«Не время для покупки с целью перепродажи»: что в 2025 году произойдет на рынке недвижимости в Тюмени

Ситуация на рынке недвижимости стремительно меняется. По совокупности факторов одно остается неизменным: так или иначе жилье и коммерческие площади растут в цене. Стоит ли в 2025 году покупать квартиру или лучше не надо? Инвестиция во что (и почему) принесет максимальный доход? Что будет с загородкой? Помогли разобраться в этих вопросах тюменские эксперты в этой сфере.

По мнению основателя и СЕО инвестиционной компании «Пастухов Капиталис», сегодня рынок недвижимости демонстрирует активность, несмотря на существующие сложности, связанные с покупательной способностью населения. Люди стремятся вкладывать свои деньги в недвижимость, но не всегда имеют для этого необходимые финансовые возможности.

— Простыми словами, ипотечная процентная ставка просто не позволяет интересантам совершить сделку. Об активности рынка недвижимости можно судить и в сравнении с ситуацией падения в 2014–2016 годах, когда произошли серьезные удары, связанные с санкциями по отношению к России. Тогда рынок замедлился из-за отсутствия покупательского спроса. Из диалогов с коллегами-застройщиками также становится ясно, что спрос есть, но нет возможностей. Поэтому застройщики активно продвигают разнообразные программы рассрочек, стимулируя дополнительные продажи, — рассказал 72.RU Сергей Пастухов.

Говоря о рынке коммерческой недвижимости, спрос на которую в последнее время начал расти, он изначально работал по своей бизнес-экономике. Никто никогда не стимулировал коммерческую недвижимость, не было льгот от государства. Рынок не был раздут, поэтому ему некуда падать — относительно жилой недвижимости.

— Сейчас рынок коммерческой недвижимости не испытывает резких скачков или обвалов. Безусловно, такие внешние факторы, как снижение ипотеки и изменение уровня ключевой ставки, сыграли на рынке в целом. Но доля ипотеки в коммерческой недвижимости всегда была меньше, чем на жилом рынке, и по объемам выдачи, и по размерам первоначальных взносов. Это B2B-сегмент: потребитель здесь — это инвестор, а не покупатель. Можно сказать, что это такая «тихая гавань», в отличие от жилого сектора, — уверен Сергей Колесник, владелец редевелоперской компании «Колесник. Девелопмент».

Екатерина Власова, заместитель руководителя аналитического центра ДОМ.РФ, больших надежд на стабилизацию ситуации на рынке недвижимости в 2025 году не возлагает.

— Ключевая ставка в следующем году ожидается на уровне 17–20%, что означает сохранение ставок по ипотеке на запретительных уровнях. При этом высокие ставки по депозитам будут стимулировать покупателей накапливать средства на первоначальный взнос. Поэтому мы ожидаем оживление продаж на первичном рынке ближе к концу 2025 года, но более вероятно — в 2026 году, когда начнется снижение ставок, — считает эксперт.

Оптимистично, но с осторожностью смотрит в 2025 год руководитель Центра маркетинговых исследований сервиса цифровой аналитики «Объектив.рф» Ксения Чернецкая. Свой прогноз она озвучила на еженедельном вебинаре Единого ресурса застройщиков. Эксперт прогнозирует стабилизацию и медленное восстановление спроса, однако не стоит ждать возвращения к уровню аномально высоких показателей 2023 года.

— Во многом ситуация будет зависеть от динамики ключевой ставки ЦБ и от того, насколько системно лимитами по субсидированной ипотеке будут обеспечены регионы. В 2025 году мы придем в период какого-то крайне медленного, осторожного восстановления рынка. Увидим рост, который будет очень небольшим — на фоне того, что девелоперы, к сожалению, не обладают инструментами, позволяющими сегодня одномоментно повысить доступность жилья, резко уйдя на понижение цены, — резюмировала Ксения Чернецкая.

Солидарен с ней Сергей Пастухов. Он предполагает, что до весны, вероятно, будем наблюдать некое затишье. Но спрос на жилье в Тюмени будет, как и заключение сделок купли-продажи квартир.

— В сегменте коммерческой недвижимости ситуация будет зависеть от изменения ставок по депозитам. Высокие процентные ставки могут вывести из игры часть покупателей. Однако страхи относительно потенциальных ограничений на вложения в депозиты стимулируют людей рассматривать инвестиции в коммерческую недвижимость как приоритетный инструмент по сохранению и увеличению капитала. Альтернативно люди дробят свой капитал и используют сразу два инструмента одновременно. Пока вижу рынок коммерческой недвижимости наиболее защищенным. Считаю, что он будет себя чувствовать уверенно и в 2025 году, — считает глава инвестиционной компании «Пастухов Капиталис».

Он же отметил, что наибольшее давление сейчас испытывает сегмент загородной недвижимости.

— Осенний всплеск интереса, наблюдавшийся ранее, постепенно угасает, и, скорее всего, тенденция продолжит сохраняться до наступления весны, — считает эксперт.

На протяжении многих лет Тюменская область сохраняет статус региона, благоприятного для привлечения инвестиций. Так, по итогам 2024 года удалось привлечь порядка 400 миллиардов рублей. Это в целом, а если говорить про Тюмень, то в планах властей на 2025 год — активное строительство школ, детских садов, объектов здравоохранения, спорта и культуры.

— Всё это свидетельствует об устойчивости инвестиционного рынка Тюмени, как следствие, и частных инвестиций. В перспективном развитии рынок коммерческой недвижимости выглядит наиболее привлекательным на фоне всех остальных. Он более стабилен, так как не подпитывается дополнительными стимулами. Особенно востребованы на рынке коммерческие помещения с арендаторами (ГАБ — готовый арендный бизнес). Тренд на такой формат инвестиций сохранится и в 2025 году, — уверен Сергей Пастухов.

С тем, что при возможности вкладывать деньги в недвижимость не только можно, но и нужно, согласен и Сергей Колесник.

— Сейчас, в условиях снижения ипотеки и высокой ключевой ставки, есть возможность хорошо инвестировать. Далее, когда ставка нормализуется и многие вклады будут направлены в ту же коммерческую движимость, она вырастет, так как сыграет инфляция и отложенный спрос, — считает эксперт.

Он уверен, что в 2025 году тенденция сохранится.

— Инвестировать, конечно же, будет выгодно. Как минимум потому, что недвижимость очень инертна и все инфляционные явления, которые случились в наших продуктовых корзинах, догонят недвижимость позже. И в тот момент, когда эти явления догонят рынок, недвижимость вырастет в цене, — объяснил глава компании «Колесник. Девелопмент».

При этом, чтобы извлечь максимальную выгоду от вложения денег в нежилые пространства, он советует приобретать их именно на вторичном рынке.

— В случае с новостройкой (в контексте коммерческой недвижимости) нужно дождаться, пока достроится дом, пока он заселится, пока плотность людей появится. Другими словами, вы покупаете на этапе котлована, несколько лет ждете постройку, ждете, пока все жильцы закончат ремонт, и только тогда ваш некоммерческий объект заработает. В то же время на вторичном рынке коммерческой недвижимости вы можете покупать объекты уже в готовом районе, с понятным трафиком, с видимым результатом. То есть покупаете готовый арендный бизнес, — объяснил Сергей Колесник.

Принести прибыль могут не только нежилые помещения разного формата. К потенциально привлекательным форматам Сергей Пастухов относит также загородные дома. Главное в этом случае — не упустить момент.

— Важно оформить сделку в течение первого полугодия 2025 года, пока рынок падает и есть время приобрести загородные объекты по себестоимости или по сниженной цене, — уточняет эксперт.

Он же считает перспективным и вложение денег в жилые квадратные метры, но при важном условии: покупатель приобретает квартиру за наличные.

— Это связанно с тем, что мы на рынке наблюдаем большое количество застройщиков с широким перечнем предложений. Есть из чего выбирать. Да, сохраняется покупательная способность, но какого-то глобального дохода я бы там не искал. Не время для покупки с целью перепродажи, для аренды жилой недвижимости — высокий срок окупаемости и низкая доходность, — предупреждает Сергей Пастухов.

Однозначного ответа на этот вопрос нет. Прежде всего нужно понимать, на свои или заемные деньги человек планирует купить жилье. Еще один фактор — цель покупки: чтобы там жить, для последующей сдачи в аренду или в качестве инвестиции.

— Если у вас есть свободные наличные средства, покупка небольшой квартиры на вторичном рынке может оказаться более выгодной. Во-первых, цены на вторичную недвижимость ниже, чем на первичную. Сильный перевес случился, когда новостройки начали кредитовать по льготным программам. Во-вторых, арендная доходность таких квартир зачастую выше, поскольку затраты на приобретение ниже (в эту модель не входит покупка квартиры под флиппинг) Соответственно, и общая прибыль от перепродажи может быть больше. К тому же вторичка и новостройки сдаются одинаково хорошо, — говорит основатель и СЕО инвестиционной компании «Пастухов Капиталис».

— Новостройки имеют свои преимущества. Современные жилые комплексы обычно оборудованы лучшей инфраструктурой и удобствами: детские площадки, парковки, благоустроенные территории. Эти факторы оправдывают более высокую цену на первичное жилье. Кроме того, если квартира приобретается для собственного проживания, новостройка может стать лучшим выбором благодаря современному дизайну и качеству строительства, — советует Сергей Пастухов.

По его словам, если подводить итог, решение купить квартиру в новостройке или на вторичке должно зависеть от двух ключевых факторов:

• наличие денег. Если у вас есть наличные, рассмотрите вторичное жилье, так как оно позволит быстрее окупить инвестиции и получить большую доходность;

• если вы ищете жилье для личного пользования, новостройка может предложить лучшие условия для комфортного проживания. Если же ваша цель — сдача в аренду или последующая продажа, вторичное жилье может дать больший финансовый результат.

Другие материалы о жилищном строительстве и не только вы найдете в разделе «Недвижимость» на нашем сайте. Вот некоторые из недавних публикаций, которые вы могли пропустить:

В России поменялись условия семейной ипотеки. Как это повлияет на тюменский рынок недвижимости?

Рынок ИЖС окончательно рухнет? Эксперты дали неожиданный прогноз по загородной недвижимости в Тюмени.

Берем квартиру в ипотеку и сдаем в аренду. Считаем на примере однушки в Тюмени, выгодна ли эта схема.