«Нужен баланс. Любой кризис — повод задуматься»: эксперты — о реальной ситуации на рынке жилья в Тюмени

Рынок жилой недвижимости Тюмени продолжает пытаться адаптироваться к текущим реалиям. После яркой вспышки спроса в конце 2025-го на фоне грядущих изменений правил выдачи льготной семейной ипотеки последовал спад спроса. А после начал проявляться дисбаланс между объемами уже построенного жилья и покупательской способностью. Прогнозы на 2026 год эксперты озвучили на недавнем профильном форуме. Мнения разнятся.

Активация спроса на жилье во второй половине 2025-го года привели к ускорению роста цен на 4,3%, и сейчас средняя стоимость квадрата в новостройках составляет без малого 160 000 рублей. С учетом планомерного роста себестоимости строительства дешеветь квартиры точно не будут — только становиться дороже. Как это повлияет на и без того не самый активный спрос?

— Важен баланс между распроданностью и строительной готовностью объектов долевого строительства. В Тюменской области распроданность сейчас составляет 65,5%. Тот баланс, который сформируется в 2026 году, покажет, что рынок вошел в фазу зрелости. Его дальнейшее развитие будет определяться не количеством введенных квадратных метров, а возможностью сохранить маржинальность, — считает председатель ревизионной комиссии Союза строителей Тюменской области Татьяна Каргаполова.

Обратить внимание на то, что сейчас нужно максимально вдумчиво подходить к стратегии развития рынка жилья, считает представитель крупной строительной компании федерального масштаба.

— Нам нужен баланс. Баланс долгосрочный, баланс стратегический. Любой кризис — это очередной повод задуматься об этом. И это повышает в перспективе и нашу финансовую эффективность, безусловно. Нам нужен размеренный, прогнозируемый темп увеличения потенциала города. Потому что мы видим сейчас, что город развивается неравномерно, — говорит Виктор Корчагин, директор филиала «Брусники» в Тюмени, Сургуте и Кургане.

Иное мнение — у сертифицированного аналитика рынка недвижимости Светланы Молодкиной. Она убеждена: что касается нового жилья, баланса спроса и предложения в Тюмени нет — по ряду причин.

— Считаю, что Тюменская область находится в зоне риска: текущего объема спроса не хватает для поглощения текущего предложения. Мы видим некоторую затоваренность. При этом мы должны понимать, что уже подходим к конкуренции со вторичным рынком. Почему? Почти 70% вторички — это вчерашние новостройки. И если говорить о ценовых показателях, то разница в цене может доходить до 300–500 тысяч рублей. Для покупателей это решающий фактор, — считает эксперт.

В нынешнем состоянии неопределенности застройщики с осторожностью выводят новые проекты, предпочитая придержать часть свежих лотов до так называемых лучших времен. То есть им есть что выводить, но пока на это не идут: ждут, что рынок активизируется.

— Девелоперы действуют более осторожно [чем прежде]. Банки усилили контроль, концентрируются на сохранении активов и стабильности проектов, а покупатели у нас стали более внимательные к расходной части своего семейного бюджета, — говорит Татьяна Каргаполова.

Схожим образом рассуждает и Виктор Корчагин.

— В прошлом году запустили только один проект в Тюмени, в этом — тоже один. Выбрали для себя такую сдержанную стратегию без потери качества: сократили расходы на социальную инфраструктуру, наши социальные инициативы. Но в целом видим стабильность, смотрим в будущее с оптимизмом, конечно. От 2026 года не ждем каких-то прорывных инициатив. Скорее равномерное снижение ключевой ставки, — рассуждает он.

Чтобы хоть как-то расшевелить спрос, девелоперы поголовно предлагают реальным покупателям скидки. В итоге реальная цена на сделке ниже, чем цена предложения. Но и это не сильно меняет ситуацию.

— В [этом] феврале количество сделок упало в два раза относительно января. И первая половина марта нам показывает, что покупательская активность на рынке низкая. Прирост сделок купли-продажи, конечно, есть, но довольно-таки слабый. А ставки остаются высокими для рядового покупателя, и большинство сделок реализуется в рамках субсидирования от застройщика, — объясняет Светлана Молодкина.

Она предполагает, что в ближайшие месяцы бонусная конкуренция между девелоперами (кто предоставит бо́льшую скидку покупателю. — Прим. ред.) будет сохраняться и даже усиливаться. И это прежде всего связано со значительным снижением объема спроса.

— В целом 2026 год будет довольно тяжелым и для застройщиков, и для покупателей, потому что их ограничивают в финансовых инструментах. И хоть статистически уровень дохода населения растет, уровень склонности к приобретению жилья начинает снижаться. Скорее всего мы увидим повторение тенденции 2025 года, когда довольно-таки тяжелое первое полугодие и восстановление рынка [жилой недвижимости] во втором, — подытожила эксперт.

Другие материалы по теме вы всегда найдете в разделе «Недвижимость» на нашем сайте. Вот несколько публикаций, которые могут быть вам интересны:

1. Только для избранных. Каким было в 1990-х и стало в 2020-х элитное жилье в Тюменской области.

2. Что выгоднее — купить или снимать? Считаем на примере мини-квартиры в спальном районе Тюмени.

3. «Оставлять такие клетушки — неправильно»: чиновник — о квартирах, от которых нужно избавить Тюмень.