Когда мы отделяем рынок загородного жилья от рынка квартир, то не должны упускать из виду, что эти сегменты продолжают оставаться альтернативой друг другу. Человек ищет прежде всего комфортное жилье за определенные деньги: если он не найдет его за городом, он купит квартиру. И наоборот, если квартиры в городе сильно дорожают, люди задумываются о самостоятельном строительстве дома за городом. Попробуем оценить насколько стоимость строительства загородного дома соотносится с квартирой в новостройке
Что обычно получает новосел в многоквартирном доме? Стены – блок-утеплитель-кирпич, перекрытия и пол из заводских плит перекрытия, оштукатуренные стены, стяжка на полу, стеклопакеты в окнах, отопление. Для чистоты сравнения не будем пускаться в архитектурные изыски, сравнивать новейшие материалы и технологии – чистый аналог городской квартиры за городом, только под своей крышей, на своем фундаменте и со своим котлом.
Посмотрим, что будет стоить организовать себе такое за городом. Возьмем условный одноэтажный дом 10 на 10 метров в осях, под двускатной крышей, четырьмя окнами, двумя выходами, холодным чердаком без цокольного этажа. По площади с учетом внутренней средней несущей стены и толщины наружных стен это будет аналог квартиры 80 квадратных метров в городе.
Нам понадобятся:
• Фундамент. Для нашего случая возьмем ленточный железобетонный фундамент шириной в 600 миллиметров и 500 миллиметров высотой, армированный тремя тоннами арматуры (объемы средние, в каждом конкретном случает фундамент рассчитывает конструктор исходя из геологии участка). По ленте фундамента проходит пояс из пяти рядов полнотелого кирпича.
• Стены. Наиболее часто в Тюмени используется многослойная стена из блоков, утеплителя и облицовочного кирпича. У нее есть свои достоинства и недостатки, но распространенность этой конструкции отрицать нельзя, поэтому возьмем именно ее. Пусть высота кладки будет три метра, а толщина 520 миллиметров: 300 керамзитобетонные блоки, 100 миллиметров плита из пенополистирола, 120 – облицовочный кирпич. Два фронтона на крыше выполним толщиной в кирпич – как мы условились, чердак у нас холодный вентилируемый.
• Перекрытия из железобетонных плит перекрытия. Возьмем новые заводские плиты 1,2 на пять метров ЖБИ-5. Перекрытие пола и перекрытие чердака утеплим 200 миллиметрами керамзитового гравия.
• Кровля. Пусть кровля будет двускатная на деревянных стропилах из металлочерепицы. Возможны разные конструкции стропил, поэтому просто примем 10 кубических метров расход пиломатериала – усреднено с запасом.
• Проемы. Пусть в данном условном доме будет четыре окна – полтора на полтора метра и два дверных проема – два на один метр. Плюс во внутренней несущей стене будет проем – два на один метр. Окна будут с тройным стеклопакетом в пластиковом профиле, двери – какие-нибудь обычные металлические за 15 тысяч рублей.
• Внутренняя отделка. Оштукатуренные стены и стяжка на полу – обычный уровень отделки городской новостройки от большинства застройщиков.
• Отопление, водоснабжение, канализация. Алюминиевые радиаторы у из восьми секций нас будут стоять под каждым оконным проемом и получать тепло от настенного газового котла мощностью 24 кВт. Подача воды будет из скважины (условно примем глубину 45 метров) через насосную станцию. Сброс мы будем производить в обычный септик, емкость – восемь кубических метров.
Сколько стоит работа?
Смета на строительство одноэтажного жилого дома десять на десять по наружному обмеру, общей площадью всех помещений 80 квадратных метров (смотри прикрепленный файл). Как можно увидеть по приведенной смете, стоимость вышла около 30 тысяч рублей за квадратный метр. Из них 18 тысяч пришлось на материалы и оборудование, а половину от этой суммы щедро выделено на оплату строительно-монтажных работ. Обычно это самый спорный момент. Есть рабочие коллективы, которые работают за меньшие деньги, есть бригады, которые за такие деньги даже на объект выходить не станут. Давайте оценим адекватность такой оплаты со стороны исполнителя.
У нас работы на три месяца для квалифицированной бригады из пяти человек. Часто каменщики не штукатурят, а бетонщики кровлю не стелют, но в среднем на такой объект больше такой численности людей ставить смысла нет. Каждый получит 120 тысяч рублей, бригадир 240 тысяч рублей. 40 тысяч рублей в месяц в строительный сезон – не самый большой заработок для строительного рабочего хорошей квалификации, но и не самый плохой. Можно, конечно строителей и за 20 тысяч рублей в месяц найти, но тогда три месяца грозят превратиться в полгода, а результат будет по сумме будет тот же, но с худшим качеством исполнения. Так что будем считать такую цену работы обоснованной.
Понятно, что приведенный расчет допускает экономию. В индивидуальном жилищном строительстве часто используются железобетонные конструкции, бывшие в употреблении, штукатурить можно и цементно-песчанным раствором, котел выбрать дешевле и радиаторы чугунные поставить. В этом и есть прелесть самостоятельного строительства. Но в целом наш расчет соответствует текущим рыночным ценам и сложившейся практике строительства.
Что мы имеем в сухом остатке? Около двух с половиной миллионов рублей за строительство, без учета проектирования, стоимости подключения к газопроводу и электричеству, и стоимости, собственно, земельного участка. Здесь цены очень сильно варьируются. Расчет конструкций с гидрогеологическими изысканиями может стоить в пределах 100 тысяч рублей, подключение к газопроводу слабого давления 40–70 тысяч рублей, если он проходит рядом, электрифицировать дом районные сети обязаны за 650 рублей, если ЛЭП 0,4 кВ проходит ближе чем 500 метров от точки подключения. Цены на участки для ИЖС варьируются от 250 тысяч рублей до нескольких миллионов.
Сегодня квартира 80 квадратных метров в новостройке в Тюмени со сроком сдачи в конце 2012 года стоит больше трех миллионов рублей. Если судить по вышеприведенным расчетам, то самостоятельное решение жилищного вопроса может оказаться на уровне или даже дешевле, чем квартира в новостройке. Решение за вами.
Спонсор рубрики – ГК «Адвекс недвижимость»
Адрес: г. Тюмень, ул. 50 лет Октября, 21/1.
Телефон: +7-922-485-6551 (Аюр Ербактанов).
smeta72@gmail.com
