Закон о страховании «долевок»: плюсы и минусы

С 1 января 2014 года все россияне, которые заключат договор долевого строительства, будут застрахованы. Чего ждать от принятых в 214-й федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» изменений? Какие положительные стороны и подводные камни ждут рядового покупателя квартиры, выяснял проект «Дом» на сайте 72.ru.

Особенно актуальным вопрос страхования долевок становится в связи с тем, что губернатор Тюменской области сообщил о заключении соглашения с местными застройщиками – Тюменской домостроительной компанией и ПСК «Дом» – о сотрудничестве. Оно приведет к тому, что желающих купить жилье в Тюмени станет еще больше. «В регионе активно застраиваются новые микрорайоны, но создание социальной инфраструктуры не успевает за темпами жилищного строительства. В этих условиях необходимо развивать механизмы частно-государственного партнерства. Опыт показал – квартиры раскупают быстрее, если в новом микрорайоне есть детский сад, школа, другие соцобъекты. Соответственно повышается и оборот капитала строительной компании. В итоге мы сообща участвуем в развитии нашей области, создании комфортных условий для жизни людей», – сказал Владимир Якушев.

Отметим, что ранее обязательства перед участниками долевого строительства по договору обеспечивались посредством залога или поручительства. С 1 января 2014 года в договоре страхования учитывается неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения. Эксперты рынка недвижимости отмечают, что новые изменения не распространяются на те новостройки, которые до вступления в силу изменений уже регистрировались в Росреестре. Поэтому их страховать не нужно. «Новый закон коснулся и коснется только тех строительных компаний, деятельность которых по возведению новых объектов только начата или планируется в будущем», – пояснил адвокат Олег Сухов.

По словам начальника управления инспекции Госстройнадзора по Тюменской области Сергея Бауэра, законом определены механизмы и сроки возврата денежных средств в случае неисполнения застройщиком договорных обязательств. «Если по истечении полугода договорные обязательства застройщиком не выполнены, то гражданин вправе обращаться в страховую компанию за возмещением денежных средств. К тому же, Росреестр не зарегистрирует договор долевого участия, если не будет покрытия суммы договора страховой компанией», – рассказал Сергей Бауэр.

Между тем юрист Сухов полагает, что новый закон не способен защитить покупателей новостроек, а наоборот, породит еще больше обманутых дольщиков. Он отмечает, что разнообразие серых схем по продаже недвижимости с 1 января текущего года только вырастет, и это приведет к еще большему числу обманутых дольщиков, которые по-прежнему готовы отступать от строгого исполнения закона при наличии экономически более выгодных предложений на рынке жилья. «Могу с уверенностью сказать, действующее в настоящее время законодательство по оформлению новостроек, включая принятые весной 2013 года изменения, обязывающие ставить возведенные дома на обязательный кадастровый учет, приведет к тому, что купившиеся на серые схемы дольщики вообще никогда не смогут оформить оплаченную недвижимость в собственность, даже если их дом будет достроен, а застройщик не обанкротится», – резюмировал адвокат Сухов.

Тюменцам при покупке жилья в новостройке необходимо обращать внимание на тех застройщиков, которые застрахованы, согласно 214 Федеральному закону.

Адвокат рассказал о некоторых проблемных моментах в связи с принятием данных изменений:

1. Для страхования рисков ответственности отдельного договора долевого участия, и в особенности всего строительного объекта, страховая компания должна просчитать все возможные риски, что сделать порой просто невозможно: это и экономическая составляющая в стране и мире в целом; и политическая составляющая, особенно на местах; и профессиональная составляющая, охватывающая контингент сотрудников застройщика и всех привлекаемых им лиц – подрядчиков, инвесторов; наконец, коррупция и так далее. Надо признать и то, что далеко не каждая страховая компания вообще способна застраховать столь значительные финансово-строительные риски, когда лимит страхования объектов у большинства страховщиков не превышает 100 млн рублей.

2. Страхование необходимо для регистрации договоров долевого участия, и в то же время оно совершенно не обязательно для строительства новых объектов как такового. Именно по этой причине застройщикам не запрещено возводить новые объекты без страхования или банковской гарантии – им запрещено только продавать их по договорам долевого участия. За несоблюдение правил продажи при отсутствии страхования рисков предусмотрена только административная ответственность, хотя и весьма существенная: штраф для должностных лиц строительных организаций составляет от 150 (833 тысяч 100 рублей по России) до 200 МРОТ (минимальных размеров оплаты труда) или для самих застройщиков от четырех тысяч (22 миллиона 216 тысяч рублей по России) до пяти тысяч МРОТ (в настоящее время МРОТ по России составляет пять тысяч 554 рубля). Очевидно, что рост коррупции в данной области неизбежен.

3. Несмотря на то, что юридически схема страхования рисков совершенно иная, для выдачи банковской гарантии кредитная организация должна аналогично страховщику просчитать риски предполагаемого строительства. За выдачу такой гарантии банки требуют не только от одного до трех процентов от стоимости объекта, но и залог земельных участков (чаще всего находящихся в муниципальной собственности, а потому в залог не передающихся), залог будущих строительных объектов и даже имущества застройщика, включая строительную технику (в то время как в преобладающем большинстве случаев она арендована или получена в лизинг).