Ирина Яременко, директор АН «Новый Город».

Примечательно и то, что кухни-гостиные в тюменских элитках из 90-х даже не рассматривались: это обязательно были два самостоятельных пространства. Готовили на кухне, а для приема пищи предназначалась столовая, нередко отделенная от гостиной массивными колоннами.

Тогда же, на закате 90-х, первый этаж статусных многоквартирников начали отдавать под коммерцию. В той же «Цитадели», например, появилась стоматология, а многим позже — фитнес-центр, пекарня, модный бутик и многое другое.

2000-е: зеркальная гладь фасадов и попытки удивлять

В третьем квартале 2007 года на пустыре в историческом центре Тюмени, по соседству со зданием ФСБ, началось строительство статусного жилого квартала. Как описывает сам девелопер, это ансамбль из двух жилых зданий и офисника, под которыми расположился двухуровневый паркинг.

По ряду причин строительство этого ЖК, который в народе прозвали элитным долгостроем, растянулось на 13 лет: за это время застройщик успел сменить название и стартовал в городе с другими проектами, где стоимость квадратного метра ощутимо ниже. И, к слову, именно с этого квартала по улице Первомайской в Тюмени началась эра апартаментов — по сути, квартир, которые по документам значатся как нежилые помещения (со всеми вытекающими).

Часть квартир в жилом квартале еще свободна, остальные же заняли местные бизнесмены разного толка. До недавнего времени тут жила со своей семьей одна из обладательниц титула «Мисс Россия» прошлых лет.

К слову, именно в начале нулевых Российская Гильдия Риэлторов разработала классификатор для новостроек, указав там ключевые признаки элитного жилья.

— Эта методика определения класса жилья появилась в 2002 году и с тех пор не менялась: все работают по старым правилам, хотя, на мой взгляд, их давно пора менять. Исходя из этого классификатора, сейчас у нас с элитным классом жилья вообще жесткие проблемы, хотя многие позиционируют свои жилые комплексы как элитные, — обозначила Светлана Власова, председатель совета ассоциации «Объединение риэлторов Тюменской области».

И уточнила, что по классификатору из прошлого элитки должны были обладать следующими параметрами:

• материал несущих конструкций и ограждений: кирпич;

• материал оконных профилей: натуральное дерево;

• внутренняя отделка: эксклюзивная, по дизайн-проекту;

• минимальное количество комнат: одна (не студия! комната и кухня = разные помещения);

• квадратура кухни: от 17 м²;

• входная дверь в квартиру: металлическая, с глазком.

Как вспоминает представитель одной местной девелоперской компании, в первое десятилетие 2000-х были востребованы очень просторные квартиры. Люди с деньгами охотно их покупали и делали модный по тогдашним меркам ремонт: двери непременно — из массива натурального дерева, арки, многоярусные натяжные потолки. Но некоторые новшества в жилищном строительстве потенциальные покупатели ВИП-жилья восприняли прохладно: бурных восторгов, на который рассчитывал застройщик, не случилось.

— Для элитных домов [того времени] было несколько критериев: локация — центр города, материал — керамический кирпич. И третий значимый фактор — квадратура. У нас все квартиры были от 90 квадратных метров, некоторые — по 150–250, на целый этаж или даже два. Тогда даже одно какое-то улучшение вызывало вау-эффект на рынке. Со временем начались какие-то инженерные инновации: централизованное кондиционирование и встроенный пылесос. С этим пылесосом, мы, наверное, опередили время: он у нас совсем не зашел, — призналась Светлана Утешева, коммерческий директор ГК «ТИС».

Многоквартирник с теми самыми пылесосами (и, разумеется, из красного кирпича) начали заселять в 2009 году. И до сих пор желающих расстаться с квартирами тут практически нет.

2010-е: парадные, как залы Эрмитажа

Дымковский гранит, двери из шпона дуба, витые лестницы и 4 972 354 штуки керамического облицовочного кирпича — это всё потребовалось для создания клубного дома на улице Мельничной. Жилое здание переменной этажности (7–8 этажей) кажется невероятно высоким неспроста: высота потолка в квартирах — от 3,3 до 4 метров.

В эксплуатацию его ввели в 2016 году, а уже через год-полтора, сразу после окончания ремонта, туда въехали первые жильцы. В их числе — владелица частного медцентра, учредитель крупной юридической компании и собственник крупной девелоперской компании, которая со временем из небольшой локальной доросла до крупной, федерального масштаба.

— Этот жилой комплекс максимально приближен к классу элитного жилья: там есть своя баня, бассейн, спортзал. Всего 40 квартир, последнюю из которых продали года через два после сдачи дома, — говорит Александр Бармин.

В 2014 году завершилось строительство еще одной статусной многоэтажки в центре Тюмени, на улице Володарского. Эта жилая башня расположилась в самой высокой точке набережной Туры. Каждая из квартир тут (только представьте!) занимает отдельный этаж.

— В основе архитектурной концепции дома — морская тематика: корабль и маяк. Лестница, по спирали поднимающаяся к стеклянному куполу, обрамлена коваными перилами и мраморными колоннами. Для облицовки стен и пола в атриумном вестибюле использованы гранит и мрамор из Испании, Индии и Бразилии, — делился с 72.RU представитель застройщика пару лет назад.

В доме есть подземный гостевой паркинг с системой подогрева покрытия, антивандальные двери, система «умный дом». А так как каждая квартира — отдельный этаж, то лифт привезет ее владельца прямиком домой. При этом у остальных доступа к «чужим» этажам нет.

2020-е: роскошные локации и ставка на уникальность

Строительство премиального жилья в Тюмени ведется и сейчас. Эти дома, как и прежде, очень выделяются на фоне остальных. Их экстерьер, интерьеры холлов и концепцию благоустройства придомовой территории создают титулованные архитектурные бюро. Фасады сверкают гладью стекла, которое меняет оттенок в зависимости от того, как ярко светит солнце. Все просьбы статусных жильцов выполняет консьерж-сервис — при его наличии.

О том, что мода циклична, говорит появление в статусных современных домах настоящих дровяных каминов — как в 90-х. Но вариантов планировок теперь кратно больше, чем раньше, часто — свободные, чтобы можно было разделить пространство на свой лад.

Принципиально новым стало появление в новых элитных многоквартирниках Тюмени малометражек — студии по 20–30 квадратных метров, «однушки» по 50. По прежним нормам (элитная квартира = минимум 60 квадратных метров. — Прим. ред.), это очень мало, но предпочтения меняются. Теперь не все статусные покупатели, как в начале 2000-х, гонятся за квартирами-стадионами: в зависимости от жизненных сценариев выбирают и более компактные пространства.

— Предпочтения по комнатности и площади напрямую связаны с образом жизни и составом семьи: покупатели без детей чаще выбирают квартиры площадью 40–45 м², семьи со взрослыми детьми, которые не планируют проживать вместе, ориентируются на 50–60 м², а семьи с двумя и более детьми рассматривают площади от 100 м², — поделились с 72.RU эксперты в сфере премиальной недвижимости.

Однако с утверждением о наличии в Тюмени нового премиального жилья согласны далеко не все: существуют и полярные мнения.

—  Дело в том, что в России нет четких критериев элитного жилья. Например, в Калининграде действуют одни градостроительные нормы (есть запрет на высотные здания. — Прим. ред.), в Тюмени — другие. В Питере, если строишь дома у реки, это и так точно купят, а на стройку при этом иногда без слез не взглянешь: поставили по пять вагончиков в два ряда и всё. У нас в городе иная ситуация за счет высокой конкуренции [среди застройщиков]. Уровень продукта, который получает потребитель, гораздо выше, — говорит директор АН «Надежный выбор» Александр Бармин. — И я искренне считаю, что элитное жилье — построенное именно из кирпича. Но сейчас у нас так почти никто не делает: куда дешевле и быстрее залить монолит.

Неожиданным мнением поделилась сертифицированный аналитик рынка недвижимости Светлана Молодкина.

— Элитного жилья у нас в Тюмени нет. Дома, которые так называют, в рамках классификации относятся всё-таки к жилью бизнес-класса, если мы берем какие-то технические требования, — рассказала 72.RU эксперт. — Один из строящихся сейчас в Тюмени ЖК [мог бы относиться к классу «премиум», но] немного отстает по квартирографии. Средняя площадь в 58 квадратных метров для элитного жилья — очень мало.

На законодательном уровне классификатора классности жилья нет, как и предпосылок к тому, что в обозримой перспективе он появится. Этим сейчас активно пользуются застройщики, присваивая своим ЖК тот класс, который сами считают нужным.

— Безусловно, есть застройщики, чей маркетинг устроен на подменных понятиях: иногда компания намеренно идет на такой маневр, выполняя в реальности лишь несколько критериев из премиум-сегмента с целью удорожания ЖК. Но разница между классами существует на самом деле. Это можно сравнить со стейком: есть разные части мяса, которые отличаются своей ценой, и тут уже не спутаешь филе миньон и вагю. А есть степени прожарки этого мяса, и тут сложнее. Так и с разницей между бизнес-классом и классом премиум, — привел в пример Сергей Пастухов, СЕО инвесткомпании «Пастухов Капиталис».

По его словам, элитные ЖК в Тюмени есть, хоть и не так много — несколько уже построенных и один — в стадии строительства.

К слову, что до стоимости тюменских элиток, ситуация следующая: цена квадрата в домах, построенных в 1990-2000-е, ощутимо ниже, чем в недавно построенных/строящихся. Но и те, и другие по сути своей — штучный товар, который может стоять на продаже довольно длительное время.

— На сегодняшний день Тюмень не имеет высокой покупательской способности на элитное жилье. По той же цене, что квартира в элитном доме, люди предпочтут приобрести собственный дом в черте города. Тот же ЖК на Первомайской спустя пять лет после ввода в эксплуатацию всё еще не реализован на 100%. Многие инвесторы, покупая недвижимость в подобных ЖК с целью перепродажи по более высокой цене, застревают в сделке на годы. Яркий пример — дом на набережной (Володарского, 3). Квартиры там продают по 60 миллионов рублей не первый год, но спроса на них нет, — привел в пример Пастухов.

Многие эксперты в сфере жилой недвижимости сходятся во мнении, что, говоря про эволюцию строительства МКД, за последние 20 лет девелоперы преуспели в «упаковке», но не в каких-то технических параметрах. Однако последнее покупателям зачастую не важно: приобретая квартиру любого класса, они голосуют рублем за то, что нравится в первую очередь визуально и приемлемо для них по стоимости. А называется это «премиум», «комфорт» или и вовсе «эконом» — уже вторично.