Ипотека на «долевки»

В 2006 году цена на недвижимость выросла настолько, что даже небольшая рыночная коррекция 2007 года не смогла сделать цены на жилую недвижимость достаточно привлекательными. Отбросив шелуху государственного пиара, посвященного национальному проекту «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», останется признать, что в современной Тюмени вы имеете шансы на улучшение жилищных условий только в следующих случаях:

• доход вашей семьи составляет от 60 тысяч рублей в месяц и более;

• вы имеете в собственности недвижимость, продав которую, можете существенно улучшить жилищные условия;

• вы вкладываете деньги в «долевку», тем самым платите меньше, но несете определенные риски.

Собственно, давать какие-либо советы по первым двум пунктам бессмысленно – если вы уже зарабатываете больше 60 тысяч рублей в месяц – добро пожаловать в банк. Если у вас уже есть квартира, ее продажа и покупка новой квартиры с доплатой также не представляет особых сложностей. Потому рассмотрим подробнее третий пункт – покупка квартиры по схеме долевого участия в строительстве.

Цены на «долевки»

По словам сертифицированного РГР аналитика рынка недвижимости консалтинговой компаниии «Лекс» Валентины Трошиной, однокомнатные квартиры на первичном рынке жилья в марте 2008 года предлагались в среднем по цене 2150 тысяч рублей за объект в целом, двухкомнатные – 3120 тысяч рублей, трехкомнатные – 4080 тысяч рублей, четырехкомнатные и более – 6400 тысяч рублей. Типовые проекты предлагались по цене 1580–2400 и 2200–3880 тысяч рублей за одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры 121 и 121-т серии соответственно. Квартиры индивидуальной планировки предлагались по цене 2140–7040 тысяч рублей за объект.

Средние цены у потребителя могут вызвать уныние – отличие от квартир на вторичном рынке не такое и большое, а рисков больше. А тем более, когда есть знакомый, который купил ту же трехкомнатную квартиру в долевом участии, например, за 2,5 миллиона рублей. Многие грезят и объявлениями о продаже долей в газетах – там можно встретить и вовсе «смешные» цены.

«Смешных» цен на рынке предложения действительно много. Во-первых, их надо искать. Во-вторых, надо помнить о том, что самые низкие цены на долевки – у тех застройщиков, которые не имеют на руках всей разрешительной документации. То, что вы несете при этом все риски на себе – дело десятое, так как совсем «плохих» застройщиков в Тюмени осталось не так много. Куда важнее здесь тот момент, что такие доли невозможно купить с помощью ипотечного кредита.

К тому же спрос на долевки в последнее время значительно растет, отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Искра» Ольга Базаева. Об этом говорят и риелторы, и данные аналитиков – на фоне торможения цен на старое жилье долевки чувствуют себя неплохо и показывают стабильный рост.

Уже три года функционирует печально известный 214-й федеральный закон, для многих строителей оказавшийся неожиданностью, с которой они не могут справиться до сих пор. С одной стороны, потребитель только выиграл – ведь теперь договор долевого участия регистрируется в Регпалате и риск двойных продаж практически исключен. С другой стороны, купить многие долевки по ипотеке стало практически невозможным.

Белые «долевки» – далеко не белые вороны

Но три года бытования федерального закона, который многие строители до сих пор называют «новым», не прошли даром. И лидеры рынка давно уже продают свои «долевые» квартиры по ипотеке. Вкус к новому жилью – явление нормальное, особенно в Тюмени, где старая застройка не является престижной, а новые дома строятся практически в любом районе города.

Конечно, самые высокие рейтинги по представленности «долевок» в банках – у давно работающих и известных строительных компаний Тюмени. Так, очень часто в списке аккредитованных банками застройщиков можно встретить «Тюменскую домостроительную компанию», ООО «Броско» (застройщик микрорайона «Александровский садЪ»), жилищный комплекс «Даудель», ЗАО «Сибирь». Как утверждает директор по маркетингу ОАО «Тюменская домостроительная компания» Лариса Новикова, сейчас с компанией работает 12 банков, в скором времени будут работать еще три. Так как компания имеет разрешения на строительство, договоры об аренде земли зарегистрированы, а проектная документация прошла экспертизу, проблем с приобретением «долевок» от ТДСК для рядовых тюменцев нет.

В принципе, все ведущие застройщики Тюмени отмечают стабильную долю «ипотечников» – около 40 процентов. О таких цифрах неоднократно говорили куратор проекта «Даудель» Игорь Михайлов, директор по маркетингу управляющей компании «Статус» Елена Путилова, представители «Тюменской домостроительной компании» и компании «Партнер-Инвест».

Риски для банков

По словам генерального директора ООО «Кредитмарт» Николая Корчагина, сейчас российский рынок ипотеки идет по американскому пути. «Общий объем ипотечного рынка у нас пока что не превышает даже двух процентов ВВП, то есть перспективы для роста просто огромные. В ближайшие 10–15 лет объем ипотеки будет составлять до 20 процентов от ВВП», – отметил г-н Корчагин.

Ипотечный рынок, как говорит г-н Корчагин, делится на первичный и вторичный. Первичный рынок – рынок клиента. А вот вторичный представляет интерес для банков и инвесторов, так как именно на нем наши с вами ипотечные долги продаются банками в процессе секъюритизации. Между тем, пока ваш дом строится, банк не в состоянии секъюритизировать вашу задолженность. Только после того, как дом вводится в строй и оформляется закладная, банк может формировать пул и продавать вашу задолженность кому-то еще.

Каазалось бы, в такой ситуации должна быть сильно выражена разница между условно «федеральными» и условно «региональными» банками. Ведь региональным банкам значительно легче аккредитовать того или иного застройщика. Федералы же, а особенно банки с участием иностранного капитала, в таком случае рискуют больше.

Между тем, как отмечает руководитель аналитического центра портала «Ипотека в Тюмени» Владимир Андреев, федеральные и «иностранные» банки дают кредиты на покупку долевок, но не по всем объектам. «У каждого банка свой список застройщиков, с которыми подписаны соглашения, причем часто бывает, что не все объекты одной компании кредитуются данным банком. То же самое практикуют и региональные банки. Самые крупные перечни застройщиков у «Запсибкомбанка» (31 застройщик) и «ВТБ 24» (41 застройщик), сейчас к ним активно приближается «Абсолют Банк» (13 застройщиков)», – отмечает эксперт.

Более того, количество предложений банков по продуктам кредитования объектов долевого строительства растет не по дням, а по часам. «В 2007 году на рынке кредитования долевок наметился прорыв, банки стали активно выходить на него. В свою очередь, застройщики, которые раньше не стремились работать с банками (покупателей хватало и без этого), также активизировались. Затруднения с реализацией долевок и большое количество запросов со стороны «ипотечников» заставили застройщиков изменить мнение и пойти на аккредитацию в банках – процедуру далеко не простую и достаточно длительную.

Рынок кредитования долевок будет активно расти. Главная помеха его развитию – нелегитимные стройки. Банки дают кредиты только под те объекты, у которых есть разрешительная документация. В отдельных случаях банки кредитуют заемщиков под залог векселей или поручительство компании-застройщика, но это достаточно сложные схемы, которые практикуются, если застройщик кредитуется в банке и имеет там счета. В дальнейшем можно ожидать совместных проектов банков и строительных компаний на данном рынке, как это происходит сейчас в Москве и Питере. Кроме того, рынок продажи именно долей будет постепенно снижаться и переходить в более доходное для застройщика русло – продажу уже построенного жилья. Но это перспектива не ближайшие 2-3 года – слишком небольшие пока у нас строительные компании, у них просто нет на это финансового ресурса», – подытожил г-н Андреев.

К чему быть готовым?

Многие покупатели долевок допускают досадную ошибку. Они выбирают какой-либо объект и пытаются самостоятельно взять ипотечный кредит для покупки квартиры. Между тем, если денег на квартиру на вторичном рынке не хватает, то имеет смысл обратиться в банк. Самый представительный список застройщиков сейчас у «ВТБ24», далее идет «Запсибкомбанк». Всего в различных банках сейчас аккредитовано около 50 тюменских застройщиков, так что выбор есть.

Нужно быть готовым и к тому, что процентная ставка на время строительства дома окажется выше. И только после того, как вы получите документы на право собственности, процентная ставка станет стандартной для ипотечных кредитов данного банка.