Мониторинг рынка офисной недвижимости: март 2009 года

С последних месяцев 2008 года и по настоящий момент рынок офисной недвижимости демонстрирует динамику сходную с общей динамикой цен на жилую и коммерческую недвижимость. По данными ЗАО «Ассоциация АЛКО», на рынке купли-продажи офисной недвижимости за январь–март 2009 года средневзвешенная цена предложения офисных помещений по Тюмени понизилась на 4,9%. Рынок аренды охарактеризовался еще более выраженным понижением – средневзвешенная арендная ставка по офисным помещениям снизилась на 14,5%. Те немногие примеры, когда цена держится на уровне середины прошлого года, говорят, скорее, о запросах продавцов, а не о реалиях рынка.

Рынок купли-продажи офисной недвижимости Тюмени по итогам мониторинга характеризуется следующим образом. Наибольшая часть квартального объема предложения пришлась на диапазон цен предложения в 70–90 тысяч рублей за квадратный метр. Наиболее дорогими по средневзвешенной цене предложения офисных помещений за исследуемый период являются районы Центральный, КПД, а так же «спальные» микрорайоны. По типам офисной недвижимости наиболее высокая средневзвешенная цена предложения характерна для встроенных помещений в офисных центрах и помещений, расположенных на первых этажах жилых домов.

Наиболее широко на рынке купли-продажи офисных помещений представлены объекты площадью до 150 квадратных метров, среди районов доминирует Центральная часть города, являясь местом сосредоточения наибольшего числа качественной недвижимости – офисных центров. На первый квартал текущего года доля встроенных помещений в офисных центрах составила 40,8%, а вместе с офисными помещениями в административных зданиях – 52,3%. Таким образом, тенденция смещения офисных помещений из первых этажей жилых домов в офисные центры с каждым построенным объектом административно-офисного назначения становится все более отчетливой.

Что же касается рынка аренды офисной недвижимости, то наибольшая часть квартального объема предложения пришлась на диапазон цен в 400–600 рублей за квадратный метр. Среди районов города самые высокие арендные ставки наблюдались в районах Центральном, КПД, а также улиц Мельникайте и Республики. По типам офисной недвижимости наиболее высокие средневзвешенные ежемесячные арендные ставки характерны для встроенных помещений в офисных центрах.

Структура предложения (по районам и типам) офисных помещений на рынке аренды аналогична тенденциям рынка купли-продажи. Отметим только, что рынок в большей степени насыщен небольшими помещениями до 50 квадратных метров. Также можно выделить, что доминирование предложения офисных помещений в объектах административно-офисного назначения для рынка аренды является еще более очевидной.

Таким образом, первый квартал 2009 года характеризовался следующими тенденциями: платежеспособный спрос на коммерческую недвижимость значительно снизился, участники рынка заняли выжидательную позицию, в агентствах недвижимости отмечают намного меньше поступающих заявок на покупку или аренду коммерческой недвижимости при росте предложения. Те, кто намеревался приобрести офис на «дне» кризисных цен, вынуждены откладывать покупку из-за неясности своих перспектив и снижения реальных доходов. Редкие сделки происходят, в основном, для сокращения компаниями издержек по аренде путем переезда в меньшие по площади офисы. Некоторые компании, стремясь объединить филиалы, снимают более крупную площадь в офисных зданиях нового строительства. Наибольшие сложности возникают с реализацией строящихся объектов, в свете настоящих экономических событий покупатель не готов к подобным покупкам. Причина – всеобщая неуверенность в завтрашнем дне. Даже когда речь идет о застройщике с безупречной репутацией, покупатель ставит под сомнение возможность завершения строительства.

С приходом кризиса даже на самые редкие и уникальные объекты стал возможен торг. Владельцы коммерческих объектов предоставляют индивидуальные скидки в зависимости от своей финансовой ситуации – 5–10%. В редких случаях, если покупатель готов купить объект буквально сегодня же, расплачивается удобным продавцу способом и вносит все деньги сразу, владелец может уступить до 20%.

Снижение цен на офисные объекты во многом объясняется общей финансовой ситуацией в стране. Собственники продаваемых площадей ведут себя по-разному, все зависит от финансового положения каждого. Часть коммерческих объектов вообще сняты с продажи, либо сдаются в аренду, их владельцы предпочли переждать кризис и не терять доход в будущем. Такие продавцы просто не стали выбрасывать в падающий рынок свои дорогие объекты. Девелоперы уникальных объектов также не форсируют события.

Коррекция цен предложения в сторону понижения характерна в основном для переоцененных крупных объектов недвижимости, для помещений с невысоким качеством строительства, а также при срочных продажах. Наиболее высокие ставки остаются на небольшие помещения до 30–50 квадратных метров в наиболее ликвидных местах. Спрос, как уже упоминалось ранее, носит слабовыраженный характер и смещен в сторону небольших торговых и офисных площадей в проходных местах с парковкой в центре для быстрой окупаемости и рентабельности бизнеса.