Куда инвестировать – в квартиру или в дом?

Покупка частного дома сегодня представляется для многих шагом перспективным, особенно для уставших от урбанизации горожан. По словам представителей коттеджных проектов под Тюменью, интерес к земле за городом не ослабевает и зимой, многие показы происходят в период новогодних праздников.

Строительство малоэтажного жилья в Тюмени и в пригородах по отношению к общему объему рынка недвижимости неуклонно растет. Сделки купли-продажи набирают обороты, потенциальные потребители все больше заинтересованы в покупке земельного участка для строительства собственного дома. С начала 2011 года стоимость земельных участков под индивидуальное жилищное строительство повысилась на девять–десять процентов. В конце четвертого квартала 2012 года увеличение произошло на один-два процента. На рынке появляются новые застройщики, которые разрабатывают и реализуют на территории Тюменского района современные организованные коттеджные поселки с развитой социальной и инженерной инфраструктурой.

Если рассматривать загородную недвижимость с точки зрения не просто проживания, а инвестиций, то тогда такая покупка перспективна именно с точки зрения приобретения земли, а строения на ней не всегда являются объектами спроса. Чаще загородный дом становится способом самовыражения, где каждый желает построить дом по индивидуальной мерке, поэтому даже качественные объекты застревают в категории неликвидных. Впрочем, сейчас вкусовая ситуация также меняется, на нее влияют предложения о покупке земли с подрядом.

В целом покупка загородных объектов является перспективной по экономическим показателям. По статистике, из 55 стран Россия занимает четвертое место в мире по росту стоимости жилой недвижимости, как показывают данные международной консалтинговой компании Knight Frank. По итогам последних двенадцати месяцев жилье по России подорожало на 10,7 процента.

Тюменские покупатели активно осваивают инвестирование в новостройки, не исключено, что этот процесс будет развиваться в загородном сегменте.

О соотношении цены и перспективах роста инвестиционной привлекательности недвижимости в Тюмени и по Тюменской району мы поговорили с аналитиком группы компаний «Ассоциация АЛКО» Александрой Ряпосовой. На основе данных компании о темпах роста на недвижимость за 2012 год можно прогнозировать увеличение спроса в 2013 году. Обзор включает в себя как пригороды, на территории которых происходит развитие строительных объектов, так и земельные участки.

Индекс стоимости земельных участков за 2011–2012 годы

До сегодняшнего дня рынок представлен плавно меняющимся индексом стоимости, его повышение составило менее одного процента. При этом стоимость за сотку на рынке постоянно росла. Аналитики связывают это с тем, что на рынке предложения земельных участков в течение всего года чаще всего выставляются на продажу участки ниже средней рыночной стоимости, и это объекты в основном «голые», на которых отсутствует инженерная и транспортная инфраструктура.

Высоким индексом стоимости обладают участки под коммерческую застройку (в среднем составляет порядка 4500–5000 рублей за квадратный метр). Предложение земельных участков коммерческого характера в городе сосредоточено в основном, в «спальных» микрорайонах в районе ТЭЦ-2, Восточном, по улицам Мельникайте, Широтной, в заречной части города по улице, Щербакова, в микрорайоне Югра, на Велижанском тракте).

Коммерчески привлекательными становятся территории комплексной застройки жилых домов. Земельные площади от десяти до двадцати соток в таких районах продаются под магазины, кафе, другие виды сервисной инфраструктуры. И в этих районах стоимость колеблется в пределах 6000–7000 рублей за квадратный метр.

Центральный район, где сосредоточено много различных объектов коммерческой недвижимости, является наиболее выгодным для приобретения земельного участка и обладает на сегодня наиболее высоким индексом стоимости: от 8000 до 15000 рублей за квадратный метр. Высоки ценовые показатели земельных участков под комплексное строительство многоэтажных жилых домов. Индекс стоимости таких земельных участков находится в диапазоне от 4000 до 5000 рублей за квадратный метр.

Распределение индекса стоимости по категориям земель в Тюмени

У региона сформировался новый формат освоения земельного участка – дачные некоммерческие товарищества, дающие возможность прописки с постоянным проживанием. Неслучайно поэтому на рынке появляются новые дачные поселки, к примеру, по Велижанскому , Ирбитскому и другим трактам. Сегодня дачный участок, без построек, можно приобрести в среднем за 200 – 400 рублей за квадратный метр, учитывая при этом факторы местоположения, площадь, инженерную инфраструктуру.

Для покупки более востребованными являются дачные участки, расположенные в направлениях: Велижанский тракт, Московский тракт, Ирбитский тракт, Червишевский тракт. Спрос на дачные участки растет в равном количестве с предложением, и они составляют серьезную конкуренцию для участков под индивидуальное жилое строительство, будучи доступнее по цене.

Распределение индекса стоимости по трактам

Загородные проекты реализуются различных направлениях Тюменского района. Особенно привлекательным для инвесторов является, традиционно, Московский и Ирбитский тракты. За текущий год в направление Московского тракта, появились загородные проекты: микрорайон «Озерный», «Лесная поляна», «Зубарево Hills», «Подмосковье», «Ушаково». Открылись продажи на новом проекте «Молодежный 2:0». Стоимость земельных участков в направление Московского тракта и Ирбитского тракта варьируется в среднем от 600 до 700 рублей за квадратный метр. Ирбитский тракт также имеет популярность среди застройщиков, в частности, там планируется запустить проект «Зеленые холмы – 2».

Но при этом сегодня существуют проблемы, которые препятствуют быстрому заселению организованных загородных поселков. Покупая земельный участок, покупатель ориентируется на то, что через установленный срок будут проводиться работы по развитию проекта. Чаще всего застройщики прилагают все возможные усилия для обустройства поселков, но – даже Москва не сразу строилась! Впрочем, сегодня на рынке немного компаний, которые еще до начала продаж за свой счет выполняют инженерную подготовку территории. Более распространен вариант, когда участки продаются по более низкой цене, но без инженерных коммуникаций.

Структура предложения на рынке загородных домов

Рынок загородной недвижимости Тюменского района представлен также индивидуальными жилыми домами, коттеджами, таунхаусами. События последнего времени позволяют говорить о повышении индекса стоимости на готовую загородную недвижимость на 17,2 процента, начиная с первого квартала 2011 года.

Сегодня в среднем стоимость домов в тюменском районе и в границах города Тюмени составляет порядка 39–40 тысяч рублей за квадратный метр. Стоимость домов и коттеджей в пригороде зависят от ряда факторов: отдаленность от населенного пункта, транспортная инфраструктура, инженерная инфраструктура и так далее. Наибольшее количество домов – 22 процента – представлено в Московском муниципальном образовании. Московский тракт является самым перспективным районом в плане спроса и предложения на Тюменском рынке загородной недвижимости.

Таким образом, рынок загородной недвижимости имеет тенденцию к стабилизации и дальнейшему росту. За последнее время стоимость на рынке земельных участков Тюмени и Тюменского района возросла на четыре процента, в будущем прогнозируется рост цен на на 5–10 процентов. Этот сегмент рынка нуждается в большей прозрачности и упорядоченности, однако, безусловно, признается перспективным вложением в будущее.