Памятка для застройщиков, как защитить себя и дольщиков

На минувшей неделе состоялось важное в жизни тюменцев мероприятие: круглый стол с участниками рынка недвижимости и представителями инспекции Госстройнадзора по Тюменской области на тему «ФЗ РФ №119 «О внесении изменений в федеральный закон « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Главный вопрос – обманутые дольщики. Конечно обсуждали не то, как вернуть утраченную добро или восстановить доброе имя компании, скорее это был правовой ликбез – памятка для строителей и риелторов, как защитить дольщика и самим не попасть впросак. Ведь ни для кого не секрет, что сегодня редкий человек обходится без услуг посредника при покупке квартиры, а если возникают проблемы, то винит этот человек всех, в том числе и посредника.

«Объект не строится, а человеку продают квартиры, и нам всегда интересно, как же этот гражданин согласился на такую сделку, – рассказывает заместитель начальника управления Госстройнадзора по Тюменской области Виктор Кулемин. – Обычно нам представляют документы заключенные с риелторскими компаниями, где предмет договора один, а ситуация на самом деле другая: вместо договора купли-продажи заключают некие договоры инвестирования. Все верят друг другу на слово и поэтому в такие ситуации попадают. На самом деле все гораздо проще: прежде чем подписывать договор – почитай».

Тем не менее в последнее время суд всегда на стороне обманутого дольщика. Если гражданин заплатил деньги, чтобы купить квартиру, то не важно, по какому договору, в любом случае это признается как участие в долевом строительстве. К тому же спрашивать сегодня с риелторов, по словам самих специалистов, бессмысленно, в процессе задействованы все, и несет ответственность каждый.

«Через год-полтора будет принят закон о риелторской деятельности, где будут прописаны все наши права и обязанности: кто и за что должен отвечать. Вот тогда все будет понятно, – комментирует генеральный директор АН «Адвекс-Т» Андрей Слотин. – Сегодня риелтор и так сопровождает клиента «от и до». В первую очередь нужно реально оценивать происходящее, тогда обманутые дольщики исчезнут. И, конечно, необходимо нормальное общение между всеми участниками процесса. Мы должны друг друга подстраховывать».

То есть не стоит рассчитывать на кого-то, посредник посреднику рознь, то же справедливо и в отношении застройщиков. Человек может рассчитывать только на себя.

«Наш брат всегда найдет, как закон обойти, – заявил генеральный директор НП СРО «Объединение проектировщиков «Западная Сибирь» Борис Ройтблат. – Хотя 1 июля принят в первом чтении закон о банкротстве организаций, 9 июля принят ряд поправок в Градостроительный кодекс, и на защиту конкретно дольщиков; но, принимая эти законы, мы должны понимать, что человек, желающий решить свою жилищную проблему, не всегда близок к теме юриспруденции и больше полагается на советы СМИ. Хотя в первую очередь надо ориентироваться на наличие документов у застройщика: проект, документ на аренду земли или право собственности на эту землю, сроки действия документов, наличие собственных денежных средств у компании, разрешение на строительство, и конечно, лично убедиться в том, что же строила и строит эта фирма. Тогда только есть хоть какая-то гарантия».

Со своей стороны строители уверены, что сегодня на тюменском рынке все не так то и плохо. «Кто хотел обмануть, тот уже обманул, время это ушло, – комментирует заместитель генерального директора ОАО «ТДСК» Петр Щепелеин. – Сегодня обманывать невыгодно. Сарафанное радио отлично работает. Но и в целом ситуация улучшилась. Еще три года назад готовые новостройки к продаже предлагали единицы. Сегодня таких компаний множество, и останутся только те, кто будет следовать сложившейся тенденции».

А новое законодательство, по мнению тех же строителей и риелторов, скорее тормозит и мешает общей ситуации, чем помогает.

«С точки зрения застройщика, изменения законодательства имеют для них всего три плюса – уверена директор ТРЦ «Недвижимость для Вас» Юлия Пантелеева. – Сократили гарантийный срок до трех лет, отменили НДС и ипотеку (на квартиры не проданные самим застройщиком, которые были в ипотеке у дольщиков, до момента подписания последнего акта). А все остальное в этом законе усложняет работу застройщиков, и лишь немногим помогает самим дольщикам». Одним из выходов в данной ситуации риелторы называют страхование. «Объем строительного рынка в Тюмени более миллиона квадратных метров в год, а это примерно 35 миллиардов рублей, что в несколько раз превышает бюджет города, и сопоставимо с вкладом населения всей Тюменской области. В банках такие объемы страхуют. Там все понятно и прозрачно, – комментирует директор АН «Этажи» Ильдар Хусаинов. – В строительной области объемы огромные, а по большому счету строителей просто обязали дебиторку показывать. Надо у банкиров опыт перенять. Если федеральный законодатель это не понимает на своем уровне, то на местном вполне реально ввести подобную практику» .

Чиновники в чем-то поддерживают мнение и строителей и риелторов, но есть свои нюансы.

«Изменения в законодательстве достаточно противоречивы, и нужно все полномочия использовать взвешено, и мы стараемся подходить индивидуально. У нас много прекращенных по малозначительности дел, когда выясняется, что действия застройщика не нарушают права и интересы граждан, – поясняет Кулемин. – Но мы вынуждены использовать судебную практику. Например, в случае нарушения сроков предоставления отчетности суд не разрешает прекращать административные дела. Формально состав правонарушения есть, и мы обязаны принимать меры. Хотя и никто не говорит, что строительные компании плохие. Они стараются. И мы обычно советуем гражданам прежде, чем третировать очередного застройщика. Посмотреть, что можно в этом случае сделать без криков и ссор. Сегодня прежде, чем сделать выбор можно получить всю необходимую информацию о строительных компаниях по телефону в нашему отделе. Но мало кто этим пользуется».

Дискуссия продолжалась два часа. Страховать, снижать банковские ставки по кредитам, внимательно читать документы и прочее, прочее, прочее. «Кто виноват и что делать?» – два извечных вопроса повисли в воздухе. Поэтому в окончание мероприятия участники круглого стола приняли решение собираться чаще, дабы решать проблему совместными усилиями. И кто знает, может, такие совместные разговоры что-то и изменят?