Иметь офис выгоднее, чем квартиру?

Европейский и российский рынок коммерческой недвижимости демонстрируют спад доходности. Эксперты предсказывают и дальнейшее снижение доходов от такого типа объектов. Как обстоит дело с коммерческим объектами в Тюмени и от объектов в каких районах города можно получить наибольшую доходность – в материале проекта «Дом» на сайте 72.ru.

По данным представителей международной консалтинговой компании в области недвижимости CBRE, наиболее доходными инвестициями в премиальную коммерческую недвижимость на данный момент являются склады – 12,5–13%, на втором месте располагается торговая недвижимость – 9,75–10,25%, и, наконец, замыкают тройку офисы с доходом в 9,5–10%. «Во многом это связано с опережающим падением цен на активы под влиянием высокой вакансии и относительно слабого спроса», – отметили специалисты компании CBRE.

Тюменские эксперты также констатируют, что в настоящее время рынок коммерческой недвижимости региона характеризуется увеличением количества вакантных площадей, снижением активности покупателей и оживленной ротацией арендаторов. Грядущий краткосрочный период будет ознаменован медленным снижением ценовых показателей, зависящим от динамики развития экономики.

«Из всех описанных факторов можно заключить, что для инвестирования свободных средств в коммерческую недвижимость в Тюмени период не самый благоприятный, банки предлагают высокий процент по депозитам, поэтому сравнительная доходность коммерческой недвижимости упала. Рентная доходность офисной недвижимости в областном центре невысока – в среднем около 9,9% (варьируется от 6,2% до 19,2). Стоимость продажи квадратного метра среднестатистического офиса переоценена и не соответствует доходам от сдачи в аренду», – рассказала начальник информационно-аналитического отдела ЗАО «Ассоциация АЛКО» Юлия Василюк. По ее словам, затраты на приобретение офисной недвижимости в Тюмени окупаются в среднем в течение около 10,4 лет. Индекс доходности офисной недвижимости города по итогам мониторинга снижается с середины 2014 года, однако есть тенденции к восстановлению показателя к началу 2016 года.

Более доходной в этом плане, по замечанию Василюк, оказывается тюменская торговая недвижимость. По ее данным, среднестатистическое торговое помещение в сегменте стрит-ритейл будет иметь доходность 10,7% (от 7,2% до 21,4). «Инвестиции в торговое помещение, как правило, окупаются немного раньше – за восемь–девять лет. Если взять среднюю площадь торгового помещения размером 206 квадратных метров стоимостью 15,1 миллионов рублей, то арендная плата составит 134 640 рублей в месяц», – сказала специалист компании Юлия Василюк.

Общероссийским тенденциям соответствует и доходность от складской недвижимости. Так, на сегодняшний день она составляет 10,6%. В частности, на территории производственно-складских баз и логистических комплексов по улице Барабинской, в районах Гилево (улица Чекистов), Дома обороны (улицы Аккумуляторная и Авторемонтная) рентабельность сдачи в аренду склада может достигать 15% годовых», – пояснила Юлия Василюк.

Тюменский аналитик также добавила, что рентабельность при покупке готового объекта и на стадии строительства, естественно, отличается. «Так, если вы планируете приобрести готовое помещение, то можно рассчитывать на прибыль до 15–20%, а если заходить в строящийся объект коммерческой недвижимости – торговый или офисный центр на ранней стадии проекта, – можно ожидать до 35–40% годовых».

Отметим, в настоящее время стрит-ритейл является наиболее ликвидным сегментом, вложения в который наиболее интересуют физических лиц. По данным «Ассоциации АЛКО», в центральной части города можно купить помещение на первом этаже жилого дома в среднем за 104 тысячи рублей за квадратный метр и сдавать его за 2000 рублей за квадрат в месяц.

Покупка качественных площадей в офисном или торговом центре сложнее, так как это в основном поле для серьезных игроков рынка: юридических лиц и крупных инвесторов. Это связано с тем, что частичная продажа маленьких площадей в зданиях такого класса – редкость и продаются они целиком либо несколькими этажами.

Если говорить о доходности жилой недвижимости, то, по словам специалистов, в Тюмени она составляет 7,4–8,6% годовых, и это без учета расходов на ее содержание: ремонт, замена бытовой техники, налог на имущество. «Таким образом, коммерческая недвижимость более интересна в целях инвестирования и сохранения денежных средств, нежели жилая. Для сравнения, банковские депозиты сейчас предлагают ставки от 11% до 13% годовых. Однако не стоит забывать – риски вложений в коммерческую недвижимость гораздо выше, чем в сегменте жилья. Доходность торгово-офисных помещений зависит от концепции всего объекта, типа бизнеса, экономической ситуации в регионе, платежеспособности населения. И все эти факторы при условии реализации пессимистичного сценария могут увеличить срок окупаемости ваших вложений. К минусам вложений в офис или торговое помещение стоит также отнести более высокие расходы на содержание и налоги, необходимость разумного управления», – резюмировала Юлия Василюк.