«Восточный-2» построят нескоро

Перспективы новых спальных микрорайонов стали на прошедшей неделе предметом публичного обсуждения между застройщиками и представителями власти. Особое внимание было уделено грядущей застройке микрорайона «Восточный-2» – строители никак не могут приступить к работе на своих площадках.

Советник главы города Олег Бузников пояснил общие перспективы развития спальных микрорайонов: «По Генеральному плану, если вы обратите внимание, спальные районы – это районы массовой жилой застройки, расположенные к югу от железной дороги, а также в заречной части города. Наиболее активно сейчас осваиваются площади жилых микрорайонов «Тюменский» и «Тюменский-2», районов возле поселка Войновка – «Восточный-2». Также активно осваивается площадь 3-го Заречного. Сейчас начинается освоение жилого района «Парфеново», строительство возле поселков Тарманы и Мыс». Какие сложности сегодня в освоении этих территорий? В основном на всех этих землях нет застройки, то есть проблема отселения не встает. Но при этом нет и инженерного обеспечения.

Согласно генеральному плану массовое строительство в Тюмени в ближайшие годы будет развиваться в восточном и северном направлении. В перспективе – развитие и южной части города.

Бурное развитие микрорайонов массовой застройки ожидается в заречной части города и за ТЭЦ-2. Хотя территория в районе ТЭЦ-2 обладает сложными исходными данными (заболоченность земель, отсутствие электроэнергии и т.д.), она чрезвычайно интересна тюменским застройщикам. Как раз земли микрорайона «Восточный-2» стали предметом первых аукционных торгов в городе.

Естественно, это большой объем земляных работ, большой объем самого строительства. В этом году было проведено три публичных слушания, которые как раз и легли в основу корректировки Генерального плана. По «Восточному-2» существует проект планировки, который был разработан еще в 1998 году. На момент проведения торгов он значительно устарел. Возникла необходимость в его корректировке, потому что при старом проекте те территории были «малоплотными». То есть плотность застройки была очень небольшой. Естественно, что застройщиков такая плотность не удовлетворяла. Застройщикам был предложен такой вариант: они увеличивают плотность застройки, но на комфорте проживания в данном районе это никак сказаться не должно.

Самый больной вопрос, который сейчас останавливает строительство микрорайона «Восточный-2» – внесение изменений в проект застройки. На сегодняшний день есть бюджетное финансирование корректировки, есть проектная организация.

Начальник управления капитального строительства ОАО «Тюменская домостроительная компания» Ирина Гончаренко отметила, что застройщики пройти экспертизу не смогут, пока не будут разработаны проекты планировки микрорайона и строительства инженерных коммуникаций. Г-н Бузников отметил, что сейчас застройщикам надо быть мобильнее и постараться получить разрешения хотя бы на отдельные объекты. Хотя проект планировки еще будет претерпевать изменения, но представить, как будут выглядеть жилые комплексы в «Восточном-2», уже можно. Г-жа Гончаренко отметила, на своих четырех участках Тюменская домостроительная компания будет сроить 12-этажные и 14-этажные кирпичные и 12-этажные панельные дома. На первых этажах запланированы офисные помещения, магазины, парикмахерские и так далее.

Сложность в оформлении документации отметил и заместитель директора по финансам ЗАО «Тюменьинвестстрой» Максим Кривцов: «Мы не имеем права работать на строительной площадке из-за отсутствия подрядчика планировки». ООО «ЭкономТИС» (входящее в группу компаний «Тюменинвестстрой») будет возводить в «Восточном-2» жилой комплекс под названием «Радуга». Как рассказал г-н Кривцов, новым проектом предусмотрено строительство пяти 20-этажных и двух 10-этажных зданий. На каждом этаже – по 8 квартир, их площадь – от 50 до 85 квадратных метров. На первом этаже каждого 20-этажного дома разместятся торгово-офисные помещения. Во дворе – многоуровневые паркинги или гаражи.

По поводу опасений застройщиков заместитель начальника управления градостроительной политики Главного управления строительства Тюменской области Валерий Кулачковский отметил, что сейчас информацию о подрядчике пока предоставить не может, так как идет проверка документов и решение формальных вопросов. Тем не менее, по его словам, в самом скором времени все формальности будут решены, и в течение 90 дней после оглашения победителя конкурса застройщики смогут выйти на строительные площадки. Таким образом, работы начнутся примерно в ноябре 2007 года. Как отметил г-н Кривцов, с момента получения разрешений срок строительства займет около 12 месяцев. Скорее всего, раньше ноября–декабря 2008 года построенного жилья в «Восточном-2» тюменцам ждать не стоит.

Между тем, по словам начальника отдела развития Генерального плана Тюмени Ирины Доровских, в сложившейся ситуации во многом виноваты сами застройщики. В каждом конкретном случае они находят себе своеобразные оправдания: говорят, например, что в силу обособленности некоторых участков увеличение плотности и этажности не повредит архитектурному облику города. Департамент архитектуры в принципе согласен с тем, что корректировка на части территории возможна и иногда необходима, но проблема в том, что застройщики предлагают поменять предельные параметры застройки, такие как плотность и этажность. Такие изменения приведут к тому, что придется проводить перерасчет на объекты социальной сферы, то есть детские сады, школы, объекты здравоохранения. Именно поэтому в департаменте архитектуры считают, что если и заниматься изменениями проекта, то изменения эти должны касаться всего района, а не каких-то локальных участков. По словам архитекторов, расходы, которые понесут при этом застройщики, ненамного превысят расходы при перепланировке локальных участков.

Но из-за этого с корректировкой плана, по словам г-жи Доровских, сложился самый настоящий сумбур.

И все-таки план застройки корректировать было необходимо. Ведь, как напомнил г-н Кулачковский, первоначально в плане было предусмотрено, что северную часть «Восточного-2» составят объекты индивидуального жилищного строительства, а южную – многоэтажные дома. Такое смешение разных типов застройки на одном участке, по мнению г-на Кулачковского, недопустимо. Помимо этого, не была разработана схема вертикального планирования территории, что в будущем может привести к печальным последствиям – у застройщика, первым вышедшего на участок, дома могут оказаться стоящими ниже всех. Результат ясен: некоторые дворы будут представлять собой огромные лужи.

Однако, если по желаниям застройщиков изменить плотность населения в данном районе, то перепланировки требуют и коридоры инженерных коммуникаций – ведь совершенно изменяются нагрузки. То же самое касается и объектов социально-культурного назначения.

Между тем в том, что компании самостоятельно, без обращения к властным структурам, начали разрабатывать новый проект планировки, есть безусловный минус. Понятно, что у застройщиков свои интересы, но надо понимать, что «Восточный-2» – это единый микрорайон, и сейчас, например, департамент архитектуры не владеет информацией о степени изменений, предлагаемых компаниями. Так как департамент не владеет информацией о том, будут ли изменены лишь планы застройки конкретных участков или будет перепланирован весь микрорайон, на этапе согласования данной процедуры у застройщиков могут возникнуть большие проблемы. Между тем сам вопрос корректировки проекта застройки поставлен правильно – ведь вся документация по застройке «Восточного-2» разрабатывалась 8 лет назад, сейчас же у нас и несколько иное правовое поле, и несколько иные локальные условия для ведения бизнеса в Тюмени.

Первоначально проект строительства «Восточного-2» предполагал в основном 5 и 7-этажные дома с невысокой плотность застройки. В проекте предусматривался уход от советского стереотипа спального района. Невысокая плотность населения и наличие объектов социальной сферы должны были позволить жителям «Восточного-2» избавиться от вечных проблем жителей микрорайонов. Ни для кого не секрет, что люди, живущие в микрорайонах советской застройки, испытывают на себе целый ряд проблем: дети не могут спокойно гулять во дворах, потому что дворы слишком маленькие для такого количества жильцов; детей иногда сложно устроить в детский сад или школу, расположенные в микрорайоне. К тому же, как известно, повышенная плотность населения обычно ухудшает криминогенную обстановку. Задумаются ли застройщики при разработке нового проекта о комфорте для будущих жителей «Восточного-2»? Именно этот вопрос сейчас и стоит на повестке дня.

Еще одна проблема, вставшая перед застройщиками – строительство магистральных сетей. По условиям торгов застройщикам предлагают построить мощные магистральные сети за счет долевых средств. Конкретный случай: застройщик приобрел земельный участок в «Восточном-2», а технические условия по электроснабжению получить не может, так как пока нет мощностей для подключения. Однако это может вызвать проблемы в получении разрешения на строительство, а без такого разрешения застройщик не имеет права принимать средства от дольщиков. Замкнутый круг? Думается, эта проблема все же будет решена, так как проект заработает. Но дело еще и в том, что в течение месяца после торгов нет еще даже мощностей для временного снабжения.

С другой стороны, довольно странно наблюдать ситуацию, при которой застройщик говорит о том, что 12 и 14-метровые сваи на данной почве не будут держать здание, и при этом предлагает увеличить этажность с 5-7 до 9 этажей. Странно наблюдать и то, что технические условия подключения к сетям были отражены в документации на участки, которые выставлялись на торги, а теперь почему-то вызывают у застройщиков столько вопросов. По словам участников обсуждения со стороны властных структур, застройщики хотят получить прибыль, увеличить количество дольщиков, но техническую документацию с такими изменениями вряд ли утвердят, и компании, таким образом, сами себя поставят в неудобное положение. Между тем обсуждение показало, что контакт между компаниями и властью есть, что стороны готовы к откровенному разговору. И это дает надежду, что в микрорайоне «Восточный-2» будет комфортно.

Всего в микрорайоне «Восточный-2» было сформировано 30 земельных участков для многоэтажного жилищного строительства.

Судя по всему, вопросы согласования уже сейчас создают серьезные препоны для строительства новых микрорайонов в Тюмени. Если строительство сейчас – гонка, то чиновничье согласование как оставалось очень долгим процессом, так остается и сейчас.