Ипотека: экономим с переменной ставкой

Сегодняшний рынок недвижимости и в России, и во всех развитых странах практически неотделим от ипотечного кредитования. Ипотека – часто единственный реальный способ приобрести жилье. И сложно представить себе человека, который про ипотеку не слышал. А вот о тонкостях и потенциальных возможностях кредитования покупатели знают мало. Многие не подозревают, например, про такое явление, как переменная процентная ставка. Попробуем разобраться в ее особенностях.

Переменные процентные ставки по ипотеке – явление для нашего рынка в целом не новое. «Российские банки используют их довольно давно, и мы, конечно, хорошо о них знаем, – поясняет заместитель начальника отдела ипотечного брокериджа федеральной риелторской компании «Этажи»Татьяна Решетникова. – Но, на самом деле, немногие клиенты пользовались такими условиями кредита. Предлагать их клиенту нужно только в том случае, если для него это экономически выгодно».

Виды процентной ставки по ипотечному кредиту:

• фиксированная – неизменная в течение всего срока кредита;

• переменная – ставка пересматривается ежеквартально или один раз в полгода/год в зависимости от условий выбранного банка (с учетом ежедневно меняющегося параметра);

• комбинированная – первый период срока кредита ставка зафиксирована (действует мораторий на ее изменение). Затем, после снятия моратория на изменение, ставка становится переменной – плавающей в зависимости от выбранного индикатора.

Выгода той или иной кредитной программы определяется большим числом разных параметров. Если при фиксированной ставке процент зависит только от размера первоначального взноса и срока кредитования, то при переменной и комбинированной ставке критериев, которые необходимо учесть при выборе, намного больше.

Для начала клиенту нужно определиться с видом индикатора, к которому ставка будет привязана. Индикаторов всего три: ставка рефинансирования, индекс потребительских цен и MosPrime. Какому из них вы доверяете больше?

Ставка рефинансирования – одна из процентных ставок, которые Банк России использует при предоставлении кредитов кредитным организациям. Выполняет роль важного индикатора денежно-кредитной политики. Кроме функции экономического регулятора, ставка рефинансирования используется в России при налогообложении, расчете пеней и штрафов. Обновляется раз в квартал.

Индекс потребительских цен (индекс инфляции) – показатель среднего уровня цен на товары и услуги (потребительской корзины) за определенный период в экономике. Публикуется ежемесячно Федеральной службой государственной статистики. Его значение зависит не только от цен, но и от содержимого потребительской корзины, которое может меняться.

MosPrime – представляет собой усредненную ставку предоставления рублевых кредитов (депозитов) на московском денежном рынке. Рассчитывается ежедневно Национальной валютной ассоциацией (НВА) на основе ставок размещения рублевых кредитов (депозитов), объявляемых ведущими участниками российского денежного рынка.

«Надо сказать, в Европе и Америке переменная процентная ставка используется давно, – добавляет Татьяна Решетникова. – Но в период недавнего кризиса у западных получателей кредитов порой возникали проблемы. Как ни странно, для наших клиентов это стало большим плюсом: мы можем проанализировать мировую ситуацию и учесть в работе с переменными ставками прошлые ошибки и риски».

Итак, вы решили брать ипотеку. Определиться с конкретной кредитной программой и выбрать банк – основная задача. От этого зависит, сэкономите вы или переплатите. На вопросы заемщиков ответила эксперт Татьяна Решетникова, которая работает с ипотечными программами в ежедневном режиме много лет.

– Чем переменная процентная ставка выгодна клиенту?

– В основном кредиты с переменной и комбинированной ставкой берут люди, которые готовы и уверены, что смогут погасить ипотечный кредит досрочно – в период действия моратория на изменение ставки, до того, как она станет плавающей. В этом случае клиент получает максимальную экономию. По нашим данным, плавающую процентную ставку сегодня выбирают около 20 процентов клиентов.

Кстати, если ваш кредит перестал вас устраивать – ставка, например, излишне повысилась или вы поняли, что переоценили свои возможности, и погасить ипотеку досрочно не получается – мы можем помочь рефинансировать кредит в другом банке. При этом можно переменную ставку сменить на фиксированную. Для рефинансирования желательно иметь историю выплат по кредиту без просрочек.

– Как изменяется плавающая ставка, и от чего это зависит?

– Плавающая ставка состоит из двух частей – рыночного индикатора и надбавки (маржи банка). По имеющимся программам надбавка варьируется от трех до 7,25 процента.

Прежде всего зависит от основного (одного из трех ранее названных) индикатора. Размер процентной ставки, как фиксированной, так и переменной, зависит от первоначального взноса, от срока кредитования, от срока моратория на изменение процентной ставки. Есть зависимость процента от категории заемщика: есть ли недочеты в кредитной истории, подтвержден ли доход или вы сотрудник предприятия-партнера банка – все это может влиять на размер ставки.

Иногда после того, как все факторы учтены, оказывается, что выгоднее выбрать программу с фиксированной ставкой.

– Насколько вообще переменные ставки опасны в кризис? И какую ставку лучше выбрать в наше время?

– Нужно взвешивать все критерии, подходить к выбору конкретной программы и банка очень разумно и рационально. Выбор строго индивидуален. Он зависит не только от экономики в стране и мире (ипотека – это «длинный рубль», и если она развивается – это говорит об экономической стабильности и хороших прогнозах банков).

В не меньшей степени выбор обусловлен и личными обстоятельствами клиента. Возможно, сейчас ему нужен режим экономии, и в первые годы кредитования лучше иметь низкий процент и не думать о досрочном погашении кредита – чтобы направить средства, скажем, на обустройство жилья. А затем, лет через пять, когда квартира будет отремонтирована и облагорожена, финансовая ситуация станет легче – и человек сможет деньги направлять даже на более высокие ипотечные выплаты.

В любом случае, если вы выбираете ипотечную программу самостоятельно, будь то с фиксированной или с переменной ставкой – желательно иметь экономические знания и навыки. Если раньше близко сталкиваться с экономикой вам не приходилось – лучше обратиться к профессионалам. Кроме того, что услуги ипотечного консультанта для клиентов «Этажей» бесплатны – им еще предоставляются льготы от банков-партнеров в виде снижения ставок на 1–1,25 процента, отмены комиссии и ускоренных сроков рассмотрения заявки.