Недвижимость, которая по карману каждому

Рынок недвижимости сегодня — зона турбулентности. Льготную ипотеку отменили, ввели эскроу‑счета в индивидуальное жилищное строительство, а за землю в черте города просят уже по 2,5 млн рублей. Игрокам рынка приходится непросто. Но есть и другая история: например, инвестор Александр Игнатов создал девелоперскую компанию и запустил два коттеджных поселка.

Его проект стал «Прорывом года» по версии «Этажей» — и это не просто личный успех, а работающий рецепт для инвесторов, которые хотят сохранить капитал, и для простых людей с бюджетом до миллиона рублей, мечтающих о даче или загородном доме. В интервью Александр рассказывает, как новичку удалось добиться такого успеха.

— Как вам пришла идея основать девелоперскую компанию?

— Я давно занимаюсь инвестициями в недвижимость. В прошлом году заметил, что спрос на дорогие крупные участки падает, и решил создать доступный продукт для широкого круга покупателей. В июне я основал «ИНГРОУ». Вместе с партнерами мы запустили два проекта — коттеджные поселки «Листья» и «Прудо» на Велижанском тракте. Они вызвали интерес и доверие клиентов.

— Расскажите, чем ваши участки отличаются от других предложений на рынке?

— Мы делаем ставку на «народный продукт» — участки до 1 млн рублей недалеко от города. Наши поселки расположены в 25–26 км от Тюмени — до центра города можно доехать за 40 минут в спокойном режиме.

Их можно отнести к комфорт-классу. Закрытая территория с контролируемым въездом только для жителей находится под видеонаблюдением. Организованы зоны общего пользования и детские площадки. Обустроены дороги с твердым покрытием из качественного щебня двух фракций, а также подведены основные коммуникации (электричество, газ).

— Кто больше всего интересуется таким форматом?

— Во-первых, люди, которые покупают землю для себя и хотят построить дом или дачу. Во-вторых — инвесторы. Они вкладывают деньги, чтобы сохранить и приумножить капитал.

На данный момент в «Листьях» выкуплены 70% участков. Еще есть классные варианты с выходом прямо в лес. Стоимость начинается от 780 000 рублей.

В «Прудо» еще свободны 85% участков. Старт продаж был в сентябре прошлого года. Минимальная цена — от 770 000 рублей.

— Есть ли у вас готовые решения «под ключ» — участок с коммуникациями, домом и забором?

— Мы работаем по принципу «единого окна»: предлагаем покупателю варианты через надежных партнеров по строительству модульных и каркасных домов, установке заборов, ландшафтному дизайну. Сводим клиента с подрядчиком, а дальше они напрямую договариваются об условиях. Все партнеры прошли проверку, качество их работы гарантируем.

— Модульные и каркасные дома пользуются популярностью у тюменцев?

— Да, их популярность растет. По данным аналитиков, за последний год доля каркасных и модульных домов увеличилась с 40% до почти 60%. Люди переориентировались с дорогих каменных домов на более доступные варианты с большим выбором планировок и быстрыми сроками строительства. Причина в том, что льготные ипотечные программы отменили, а стройматериалы значительно подорожали.

— Сколько стоит такой дом?

— У нас недавно был кейс: участок 6 соток с домом 51 квадратный метр вышел в 5 200 000 рублей. В стоимость входят отделка, коммуникации, электричество. Покупателю нужно будет только мебель поставить.

В мае в «Прудо» появится модульный демодом, чтобы покупатели могли посмотреть на готовый результат вживую во время экскурсии по поселку.

— Как вы выбираете территорию для участков, что для вас самое важное?

— В первую очередь проверяем их юридическую чистоту. Это исключает проблемы для собственников в будущем. Например, на землях сельхозназначения нельзя строить даже садовые дома. Мы выбираем территории, где разрешено строить дома до двух этажей.

Транспортная доступность тоже играет большую роль. Людям важно, чтобы было легко добраться и привезти стройматериалы. При этом «ИНГРОУ» стремится выбирать места с живописной природой, лесом и водоемами.

Мы оцениваем проект как систему. Для нас важно не только продать участки, но и обеспечить их ликвидность в будущем, а также позаботиться о репутации территории. Это повышает долгосрочную ценность вложений наших клиентов.

— Как вам удается сохранять баланс между доступной стоимостью и хорошей рентабельностью?

— Ключевой фактор — изначальная стоимость земли. Наши аналитики просчитывают финансовую модель, затраты на инфраструктуру и прочее. Если цифры складываются, тогда заходим в проект. Так обеспечиваем прибыль и себе, и инвесторам, и покупателям.

— Какая динамика цен на ваши участки?

— В «Листьях» продажи начали в прошлом году при ключевой ставке свыше 20%. Тогда участки стоили по 550 000 рублей. Сейчас рыночная цена на них — 790 000 рублей. За год с небольшим — прирост 43%. И это до подключения электричества и обустройства зоны общего пользования. После этих работ стоимость увеличится еще. Инвесторы, заходящие на старте, могут зарабатывать около 25–30% годовых.

— Земля выходит выгоднее банковских вкладов?

— Это защитный актив: вложения в недвижимость помогают сохранить капитал вне зависимости от дефолтов и монетарных изменений. Ключевая ставка сейчас — 14,5%, а банки предлагают по вкладам около 11–12% годовых на короткий срок и 9–6% — на срок 2–3 года. Земля в таких условиях даст более высокую доходность.

— Какие каналы продаж вы используете?

— Примерно 80% продаж идут через партнерский агентский канал, 20% — прямые продажи (запускаем рекламу в интернете и работаем напрямую с крупными компаниями и холдингами). Например, размещаемся на корпоративных порталах. Не так давно мы разместились на корпоративном портале «Газпромнефти», и благодаря этому продали участок для инвестиций клиенту из Санкт‑Петербурга.

— Почему клиенты и риелторы доверяют вашей компании?

— В отличие от многих игроков рынка, которые обещают коммуникации, дороги и инфраструктуру, но не выполняют обязательств, мы держим слово. Кроме того, мы лично встречаемся с риелторами, проводим экскурсии, презентации, обучения. Влюбляем в наш продукт. Благодаря качеству продукта, грамотной стратегии и открытости за прошлый год мы закрыли 30 сделок. В результате федеральное агентство недвижимости «Этажи» отметило нас наградой «Прорыв года».

— Как, по‑вашему, изменится спрос на индивидуальное жилищное строительство в ближайшие 3–5 лет?

— Всё будет зависеть от ключевой ставки и льготных программ в индивидуальном жилищном строительстве. По прогнозу ЦБ РФ, к концу 2027 года инфляция может снизиться до 5%, а ключевая ставка — до 8–9%. Думаю, это оживит спрос как на ИЖС, так и на многоквартирное жилье, но одновременно приведет к росту цен.

По моим оценкам, больше всего будут покупать участки до 1–1,5 млн рублей и дома до 6–8 млн рублей. А мы в компании «ИНГРОУ» будем и дальше расширять географию: в этом году планируем выйти на рынок как минимум с двумя новыми локациями.