Рынок недвижимости: риск неизбежен

Алгоритм идеальной безопасной сделки на рынке недвижимости попытались вывести эксперты по просьбе Тюменского бизнес-портала 72.ru. Круглый стол на эту тему, организованный нашим порталом, состоялся 28 сентября в Многофункциональном центре «Нобель». Риелторы, застройщики, контролирующие органы и СМИ Тюмени сошлись в одном: 100-процентную безопасность сделки на рынке недвижимости, независимо от того, покупаете вы или продаете, снимаете или сдаете квартиру, – не гарантирует никто.

Сегодня в Тюмени более 60 процентов сделок проходит при участии риелторов, но крупных компаний, которые могли бы дать реальную гарантию безопасности сделок – единицы. Прични тому несколько. У агентств недвижимости, даже крупных, нет собственных страховых фондов, которые бы смогли покрыть потенциальные риски клиентов. «Чтобы давать хоть какие-то гарантии, у фирмы должен быть страховой фонд не менее 200–300 миллионов рублей, но таких денег сейчас ни у одной компании нет и вряд ли они появятся», – высказал свою точку зрения директор РАН «Этажи» Ильдар Хусаинов. Тем не менее, крупные компании готовы идти на подобные меры. По словам Хусаинова, компания «Этажи» берет на себя такую ответственность.

Другой вариант – страховать сделку. Но страховые компании отказываются брать на себя ответственность в той части сделки, где риски максимальны, то есть именно там, где клиенты как раз и хотят получать гарантии. В частности, на момент прохождения регистрации права собственности, то есть перехода права от одного владельца к другому, которая в течение месяца длится в управлении Росреестра.

«Вероятность рисков в этот момент огромна, почти 90 процентов, – пояснила главный менеджер отдела продаж корпоративным клиентам филиала ООО «Росгосстрах» в Тюменской области Людмила Похлебухина. – Ни одна страховая компания не будет страховать в этой части. После – пожалуйста: по утрате имущества, по выполнению договорных обязательств и прочих рисков». Тем не менее, в случае аренды страховщики советуют арендодателю все-таки застраховать имущество и квартиру, и на крайний случай, чтобы если не сберечь, то хотя бы компенсировать себе вероятный ущерб, брать с арендатора залог, который при благоприятном исходе после истечения сроков аренды возвращается арендатору.

Естественно, в нашей стране привыкли, что самым стабильным институтом, а следовательно – и тем главным лицом, с которого в случае чего можно спросить – было и остается государство. К сожалению, в данном вопросе – безопасности сделок на рынке недвижимости – и власть бессильна. Отсутствие внятных законов, а вернее, огромные юридические лазейки дают мошенникам поле для творчества. И все, что может обеспечить государство – это защиту пост-фактум. В большинстве случаев специалисты отделов по защите прав потребителей, а в дальнейшем и суд, встают на защиту обывателя.

«Потребитель не знает всей сути. Он хочет продать квартиру и платит за это большие деньги. Следовательно, если возникнет у него проблема, он пойдет к вам, риелторам, а не в Росреестр, – говорит заместитель начальника отдела защиты прав потребителей управления Ропотребнадзора Надежда Соколова. – Для того, чтобы этого избежать, четко прописывайте условия договора и свою ответственность. И пусть закона о риелторской деятельности нет, но гражданский кодекс никто не отменял».

В свою очередь госконтора Росреестр тоже не дает никаких гарантий. Единственное, что может сделать управление – это проверить собственника, и в случае спорных ситуаций приостановить регистрацию. Дело в том, что даже после всех проверяющих процедур может произойти форс-мажор: неожиданно объявиться наследники, продавец может объявить себя недееспособным, супруги могут передумать о разделе имущества. Хотя есть один момент, о котором знают далеко не все.

«Не все знают, что возможно зарегистрировать только договор и таким образом обезопасить обе стороны сделки, – рассказывает начальник отдела государственной регистрации прав на объекты долевого строительства Светлана Кривошеева. – Регистрируется договор купли/продажи без перехода права собственности. Сторонами определяется, что передача денежных средств будет осуществляться после регистрации договора, которая длится 28 дней. Люди видят, что все в порядке, сделка законная, собственник нормальный, ничего не произошло, сделку зарегистрировали и ничего не мешает впоследствии этим сторонам рассчитаться и прийти за оформлением перехода права собственности. В данном случае продавцу можно дать гарантии: во-первых, он знает, что у него есть законный покупатель, который обязан ему передать денежные средства, а он в свою очередь передает квартиру. Во-вторых, в случае, если с ним не рассчитываются, договор расторгается и человек как был собственником, так им и остается».

В результате мероприятия специалисты вывели своеобразный алгоритм проведения сделки:

1. Обращаться только в крупные проверенные компании – напрямую к застройщикам (в данном случае всю необходимую информацию о предприятии можно получить в Госстройнадзоре).

2. Обращаться в крупные агентства недвижимости (о тюменских компаниях информацию предоставляет некоммерческое партнерство «Объединение риелторов по Тюменской области»).

3. Внимательно читать и проверять договор, который вам предлагает подписать АН или застройщик. Лучше предварительно проверить его в независимой юридической конторе или проконсультироваться по этому вопросу у специалистов отделов защиты прав потребителей в Управлении Роспотребнадзора или в Управлении по товарному рынку и услугам городской администрации.

4. Любую сделку обязательно регистрировать в Управлении Росреестра, где также можно получить консультацию по документам, об объекте недвижимости (кто собственник, в аресте ли имущество и т.д.) .

5. И на крайний случай страховать сделку и саму недвижимость. Это позволит уберечь от рисков (пусть и случайных), в будущем.

Соблюдая все перечисленные условия можно надеяться, что вам удастся избежать большей части подводных камней этого «опасного» рынка недвижимости и получить свою выгоду.

Правовую поддержку, в том числе и полезную юридическую информацию, предоставил центр региональной сети «Консультант Плюс» «Полное ПРАВО». Модератором выступила директор центра деловых коммуникаций «Идея» Наталья Половникова.