Рынок загородной недвижимости в области на подъеме, и летом к этому тренду традиционно добавляется сезонное повышение спроса. Если необходимо приобрести загородный объект, то стоит вспомнить, что сделки с загородной недвижимостью сложнее других и рисков в них больше. Как избежать проблем при покупке такой недвижимости, рассказала руководитель договорного отдела компании «Этажи» Екатерина Хитрик.
Юридически грамотно оформленные документы по сделке – залог того, что свои деньги и приобретенный объект клиент не потеряет. Здесь достаточно нюансов: сделка с загородной недвижимостью значительно отличается от покупки квартиры.
В первую очередь, важно собрать и тщательно проверить всю документацию продавца, удостовериться, что право собственности на объект и на землю зарегистрировано и не обременено третьими лицами. А дальше надо внимательно анализировать ситуацию с самим объектом. Итак, какие проблемы могут возникнуть?
Нарушение прав долевых сособственников. Если объект юридически является не отдельным домом, а долей общего дома. По Гражданскому кодексу РФ, при продаже доли недвижимости необходимо сначала предложить купить ее долевым сособственникам. Часто бывает, что они и покупать не хотят, и продать не дают.
Нарушение прав наследников. Если документы на загородную недвижимость – это свидетельство о праве на наследство, есть риск появления после покупки «обделенных» по различным причинам наследников.
Нарушение прав несовершеннолетних. Если среди собственников есть несовершеннолетние и их права при сделке будут ущемлены – сделка может быть легко расторгнута судом.
Нарушение прав супругов. Согласно законам РФ, имущество, нажитое в браке, является общим имуществом супругов. Значит, при продаже объекта одним из супругов второй должен письменно (причем заверив у нотариуса) подтвердить свое согласие с этим.
Документы на собственность есть только на дом или часть дома. Если земля под домом находится не в собственности, организовать оформление земли в собственность либо уступку права аренды на земельный участок, другими словами – отчуждать такие объекты недвижимости невозможно.
При продаже земельного участка предъявляется только членская книжка садового некоммерческого товарищества (СНТ). В такой ситуации необходимо оформить участок в собственность и только затем продать.
Документы о правах собственности есть только на земельный участок. Если все строения на нем не оформлены и не зарегистрированы – есть риск, что нельзя будет до конца оформить построенное прежними хозяевами.
Предлагается земля с различными документами. Скажем, на часть участка есть документы на собственность, а часть находится в аренде или вообще является результатом «самозахвата». Естественно, что юридически принадлежать при покупке будет только то, на что есть реальные документы, а не то, что отгородили забором прежние хозяева.
Нарушения при предыдущих сделках с недвижимостью. Чем больше операций с объектом совершалось, тем больше риск недействительности каких-либо сделок или действий, способных повлечь изъятие объекта из собственности даже после процедуры государственной регистрации. Продавец, кстати, может и не знать о допущенных ранее нарушениях при сделках с земельным участком или коттеджем.
Расчет и финансовая ответственность. Проведение расчетов между продавцом и покупателем – следующий важнейший этап сделки, которому необходимо обеспечить безопасность.
«Покупатели часто опасаются передавать крупные денежные суммы. Поэтому, чтобы они чувствовали себя уверенно во время сделки, мы контролируем подписание акта приема-передачи недвижимости и сопровождаем при расчетах. Оплатить покупку можно как в офисе агентства, так и воспользовавшись банковской ячейкой. А полное спокойствие покупателю при сделке дает финансовая ответственность компании перед ним. Она введена не так давно, но именно с этой услугой покупатель может по-настоящему почувствовать себя защищенным. Агентство гарантирует возмещение возможного ущерба покупателю и сособственникам, вызванного утратой права собственности покупателя на объект в результате признания сделки купли-продажи недействительной на основании вступившего в законную силу решения суда», – рассказала Екатерина Хитрик.
