Золотые «деревяшки»

Публикация новости «Жадность частника сгубила» на нашем сайте вызвала оживленную читательскую дискуссию. Читатели не столько даже дискутировали, сколько сходились в одном мнении: расселение жителей ветхих и сносимых домов происходит исключительно в интересах застройщика, интересы же сносимых при этом совершенно не учитываются. Безусловно, такое мнение имеет под собой серьезные основания. Данным материалом мы нисколько не претендуем на то, что окончательно и бесповоротно осветим проблему ветхого жилья. Проблема эта столь многогранна, что даже для освещения ее требуется не одна большая статья, а главное – нужно четко ориентироваться в законодательном аспекте вопроса. А он, этот законодательный аспект, не так прост, что и становится основной причиной народного недовольства. Напридумывали правил законодатели, а расхлебывать кашу приходится застройщикам и жильцам сносимых домов. В результате, застройщики обвиняют частников в немыслимых требованиях, а частники, естественно, обвиняют застройщиков во всех смертных грехах.

Заместитель главы города Андрей Никитин по этому поводу имеет следующее мнение: «На сегодня город заинтересован в том, чтобы его лицо обновлялось, чтобы обновлялся устаревший жилищный фонд. Даже если речь идет не о старой застройке, то часто нерационально используются земли. Об эстетическом моменте также забывать не стоит. Проблемы, возникающие при сносе, вызваны противоречиями Жилищного кодекса. Наша задача сегодня – понять застройщика и сносимого, максимально учесть их интересы. Чтобы не было впредь таких ситуаций, которые имели место при выселении жильцов из дома по улице Советской, 27. Это пример того, когда выселение проводилось полностью в правовом поле, тем не менее, все вылилось в достаточно некрасивую историю.

Надо понимать, что застройщик все-таки не благотворитель, а коммерческая организация, и он пытается в рамках законодательства выполнить те задачи, которые перед ним стоят. Администрация города сейчас выступает в роли третейского судьи в конфликтах между застройщиками и сносимыми. Сносимые идут к нам со стандартными жалобами: якобы застройщики непорядочные, не вникают в человеческие проблемы, боли и надежды. Конечно, это не так. Много случаев, когда при сносе вообще никаких проблем не возникает, когда застройщик и сносимый нормально и цивилизованно договариваются. Если говорить о вине администрации, то она, безусловно, есть – долго оформляются документы, касающиеся муниципальной собственности. С другой стороны, все-таки хотелось бы при сносе улучшать жилищные условия горожан», – рассказал г-н Никитин.

Напомним, что по закону действия при расселении жильцов из сносимого дома зависят от статуса жильца. Если жилье находится в собственности, оно приватизировано, то у застройщика остается только путь договоренности с собственником. Если же жилье муниципальное, то людей выселяют по так называемой социальной норме в 18 квадратных метров на человека.

О практике расселения и судебных тяжбах с жильцами сносимых домов рассказывает генеральный директор ОАО «Тюменская строительная компания» Михаил Родин: «Нашей компании уже больше 15 лет, за это время мы отдали за снос более ста квартир. Судебных разборок было много. Расселяя 16-квартирный дом по улице Максима Горького, мы отдали например 17 квартир. Это за всю историю расселения ветхих домов был, пожалуй, самый оптимальный вариант. Пять лет назад мы расселяли людей по проезду 30 лет ВЛКСМ. Восьмиквартирный дом, отдали 15 квартир. Пять – под судебным иском: два безнадежных иска, в отношении которых у нас не было никакой уверенности, мы выиграли, а вот три, в которых мы были уверены – проиграли. Почему проиграли? Наши дела рассматривает федеральный судья, для него существует только федеральное законодательство, он не смотрит на местные законы. И федеральный судья может мне сказать: а вот почему вы здесь за сто квадратных метров отдали 200? И почему Иванов, который жил на 30 квадратных метрах, вдруг заехал в трехкомнатную квартиру? У судьи возникают вопросы: на основании чего застройщик передал лишнюю жилплощадь? На основании чего городская власть человеку, живущему на 30 квадратных метрах, дает трехкомнатную квартиру? И это при том, что у нас очередь на жилье с 1964 года не двигается. Возникает противоречие.

Поэтому нам сейчас удобнее работать все-таки с собственниками.

Есть и еще одна важная проблема – это скорость прохождения документов. Никакой инвестор сейчас не пойдет на сделку, если он видит на площадке муниципальное жилье. Инвестор готов выложить деньги, но когда он спрашивает, насколько быстро пойдет процесс, нам ему сказать попросту нечего».

Итак, и застройщики, и городские власти сходятся во мнении: во многом виновата законодательная неразбериха. Что же могут сказать юристы? Старший инспектор по надзору прокуратуры Тюменской области Лариса Кленская комментирует проблему сноса с точки зрения законодательства: «В первую очередь застройщик должен четко определиться, кого он сносит. Потому что законодательство по-разному подходит к разным категориям жилья. Если мы говорим о собственниках, то руководствуемся при этом не Жилищным, а Гражданским кодексом. И вступаем с собственником в исключительно гражданские взаимоотношения. Мы приходим к собственнику и начинаем договариваться. Если же речь идет о муниципальном жилом фонде, тогда мы оперируем таким понятием как социальный найм. Администрация города имеет право распоряжаться этим муниципальным фондом, и правоотношения возникают только по жилищному законодательству.

С точки зрения прокуратуры застройщик не может выселить собственника, если тот не согласен с условиями выселения. На практике суды у нас принимают такие решения и обязывают граждан переселиться и согласиться на ту цену, которую им предлагают. Однако юридически у нас действует свобода договора. И если гражданин отказывается выселяться в принципе, то с иском в суд идти не стоит. Если же гражданин выселиться согласен, но не согласен с ценой вопроса, то тогда нужно регулировать эти отношения в суде.

Мы тоже живем в этом городе и видим, что некоторые граждане злоупотребляют своими правами при сносе, но проблему эту можно и нужно решать исключительно в правовом поле. Да ведь и застройщики тоже порой ведут себя не совсем корректно по отношению к выселяемым гражданам. Если собственник не соглашается, то надо понимать: и застройщик, и собственник поставлены в такую ситуацию, что рано или поздно они просто должны прийти к соглашению. Кстати, все переговоры с гражданином застройщик должен вести письменно, это не телефонные или личные разговоры. Если по-другому вопрос решить не получится, именно эти письменные документы затем и рассматривает суд.

Между тем некоторым застройщикам проще работать с собственниками, некоторым – с жильцами муниципальных домов. По словам руководителя строительной фирмы «Сарет» Владимира Логинова, собственникам «помогают» многочисленные адвокаты, мнимые или настоящие. Юристы придумывают всяческие уловки, пользуясь лакунами в законодательстве.

Было бы несправедливым не упомянуть и о том, что зачастую свою роль в ситуации играют журналисты. Пишущей братии, как правило, интересны всяческие притеснения – особенно когда обвинить в них можно не государство (государство у нас сейчас никто ни в чем не обвиняет), а бизнесменов. Такое поведение журналистов профессионально можно понять. Только вот о том, что за слова свои нужно нести ответственность, ищущие дешевой славы журналисты иногда подзабывают. Как правило, в таких конфликтах пресса целиком и полностью становится на сторону жильцов сносимых домов. А то, что этот несчастный сносимый в своей 20-метровой избушке-развалюшке прописал всех своих мыслимых и немыслимых родственников, и как собственник теперь на каждого из них требует по отдельной квартире – журналистами во внимание не берется. А когда жильцы сносимых домов в таких домах совсем не живут, а живут в своих уютных городских квартирах и имеют при этом приличный доход – то в принципе понятно, что ситуация сноса для них – всего лишь способ обогатиться.

Представитель Тюменской домостроительной компании Петр Щепелин метко подметил особенность подобных ситуаций, пусть и в несколько ироническом ключе: «Ну, а что вы хотите от нашего простого советского человека? Он, может быть, 30 лет жил и ждал, когда его дом снесут и он сможет обогатиться за чей-либо счет – за счет застройщика, за счет государства. Для него это, может быть, единственный такой шанс в жизни. И, естественно, наш простой советский человек своего шанса старается не упустить».

Г-н Щепелин отметил очень важную деталь – существуем мы в рынке, а никакой культуры собственности у нас нет. Люди-то те же, «советские», которые в рыночной ситуации ждут, когда к ним прилетит вдруг волшебник в голубом вертолете и бесплатно покажет кино. Это, к сожалению, наследие социалистического прошлого, во времена которого вера в светлое, а главное – легко достигаемое будущее формировалась в течение многих десятилетий.

Кто виноват в этом? Государство, застройщики, законодатели? Виноваты, наверное, многие, но иногда следует не винить в своих бедах всех подряд, а осознавать, что собственность требует заботы о себе.

Поучительный пример

Еще в феврале 2007 года ваш покорный слуга буквально облазил дома номер 37 по улице Ленина. Довольно солидный дом из белого кирпича был окружен высоким забором, подобраться к нему, не побеспокоив хозяев, было практически невозможно. В этом доме до недавнего времени проживала семья коренного тюменца Владимира Афонина. По адресу Ленина, 37 его семья жила с 1950 года. До 1967 года его семья ютилась в подвале. В 1967 году, когда государство озаботилось улучшением жилищных условия своих граждан, по соседству был построен деревянный дом, куда и переселили их семью. Тогда два дома значились под одним адресом – улица Ленина, дом 37. Никто на это не обращал внимания, однако впоследствии такое обстоятельство сыграло свою злую роль. В 1993 году в доме произошел пожар, он стал непригоден для жилья. Тогда Владимир Афонин решил взять восстановление дома на себя и за три года практически построил новый кирпичный дом из двух этажей. Правда, второй этаж остался недостроенным. Новый дом так и остался в ведении муниципалитета, а в 1998 году от административной комиссии Афонин даже получил благодарность за то, что на свои средства произвел значительное улучшение муниципального жилого фонда.

А потом начались проблемы. По документам оказалось, что в 2004 году дом Афонина снесен как ветхий. Более того, кто-то видимо получил квартиры при «сносе». Виртуально снесенному дому приставили адрес Ленина, 37б, то есть по сути того самого кирпичного дома, где Афонин и проживал.

В результате зимой 2007 года суд постановил, что необходимо снести самовольное строение, расположенное по улице Ленина между домами № 37 и 41. Юристы подсказали Афонину, что в постановлении суда точно не оговаривается, какое именно строение нужно снести. Используя данную неточность, Владимир Афонин 7 февраля привел решение суда в исполнение и разрушил собачью будку, расположенную у его дома. Таким образом он снес «самовольное строение, расположенное между домами № 37 и 41 по улице Ленина».

Ухищрения ухищрениями, но история закончилась печально – каждый из вас может прогуляться по улице Ленина и заметить, что белокирпичного дома там уже нет. Зато полным ходом идет строительство отеля «Мариотт».

Какие уроки нужно извлечь нам с вами? Во-первых, жилье, в котором вы проживаете, нужно обязательно приватизировать. До 2010 года еще есть время, чтобы сделать это. Во-вторых, если при выселении из жилья, которое является вашей собственностью, все-таки возникнет несогласие в цене вопроса, то нужно отстаивать свои права. Только помнить о том, что отстаивание прав и откровенная нажива на выселении – вещи немного разные. Если же вы не приватизируете свое жилье, не платите налога с имеющейся в собственности недвижимости, то вы сами выбрали свою судьбу – вы всего-навсего всегда будете жить в муниципальном жилье. Кстати, это, по крайней мере, гарантированная крыша над головой, в отличие от съемных квартир и иногда очень нестабильного «ипотечного счастья».