Рушится дом – кто виноват?

Покупая новую квартиру, человек редко задумывается о будущем, в мыслях одни радужные перспективы. И даже предстоящий хлопотный ремонт не портит настроение. Но иногда спустя несколько лет даже самый дорогой и качественный ремонт не спасает от внезапно появившихся трещин на потолке и стенах, подтекающей крыши и прочих неприятностей. Кто виноват? Строительные дефекты. Кстати, они могут доставить проблемы не только жильцам отдельных квартир. Например, проблемы с инженерными сетями «достают» всех жителей подъезда, а то и дома: протечки, затопление, частое отключение горячей и холодной воды, неработающие лифты – это лишь малая толика бесконечного перечня возможных неприятностей.

Чаще всего новоселы оказываются неготовыми к решению посыпавшихся на голову проблем и не знают, кто и за что отвечает в доме. На практике большую часть работ по устранению недоделок они берут на себя. Хотя делать это они не обязаны. По крайней мере, так говорит закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Согласно ему, устранением перечисленных дефектов должен заниматься застройщик. «Застройщик несет полную ответственность за сданный объект и в течение пяти лет со дня передачи квартиры участнику долевого строительства должен бесплатно устранять недостатки капитального характера, выявленные в процессе эксплуатации дома. Правда это правило распространяется не только на дольщиков, но и на договоры купли-продажи готовых квартир, по крайней мере, так обстоит ситуация в ТДСК», – прокомментировала главный специалист по связям с общественностью ОАО «Тюменская домостроительная компания» Ксения Польшина.

Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. В договоре долевого участия подробно описана процедура передачи квартиры, также приведена информация о гарантии качества, установлена ответственность за недостатки. «При передаче квартиры собственнику составляется акт приема-передачи объекта долевого строительства, в котором указываются строительные недоделки, – поясняет Ксения Польшина. – Обычно мелкие дефекты устраняются в течение десяти дней после подписания акта с претензиями».

Кстати, закон в пользу покупателей жилья (ФЗ №214) вступил в силу в апреле 2005 года, а до этого застройщикам удавалось заключить договоры на более выгодных для себя условиях, по которым гарантийные обязательства редко превышали два года. «Для сравнения, при покупке квартиры в новостройке в Германии дается гарантия на пять лет. В Великобритании гарантия выдается Национальной комиссией по жилому строительству сроком на десять лет. А во Франции действует дифференцированная система. По ней гарантия качественного завершения строительства дается на один год. Гарантия так называемого качественного функционирования, куда входит ответственность за работу cантехники, электрооборудования, противопожарного оборудования, лифтов и даже подвесных потолков и окраски стен, действует два года. А самая продолжительная гарантия – десять лет – распространяется на конструкцию дома – стены, пол, потолки и прочее», – пишет Irn.ru

После сдачи дома его эксплуатацией занимается управляющая компания. «Управляющая компания занимается обслуживанием объектов, в том числе инженерных сетей, которые передаются ей компанией-застройщиком, и не несет никаких гарантийных обязательств, – рассказывает директор управляющей компании «Комфортный дом» Артем Завьялов. – Но если проблема возникает, мы стараемся не отстранятся, а решать ее».

Дело в том, что УК имеют договорные обязательства со специализированными организациями, которые технически обслуживают инженерное оборудование, а также выезжают на аварийные ситуации, а следовательно, она выступает посредником при урегулировании всех проблем, которые могут возникнуть в доме в течение гарантийного срока его эксплуатации. Поэтому если возникла аварийная ситуация, связанная с инженерной инфраструктурой дома после передачи дома застройщиком эксплуатирующей организации, то уведомлять о подобной ситуации следует не застройщика, а организацию, обслуживающую дом. Именно она обязана принять меры по ликвидации последствий аварии.

«В составе нашей компании уже несколько лет существует управляющая организация, которая как раз является посредником между нами (застройщиками) и жильцами, – Ксения Польшина. – Очень удобно, так как помогает оперативно и без лишних эмоций устранять возникающие проблемы».

Однако, если проблемы все-таки возникают, не следует рассчитывать на то, что застройщик или подрядчик сразу согласятся, что причина аварии – их вина. Поэтому все расставить на свои места сможет только экспертиза. Экспертизу оплачивает заказчик этой услуги. Однако затем он может взыскать расходы на ее проведение с виновника позднее в составе причиненных убытков. Если экспертиза подтвердит, что авария произошла, несмотря на строгое соблюдение инструкций по эксплуатации, а жильцы дома не при чем, то все работы по устранению последствий будут произведены за счет той стороны, вина которого будет доказана. Это может быть и застройщик, и подрядчик, который, в частности, осуществлял монтаж инженерных систем.

Если же причина аварии не затрагивает гарантийные обязательства застройщика, она устраняется силами управляющей компании, – как следствие некорректной эксплуатации. Далее УК может провести собственное расследование, установить виновника аварии и взыскать с него денежную сумму, потраченную на ее устранение.

«В ТДСК создано специальное управление по качеству и стандартизации, поэтому браков, которые выявлялись бы в течение гарантийного срока, пока не было. Очень тщательно следим за качеством строительства. И все строительные материалы также проходят тщательную проверку соответствующих инстанций, – поясняет Ксения Польшина. – Иногда неприятности возникают по вине самого жильца. Наша компания предлагает квартиры с улучшенной черновой отделкой, и во время ремонта жильцы могут сами что-то повредить. В этом случае ответственность, а следовательно, и расходы по устранению проблем ложатся только на их плечи».

Кстати, в законе четко прописаны причины, которые не попадают под гарантию:

• обычный износ и естественное ухудшение, связанное со сроком эксплуатации недвижимости;

• случаи, когда причина дефекта – ненадлежащая эксплуатация общих помещений и имущества;

• при нарушении правил установки и эксплуатации электробытовых приборов и сантехнического оборудования;

• случаи замены, ремонта, повреждения покупателем и/или третьими лицами изделий и оборудования конструкций квартиры, которые были установлены застройщиком и приняты покупателем по акту приема-передачи;

• при аварии систем отопления, водопровода, канализации и внутренних водостоков, произошедших по вине покупателя и/или третьих лиц, а также на случай использования квартиры не по назначению.

Если обнаруженная неполадка не вписывается в вышеперечисленные сюжеты, то дольщик обязан в течение пяти рабочих дней направить застройщику письмо, в котором объяснить, что же произошло. То есть, описать гарантийный случай. Представитель застройщика может в течение пяти рабочих дней посетить квартиру, чтобы установить причины возникшей проблемы. После осмотра составляется акт, в котором отражается характер, причина и сроки устранения дефекта, если за него несет ответственность застройщик.

Однако надо помнить, что застройщик не несет ответственности за дефекты, обнаруженные в течение гарантийного срока, если ему удастся доказать, что дом естественным образом износился, неправильно обслуживался и эксплуатировался, были также нарушены требования технических или градостроительных регламентов.

Естественно, что доказывать свою правоту и халатность застройщика очень тяжело. Как говорится, кто сильнее, тот и прав. Но с другой стороны, не отстаивать свои права нельзя – иначе потребитель будет всегда и везде за все отдуваться.