Дачи и капитальные дома сравняют по статусу

В Подмосковье началась борьба с нарушителями. В роли последних выступают дачники, которые возомнили себя землевладельцами. Губернатор Московской области Сергей Шойгу предложил создать одинаковые условия для дачного и индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в регионе, сообщают «Ведомости».

Изменения могут коснуться порядка подключения строений к сетям, платы за них, а также объемов потребления ресурсов и мощностей, передает РИА «Новости». Такие меры необходимы области, чтобы бороться с мошенниками, утверждает губернатор. «Власти Подмосковья еще год назад объявили войну незаконным домам на дачах, но бизнес не уходит с огородов, и покупателей меньше не становится. Себестоимость рассматриваемого жилья невелика – от 500 до 700 долларов за один квадратный метр, а реальная продажа может осуществляться всего по одной-полторы тысячи долларов за квадрат», – рассказывает адвокат Олег Сухов.

Некоторые собственники дачных участков возводят на них многоквартирные дома, пользуясь лазейками в законах. Градостроительный кодекс разрешает строить на индивидуальном участке дома площадью до полутора тысяч квадратных метров и высотой до трех этажей. В СНиПе 2001 года указан еще один критерий: это должен быть «одноквартирный дом для проживания одной семьи и их родственников». Других признаков, разграничивающих индивидуальные и многоквартирные дома, нет.

Однако к домам, возводящимся на землях под дачное строительство и под ИЖС, применяются разные требования в части коммуникаций и объектов соцкультбыта.

«В домах, построенных на землях под ИЖС, должны соблюдаться все социальные нормы. На определенное количество жителей должно приходиться достаточно детских садов, школ, больниц, поликлиник и так далее. Обязанности по обеспечению социальной инфраструктурой лежат на застройщике и включаются в стоимость дома, что и объясняет стоимость такого объекта – более высокую, чем дачи. Помимо социальных объектов, различаются и правила подведения коммуникаций. Так, канализация на землях ИЖС должна быть выполнена строго по нормативам, а вот для дачных домов нормативов нет, и поэтому у застройщиков часто возникает искушение ограничиться самодельным септиком», – объяснила руководитель юридической службы «Миэль – загородная недвижимость» Екатерина Гилярова.

По словам Сухова, организация строительства подобных домов осуществляется и физическими лицами, и мелкими фирмами, которые якобы возводят «небольшой» трехэтажный дом предположительно для одной семьи, и именно на этой стадии проходят согласования, а после получения документов меняют назначение проекта на коммерческое и привлекают средства дольщиков. «И даже если до решения суда о сносе не дойдет, к центральным коммуникациям подключить такую многоэтажку будет невозможно», – заявляет Сухов.

В Тюмени, к счастью, таких прецедентов пока не выявлялось. Но в дачных кооперативах люди строят капитальные дома, а в связи с последними изменениями в законодательстве тенденция все больше набирает силу. Правда, не все до их пор понимают принципиальную разницу между дачными и садоводческими товариществами.

«Надо понимать, что есть огороднические, а есть дачные земельные участки. Изначально режим дачных земельных участков был схож с ИЖС. Всегда там разрешалось строительство капитальных строений, а на огороднических и садоводческих нет, – поясняет директор АН «Недвижимость для Вас» Юлия Пантелеева. – Если учесть, что не так давно были внесены изменения в законодательство, которые разрешают регистрацию на дачных участках, то почему и не построить там дом. И ничего плохого в урегулировании и уравнивании ИЖС и ДНТ не вижу. Сама тенденция ведет к этому. Поэтому я не думаю, что это сильно сказалось бы как-то на рынке. В Тюмени, вернее – под Тюменью, многие садоводческие кооперативы сегодня намеренно меняют статус с СНТ на ДНТ в интересах участников сообщества».

Естественно, разница в стоимости участков в садоводческом кооперативе и дачном разнится.

«Цена возрастает. И перевод из садоводческого в дачное, безусловно, должен сказываться на стоимости как земли, так и дома. Поскольку законодательно лучше иметь жилье в ДНТ. И сами председатели, те, что пограмотнее, или с подачи садоводов – меняют, если это возможно, статус товарищества, – поясняет Пантелеева. – Но в Тюмени рост этой цифры составляет не более 10–15 процентов. Все дело в том, что никто за этим строго не следит. И на самом деле сегодня во многих дачных поселках люди строят капитальные дома, регистрируются, и для людей большого значения это не имеет. Вот если бы у нас был какой-то строгий контроль, тогда, скорее всего, стоимость бы существенно возрастала. И уравнивание могло бы привести к значительным изменениям на рынке».

Согласно идее губернатора Московской области Сергей Шойгу, за основу будет взята процедура, при которой можно будет подключить к сетям земельные участки под дачное строительство и под ИЖС по одной схеме и по одной цене. Для борьбы с нарушителями губернатор области предлагает также установить и обременения по объему потребления ресурсов и мощностей в зависимости от размера участка и числу проживающих на нем лиц. «Дальше мы вводим обременение – на 100 гектаров необходимо вот такое количество газа, такое количество электроэнергии, и за это нужно заплатить. Если вы один там будете, значит, один такую сумму будете платить, если вас там будет 100, значит, все 100 будут платить», – цитирует чиновника РИА «Новости».

Если инициативу примут, то как считают местные эксперты, в ближайшем будущем есть все основания полагать, что затронет она не только столичных садоводов, но и региональных.