Меняю жилье на бутылку

За представителями «социального дна» ведется постоянная и систематическая охота с целью завладения их жилой недвижимостью. Чаще всего аферисты, незаконно отнимающие недвижимость у неблагополучных собственников, стараются сыграть на доверии. Недавно эту тему поднял столичный юрист Олег Сухов.

Махинаторы вычисляют потенциальную жертву, знакомятся и завязывают дружеские отношения, подселяются, спаивают и, наконец, в подходящий момент подсовывают для подписания документы либо доверенность на осуществление таких действий. Дальше варианты развития сюжета могут быть различными. К примеру, после обманной продажи квартиры бывшего владельца жилья могут «уложить» в психиатрическую больницу и назначить опекуна. На практике встречались даже такие случаи, когда жертве подбрасывали наркотики, за что человек получал тюремный срок.

Жертвами мошенников становятся не только алкоголики и наркоманы, но и пенсионеры, лица, страдающие психическими заболеваниями или находящиеся в тяжелой жизненной ситуации. Например, был случай, когда на квартиры подобных граждан посягала группа аферистов, за которой числится, по предварительным данным следствия, 17 преступных эпизодов. Если умножить эту цифру на среднюю стоимость квартиры, выручку преступников можно оценить приблизительно в 30 миллионов рублей.

Сбор информации о потенциальных жертвах осуществляется аферистами целенаправленно. Ходить далеко не приходится – ее источником может стать разговор с соседями или даже бесхозный внешний вид окон квартиры, отмечает адвокат Олег Сухов.

Тему махинаций с недвижимостью развила директор тюменской юридической компании «Ампаро» Елизавета Дягилева: «Кто такие черные риелторы, известно большинству из нас. Расцвет этого вида криминального бизнеса пришелся на лихие девяностые, но тема актуальна и сегодня, ведь цены на рынке недвижимости имеют тенденцию к постоянному росту. Вот и выходит, что какой-нибудь дядя Вася, постоянно окутанный алкогольными парами, или находящийся в постоянном поиске очередной «дозы» наркоман Серега, будучи собственниками даже плохонькой «однушки» в старой хрущевке, на деле являются миллионерами. Ведь рыночная стоимость этой квартирки изрядно переваливает за миллион рублей, а желающих наживиться по-быстрому у нас хватает.

Самый простой способ завладения жилищем социально неблагополучного человека – получить от него доверенность на право распоряжения квартирой. После этого злоумышленник, действуя якобы от имени владельца, совершает сделку по отчуждению данного имущества (дарение, продажа, обмен с «доплатой» и так далее). При этом сам маргинал уже не нужен, ведь в такой в доверенности прописывается право не только совершать любые сделки с квартирой от имени ее владельца, но и представлять его интересы в различных государственных органах, в том числе и при регистрации перехода права на недвижимость.

В сговоре, бывает, участвует и нотариус, который, собственно, и оформляет доверенность. Согласно требованиям закона перед совершением нотариальных действий, в частности, оформлении доверенности, нотариус обязан лично удостовериться в том, что доверитель вполне адекватен и отдает себе отчет в совершаемых действиях.

Уважающий себя нотариус откажется удостоверять факт выдачи доверенности лицом, которое в силу патологического опьянения, психического заболевания или возрастного изменения психики не понимает, где он находится и какие действия совершает. Но – не все следуют принципам профессии. Иногда дельцы прибегают к варианту с вызовом «лояльного» нотариуса на дом. Но эта услуга оказывается нотариусом только на территории, которая непосредственно за ним закреплена, поэтому прецеденты случаются редко.

Порой черные риелторы действуют другим способом: убеждают одинокого владельца квартиры в том, что средства, вырученные от сделки с его недвижимостью, ему же и будут переданы. Тогда им необходимо отмыть этого гражданина, причесать, одеть поприличнее, заставить минут 30 жевать упаковку «Орбита» или «Дирола», чтобы он предстал перед сотрудником территориального органа Росрегистрации. Там на приеме документов сидят девушки, у которых одна функция – проверить данные о личности явившегося гражданина и удостовериться в наличии всех необходимых документов (договор, акт приема-передачи, документы, подтверждающие право на недвижимость). Если документы правильно составлены, а продавец или даритель не выглядит как явный маргинал, то документы будут приняты, а регистрация самой сделки и перехода права на недвижимое имущество происходит уже без участия собственника квартиры.

Что касается душевнобольных граждан, то их ни уговаривать, ни спаивать не надо, достаточно просто оформить над ним опекунство – и квартира фактически в распоряжении преступников. Дальнейшая судьба таких граждан весьма незавидна».

Как уберечься от черных риелторов?

К сожалению, универсального способа, дающего стопроцентную гарантию, нет. Можно, как предлагает Олег Сухов, заблаговременно признать своего слабоумного, страдающего наркоманией либо алкоголизмом родственника ограниченно дееспособным. Однако делается это в судебном порядке, занимает значительное время и требует привлечения к делу высококвалифицированного юриста. Ведь суду придется представить убедительные доводы – показания свидетелей, документы, подтверждающие наличие заболевания, доказывая, что ваш родственник не всегда в состоянии адекватно оценивать свои поступки и руководить своими действиями.

Также можно оспорить в суде уже совершенную сделку с недвижимостью, однако это тоже сопряжено с существенными трудностями. В этом случае придется доказывать суду, что, к примеру, ваш близкий в момент совершения этой сделки находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения; что сделка совершена под угрозой; что сделка была заключена под воздействием тяжелых жизненных обстоятельств на условиях, явно невыгодных одной из ее сторон при условии, что вторая сторона знала о наличии этих обстоятельств.

Думается, что самым действенным способом борьбы с этим явлением будет его профилактика. Превентивными мерами против черных риелторов может служить следующее.

Во-первых, необходимо поддержание постоянного контакта со своими одиноко живущими родственниками, даже с теми, кто употребляет наркотики и алкоголь, а также немого «не в себе». Общайтесь с ними, спрашивайте о новых знакомых и «друзьях», об их планах и намерениях. Так вы сможете заранее узнать о том, что «лучший друг» Коля, появившийся возле вашего родственника не далее, как пару недель назад, предлагает ему продать квартиру и переехать в чудный деревенский домик.

Во-вторых, необходима активизация работы различных социальных государственных служб. Ни для кого не секрет, что люди, длительное время живущие в одиночестве, страдают от недостатка общения. Хорошо бы, чтобы к ним из собеса заглядывали, участковые навещали. Тогда есть с кем словом перекинуться, о своих проблемах рассказать, про того же Колю, который ну такой классный парень, что и участковому захочется с ним познакомиться.

В-третьих, на госуровне необходимо наладить обмен информацией между органами Федеральной миграционной службы, внутренних дел, социального обеспечения и Росрегистрации об одиноко проживающих лицах с целью своевременного выявления тех из них, кто относится к потенциальным клиентам черных риелторов, и проведению с этими гражданами профилактической работы.

В-четвертых, необходимо возрождение имевшейся при советской власти сети всевозможных клубов и кружков по интересам для пожилых людей – категории, наиболее подверженной риску быть обманутой недобросовестными дельцами от недвижимости. И если у человека будет выбор – пойти и бесплатно поиграть в домино со своими знакомыми из соседних домой, а на сэкономленные деньги купить небольшой букетик для старушки, живущей двумя этажами ниже, а не потратить и без того мизерную пенсию на спиртное – не факт, что он откажется от первого в угоду второму.

Проблема борьбы с черными риелторами не замыкается только в правовом поле, она требует комплексного подхода с привлечением к ее решению специалистов из различных государственных органов и общественных организаций, а возможно, и усилий благотворительных фондов.

В любом случае необходимо ликвидировать тот вакуум, в котором находятся одинокие люди, рассмотреть вопросы совершенствования законодательства и правоприменительной практики в области защиты прав одиноких граждан, а также их социально неблагополучной части.