Новые нормы старого закона

В июле этого года в федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» внесли существенные поправки, касались они строительного бизнеса. Обманутые дольщики и нерадивые застройщики – их взаимоотношения, согласно новому законопроекту, должны существенно измениться. Но вопрос, станет ли легче россиянам, и огорчат или обрадуют данные изменения застройщиков, остается открытым.

«Считаю, что новый параграф «Банкротство застройщиков», внесенный в закон «О несостоятельности (банкротстве)» продиктован временем, поскольку банкротство строительных фирм становится серьезным социальным явлением, затрагивающим всех и каждого, – комментирует адвокат тюменской коллегии адвокатов «ТЕСЛО» Юлия Фатхуллина. – Например, одно из положений, указанное в п. 3 ст. 201.1, направлено на то, чтобы к банкротству застройщиков применялись специальные нормы. Я считаю, эти изменения позитивны, поскольку общий закон не может охватить всех нюансов бизнеса. Деятельность застройщиков имеет огромное количество специфических особенностей, которые требуют особого регулирования, что будет достигнуто посредством внесения изменений в закон».

Некоторые изменения, по заверениям юристов, действительно должны облегчить участь обманутых дольщиков. Во-первых, обоснованность требований участников строительства будет рассматриваться в арбитражном суде вместо рассмотрения в судах общей юрисдикции. Это должно упростить и ускорить процедуру. Во-вторых, участникам строительства предоставляется возможность установить свои требования даже по спорным сделкам, путем признания их недействительными. И если будет доказано, что денежные средства участника строительства были переданы на строительство объекта, то последний вправе быть включенным в реестр требований кредиторов и требовать передачи квартиры. В-третьих, помимо денежного требования, законопроект предусматривает требование о передаче жилого помещения. На сегодняшний день закон допускает только денежные требования, что нарушает права участников строительства и лишает их возможности быть участниками судебного процесса.

«Согласно законопроекта, практически любые договоры, по которым дольщик передавал деньги застройщику, обеспечат правомерность таких требований, – поясняет Юлия Фатхуллина. – Так, согласно п.6 ст. 201.1 арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования даже в таких случаях, как заключение договора участия в долевом строительстве, не прошедшего государственной регистрации; заключение предварительного договора; заключения договора инвестирования; заключение договора подряда; выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения и иные договоры».

Но данное положение законопроекта, является спорным, по заверениям юристов: сталкиваются лбами два закона – «О банкротстве» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». «Налицо противоречие: один закон запрещает привлекать денежные средства иным образом, кроме как по договору долевого участия, законопроект же предоставляет арбитражному суду право признать требования участника строительства по любым договорам, – поясняет Фатхуллина. – Думаю, что это противоречие законопроекта будет снято при ближайшем слушании в Государственной Думе. В противном случае оно может породить злоупотребления правом со стороны застройщиков».

Для этого в круг участников процесса включены органы государственной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства. «Считаю нововведение положительным в том плане, что орган государственной власти в силу своих полномочий обладает информацией о застройщике, о стадии строительства объекта, о необходимых действиях для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Он будет информировать участников процесса и осуществлять контроль над действиями арбитражного управляющего по вопросам достраивания объекта и ввода в эксплуатацию», – поясняет адвокат тюменской коллегии адвокатов «ТЕСЛО» Сергей Чернецкий.

Помимо всего сказанного законопроект потребует переработки в еще нескольких моментах. Например, положения законопроекта об учете при определении очередности удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика, материального положения участников строительства, в частности, наличия у гражданина или члена его семьи иного жилого помещения либо индивидуального жилого дома. По мнению юристов, это противоречит Конституции РФ в части равенства прав граждан перед законом независимо от их имущественного положения, а также соответствующим нормам Гражданского кодекса РФ.

Финансово-экономический кризис существенно повлиял на развитие рынка жилья Тюмени, заморозив практически 20 процентов строек в 2008–2009 годах – в пиковый период кризиса в регионе было приостановлено строительство 87 жилых домов у 44 застройщиков.

Но причиной появления почти трети несостоявшихся квартирантов «обеспечили» недобросовестные застройщики. Благодаря мерам, предпринятым правительством области, к июню 2010 года число замороженных строек сократилось до 49, строительство приостановлено у 21 застройщика.Но не стоит забывать, что хоть закон и направлен на защиту интерес граждан, застройщикам он также дает возможность отстаивать свои права.

«Очевидно, что руководители строительных компаний понимают целесообразность этой процедуры для своего бизнеса в части введения внешнего наблюдения, при котором возможно продолжение хозяйственной деятельности и завершения строительства замороженных объектов. Соответственно, становится актуальной и информация о грядущих изменениях в законодательстве, которые определят, по сути, новый порядок банкротства застройщиков, – комментирует начальник Главного управления строительства и ЖКХ Тюменской области Андрей Никитин. – Но не стоит забывать о том, что многие сложности на рынке строительства жилья возникли из-за несовершенства ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве», что и заставило законодателей обратить внимание на закон о банкротстве. В настоящее время в отношении 25 тюменских застройщиков ведется процедура банкротства. Но это не значит, что все будут признаны банкротами. В начале 2010 года губернатор области провел совещание с арбитражными управляющими, где было разъяснено, что нужно решать не только вопросы возвращения долгов кредиторам, но и достройки замороженных объектов, не только вопросы погашения задолженности по заработной плате, но и сохранения коллективов предприятий, испытывающих финансовые трудности. На первое место должны выйти интересы людей».

«В целом, изменения позитивны, но присутствуют определенные моменты, которые не до конца понятны, – говорит руководитель общественной организации «Оргкомитет МЖК Тюмени» Игорь Лазарев. – Хотелось бы, чтобы мнение застройщиков по отдельным нормам законопроекта было услышано законодателями».