Концептуализм запоздал?

На очередном заседании пресс-клуба «КВ – Диалоги о недвижимости» обсуждался важный вопрос: есть ли у сегментов жилой и коммерческой недвижимости острая необходимость в концептуальных объектах? Как отметила организатор пресс-клуба Анна Морозова, поводом для рассмотрения на очередном заседании темы концептуальных объектов на рынке недвижимости послужило интервью сертифицированного РГР аналитика рынка недвижимости консалтинговой компании «Лекс» Валентины Трошиной, в котором прозвучала оценка большого количества бизнес-площадей в Тюмени как «непонятных» и неконцептуальных. Пример рассмотренного здания офисного центра по улице Герцена, 53, показывает: данное здание, не будучи верхом концептуализма, представляет собой полностью заполненный бизнес-центр.

Зачем же городу нужны концептуальные объекты бизнес-недвижимости? Ответ вроде бы очевиден. Существует международная классификация бизнес-центров. Есть класс «А», «В», «В+», «С». Набор параметров, по которым определяется принадлежность центров к тому или иному классу, достаточно велик, поэтому оценку «классности» объекта могут давать только специалисты. Помимо этого, параметры международной классификации не всегда применимы к российским условиям и даже к условиям внутри разных регионов. Так, по классификации Гильдии управляющих и девелоперов Санкт-Петербурга, центры, расположенные вне исторического центра и в удаленных городских районах, относятся к классу «С». Между тем в Тюмени тот же бизнес-центр «Нобель» относят к классам «В» и «В+», хотя назвать улицу Пермякова приближенной к центру могут разве что люди, мыслящие о категории удаленности в масштабах Москвы или Санкт-Петербурга.

Помимо местоположения и вида строительства, параметры международной классификации включат в себя также объемы несущих конструкций, организацию питания, наличие (или отсутствие) оптоволоконной связи, систем кондиционирования воздуха, парковки и охраны. Важный параметр – способ управления бизнес-центром. Здесь бизнес-центр «Нобель» выигрывает, потому что управляет им профессиональная управляющая компания.

В международной практике есть не только четкое деление объектов по классам, но и четкое представление о том, что степень заполняемости и успешности бизнес-центра напрямую зависит от его концепции. За границей арендатор действительно смотрит на концепцию объекта. В Тюмени же, по оценкам управляющих существующими бизнес-центрами, рынок пока далек от заполняемости. Поэтому в данных условиях фактор наличия концепции не является критичным. Когда дело доходит до реализации площадей, арендатор меньше всего смотрит на то, есть у объекта четкая концепция или нет. Его больше интересует удобное месторасположение.

Как отметила управляющий бизнес-центром «Нобель» Елена Чуклина, сейчас достаточно посмотреть, что практически все имеющиеся объекты имеют 100-процентную заполняемость. Отсюда можно сделать вывод, что бизнесу в принципе не хватает площадей. К концептуальности, считает г-жа Чуклина, может привести нарастание реальной конкуренции среди новых объектов в 2008 году. Между тем, генеральный директор компании «Дельта-Профит» Игорь Ревякин не исключил возможности того, что непродуманные объекты обречены на снос или перепрофилирование – причем, таких примеров «замороженных» и перестраиваемых бизнес-центров в Тюмени уже достаточно. По мнению г-на Ревякина, дело тут даже не в концептуальности, а в том, что некоторые объекты банально непродуманны хотя бы с точки зрения приспособленности к жизни: нет парковок, нет нормальных площадей.

Очевидно, что в разговоре о концептуальности объектов необходимо учитывать мнение управляющих компаний, архитекторов и застройщиков. Если, по мнению управляющих компаний, отсутствие проблем с заполняемостью площадей не ускоряет развитие концептуальности, то вот архитекторы считают иначе. По словам архитектора Олега Бузникова, у объектов без продуманной концепции есть серьезный риск стать «мертвым». Правда, не надо забывать и том, что четко продуманная концепция через 5-7 лет может устареть, и объекту все равно придется менять профиль. При этом застройщиков в принципе интересует не концептуальность, а наличие потребительского спроса.

Справедливости ради стоит сказать, что в центре города сейчас можно хоть картонные коробки строить – их все равно раскупят. Поэтому в тюменских условиях четко проработанная концепция нужна, скорее всего, тем объектам, которые удалены от центра. Конечно, такому бизнес-центру никогда по определению не стать центром класса «А», но именно концепутальность может стать той «изюминкой», которая привлечет арендаторов.

Архитекторов больше волнует не продумывание концепций для бизнес-центров – понятно, что приход крупных федеральных и иностранных инвесторов в корне переменит ситуацию. Между тем, на фоне бешеного спроса на жилье все немного подзабыли о том, что концепции жилых застроек практически не меняются. По мнению архитектора Андрея Табанакова, именно здесь архитекторам нужно сосредоточить свои усилия. Нужны новые форматы жилья, потому что темпы ввода и объемы строительства жилья так велики, что скоро квартиры без «изюминки» никто покупать не будет. Как отмечает исполнительный директор компании «Лекс – системы управления» Людмила Доровикова, сейчас потребителю и офисной, и жилой недвижимости необходим, прежде всего, комфорт. По словам г-жи Доровиковой, уже в прошедшем году заметен интерес застройщиков к услугам консалтинговых компаний: именно им заказываются концепции объектов.

Таким образом, можно считать, что 2008 год станет для сферы недвижимости Тюмени своеобразной «эрой концептуализма». Не будем забывать и о том, что в город приходят крупные иностранные инвесторы. Так, управляющий СРК «МультиЛэнд» Максим Зуев представил первый бизнес-центр класса «А» в Тюмени, сдача которого намечена на апрель 2008 года. Как отметил г-н Зуев, использоваться бизнес-центр будет одним арендатором, и такой арендатор у компании уже есть. Также г-н Зуев отметил, что никаких проблем с парковочными площадями у бизнес-центра быть не должно.