Промзона еще не повод снижать цену на жилье

11 апреля 2014, 14:53 8 041

Из-за дефицита места для строительства любая новая площадка привлекает внимание застройщиков. В дело идут даже территории рядом с промышленными зонами, оживленными трассами и развязками, а также социально-неблагополучными объектами. Влияет ли окружение на стоимость жилья в подобной тюменской застройке, выяснял проект «Дом» на сайте 72.ru.

На одном из круглых столов в департаменте земельных отношений и градостроительства начальник отдела генерального плана Ирина Даровских рассказала о том, что в генплане Тюмени появилась совершенно новая градостроительная зона ОД-7. «Она создана для переходного периода от зон промышленного значения и подразумевает в себе сохранение таких несопоставимых объектов, как жилые, коммунальные и промышленные, – пояснила она. – Промышленные объекты там – условно разрешенные, но предполагаются и жилые объекты – многоэтажная жилая застройка, которая соответствует санитарному законодательству. То есть если застройщик берет участок в зоне ОД-7, который, например, сегодня используется под базу, то он сможет перевести его под жилье». Но при этом, по словам Ирины Даровских, при проектировании нужно учитывать, что там, возможно, появятся санитарно-защитные зоны от существующих промышленных предприятий, в результате чего территория существенно уменьшится. «Сейчас поступает очень много обращений от застройщиков: они спрашивают, можно ли перевести промышленную зону под жилое строительство и что конкретно там можно построить», – добавила начальник отдела. Вывод напрашивается сам собой: власти и застройщики Тюмени планируют активно осваивать промзоны.

Специалисты на российском уровне говорят о том, что квартиры в таких домах должны стоить дешевле, чем в благополучных спальных районах. На это влияют сразу несколько факторов – развитость инфраструктуры, экологичность района в целом, близость к центру, видовые характеристики, транспортная доступность. Если дом расположен рядом с промзоной, оживленным шоссе или из его окон видны склады и гаражи, цена квартир в нем может быть существенно снижена. Дешевле стоят квартиры и в тех домах, которые располагаются рядом с социально-неблагополучными объектами: СИЗО и вокзалами.

Между тем в областной столице есть примеры жилой застройки, которая расположена недалеко от промышленных районов и крупных транспортных узлов. Причем стоимость квартир там нисколько не ниже, чем в других районах города. Директор территориального отделения «Адвекс-Недвижимость» на Пермякова, 68, аттестованный брокер Российской гильдии риэлторов Сергей Бобылев выделяет два момента. «Во-первых, если говорить о продаже вторичного жилья, то тут влияние местоположения минимально. Первоочередным выступает человеческий фактор: продавцы квартир, долго живущие в таком районе, перестают замечать его недостатки и не считают нахождение жилья рядом с промзоной фактором, который должен снижать стоимость их актива. Например, люди, живущие рядом с вокзалом, перестают со временем замечать шум поездов. Иногда покупатели с этим не согласны, и продавцы идут на определенные уступки. Но бывают ситуации несрочной продажи, когда у продавцов есть время ждать, не снижая цену. И часто это заканчивается тем, что своего покупателя они все же находят. Во-вторых, если говорить о первичном жилье, то никто не отменяет такого понятия, как «себестоимость плюс прибыль». Все негативные факторы застройщиками просчитываются наперед и сейчас они продают не только жилые квартиры, но и проекты. И, согласно этим проектам, в будущем негативные моменты, связанные с нахождением в промзоне, будут компенсированы наличием современной инфраструктуры, зелеными зонами и другими факторами», – рассказал он.

Таким образом, как ни парадоксально, отмечкают риелторы, что сегодня в Тюмени не приходится говорить о том, что нахождение в промзоне или, например, по соседству с СИЗО, существенно влияет на цену. Здесь, скорее всего, действует совокупность факторов: удаленность от центра, инфраструктура, состояние самого дома. «Единственный район, где сегодня влияние соседства с промышленной зоной ощутимее, чем в других, это некоторые места на Доме Обороны, – прокомментировал Бобылев. – Если посмотреть наглядно почему в некоторых новых проектах, например, на Мысу цена квадратного метра ниже, чем в центре, то это обусловливается не только внешними факторами, сколько планировкой, квадратурой и спецификой самого жилья, рассчитанного на массового покупателя».

Уникальность ситуации еще и в том, что спрос на жилье в сегодняшней Тюмени есть всегда и на все виды недвижимости. Особенно если продавцы вторичного жилья, находящегося недалеко от промышленных зон, умеют взглянуть на свой актив со стороны и выставить адекватную цену.

Совершенно по-другому оценивают ситуацию аналитики федеральной риелторской компании «Этажи». «Неудачное месторасположение дома вблизи заводов, железнодорожных путей, мостов может существенно снизить стоимость квартиры, – рассказал Константин Бредников. – Приведу конкретные примеры: вторичное жилье вблизи строящейся транспортной развязки по ул. Монтажников дешевле на два процента, чем в близлежащих Первом и Восточном микрорайонах. Квадратный метр вторичного жилья вблизи промышленной зоны в районе улиц Полевая – Комбинатская стоит в среднем 64 тысячи 381 рубль, а в целом по Дому Обороны – 68 тысяч 417 рублей, разница составляет почти шесть процентов. Жилье вблизи железнодорожной станции «Войновка» имеет цену почти на тысячу рублей за квадратный метр меньше, чем в близлежащих районах. Наиболее ощутима разница вблизи железнодорожных путей, в районе улицы Волгоградской, здесь цена квадратного метра составляет 56 тысяч 717 рублей. В то время как в целом по району Маяк цена составляет 63 тысячи 217 рублей. Таким образом, разница составляет более десяти процентов.

К другим факторам, влияющим на цену квартиры, аналитик относит в порядке убывания значимости следующие: