«До 2040-го дом бы не дожил». Тюменцам удалось вне очереди откапиталить свой многоквартирник — как

После недавнего обсуждения властей о том, что взносы за капремонт в Тюмени нужно еще раз повысить, среди горожан прокатилась волна возмущений. Многих возмутил тот факт, что деньги за это они платят годами, а до капремонта, согласно существующему плану-графику, можно и не дожить (и в некоторых случаях это вовсе не фигура речи). Но есть способ форсировать события и обновить свой родненький многоквартирник гораздо раньше. Свидетельницей такого коммунального чуда стала наш журналист Екатерина Бурлева. Далее — от первого лица.

Представьте себе кирпичную высотку, построенную в середине нулевых. Тогда действовали совсем иные стандарты качества строительства, и на многие проблемы при приемке новостроек надзорные органы закрывали глаза. В этом случае так и произошло. Итог: неидеально залитый фундамент и ужасно сделанная кровля, которая до неприличия скоро начала протекать, в межсезонье подтапливая квартиры на верхнем этаже.

С годами ситуация усугублялась из-за безалаберности УК, которые охотно брали неплохие деньги за «содержание и обслуживание дома», но по факту особо ничего не делали. А крыша так и текла, что, в свою очередь, самым непосредственным образом влияло на весь конструктив здания. Согласно данным «Фонда капремонта МКД Тюменской области», откапиталить дом планировали в 2040 году, но до этого времени он просто бы не дожил. Всё просто: фундамент размывает — постройка рушится как карточный домик.

Но нерешаемых проблем нет. Совет дома (инициативная группа из нескольких собственников-активистов) переговорил с УК и нашел способ ускорить проведение заветного капремонта. Это был конец 2022 года.

Программа капремонта в нашем регионе действует с 2015 года. Стандартно все взносы за капремонт стекаются в общий котел — на баланс регоператора. Это та самая некоммерческая организация «Фонд капремонта МКД Тюменской области». Долгое время тариф был неизменным: каждый собственник ежемесячно платил по 7 рублей и 50 копеек с каждого «квадрата» своей жилплощади. С июня 2024 года стало дороже на 2,5 рубля.

Всё время, пока кровля дома продолжала разрушаться, деньги копились. За семь лет накапало чуть больше 7 миллионов рублей. На одном из собраний совета дома кто-то озвучил годную мысль: нужно перевести деньги из фонда капремонта на специальный счет. И уже с него можно хоть завтра оплатить работу подрядчика по ремонту кровли. То, что, оказывается, так можно было, подтверждает ГЖИ.

—  Собственники помещений в МКД могут выбрать — копить средства на капитальный ремонт общего имущества на счете регоператора или на специальном счете в банке. Владельцем спецсчета могут быть ТСЖ или УК, — объясняют в областной Госжилинспекции.

Есть много важных нюансов. Так, собственники решением общего собрания должны определить размер ежемесячного взноса на капремонт. При этом сумма должна быть равной или выше минимальной по региону.

Помимо этого, квартировладельцы совместно определяют владельца спецсчета, банк, в котором его открыть, а также выбирают, кого наделить правом предоставлять платежные документы на уплату взносов на капремонт (плюс порядок предоставления этой услуги и размер расходов на нее).

После открытия спецсчета у его владельца есть ровно 5 дней на то, чтобы направить в ГЖИ уведомление о выбранном собственниками способе формирования фонда капремонта, приложив копию протокола общего собрания и справки банка об открытии спецсчета. А после — ежемесячно отчитываться перед той же ГЖИ о движении средств (поступления и траты) на специальном счете, а также предоставлять заверенные копии договоров на проведение ремонтных работ.

В целом, казалось бы, всё довольно просто. Но в случае с многоквартирником, о котором вам рассказываю, всё было с точностью до наоборот. Для того чтобы вывести из так называемой общей копилки деньги на замену кровли, необходимо провести голосование с участием всех собственников помещений в доме (квартиры плюс коммерция). При этом как минимум 2/3 должны быть за такое решение.

И вот тут-то начинается цирк шапито. На арену в домовом чате выходят диванные аналитики, которые уверены, что лучше остальных знают всё обо всех стройматериалах мира. Строят теории заговора о том, что УК, став владельцем спецсчета, заберет все деньги себе и умчит с ними в закат. Конечно, это не так, но когда начинается коллективный спор в онлайн-формате, его не остановить. Берем попкорн и наблюдаем со стороны.

Важно знать и понимать, что УК/ТСЖ, получившие статус владельца спецсчета для формирования фонда капремонта отдельно взятого многоквартирника, не могут просто так взять и потратить всю сумму на свое усмотрение. Кроме того, каждый собственник может в любой момент получить информацию обо всех расходах и поступлениях на этот счет.

Пока шло голосование собственников дома, о котором ведем разговор, цены на стройматериалы и работу продолжали расти. Изучив несколько коммерческих предложений от подрядчиков, совет дома, представляющий интересы всех жильцов, выбрал одного из зарекомендовавших себя ИП. Тот, в свою очередь, выставил счет на 5,8 миллиона рублей. Оказывается, новая кровля с использованием долговечных материалов — штука затратная.

Опустим детали, но в итоге большинство собственников затею со спецсчетом и долгожданным ремонтом крыши поддержали. УК, став владельцем спецсчета, заключила договор с тем самым ИП. По условиям договора, подрядчик получил аванс в 15% от итоговой суммы и приступил к работе. Остальное — после выполнения всего объема работ. За срыв сроков этим же договором были предусмотрены штрафные санкции.

В итоге переделка кровли (с учетом голосования, бумажной волокиты и непосредственно самих работ) растянулась на весь 2023 год. Вовремя подрядчик закончить не успел, но с одобрения совета дома неустойку не платил: вместо этого выполнил ряд дополнительных работ. Это, разумеется, как и положено, отразили в документах приемки. На балансе спецсчета осталось на тот момент 1,3 миллиона рублей. Сейчас там уже больше: с момента создания этого счета все взносы на капремонт продолжают стекаться туда.

Если подытожить, то да, провернуть всё это на деле оказалось непросто. Но оно того стоило. И теперь, если назреет необходимость, можно, например, откапиталить фасад или фундамент, когда на счете накопится требуемая на это сумма. И не зависеть от планов-графиков «Фонда капремонта МКД Тюменской области».

P.S. Важное уточнение. Поиск подрядчика, изучение коммерческих предложений в этой истории легло на плечи совета дома, наделенного полномочиями принимать подобные решения от лица всех собственников помещений в МКД. По счастливой случайности председателем совета дома оказался человек, всю жизнь работающий в сфере строительства. У него есть и нужные контакты, связи и понимание, хорошо или плохо выполнил свою работу тот или иной подрядчик.

Если захотите провернуть в своем доме такой же фокус с капремонтом, ищите среди жильцов кого-то со знаниями и навыками в области строительства. Привлечь бухгалтера из числа соседей тоже не будет лишним — чтобы сверял сметы. Как говорится, доверяй, но проверяй.