Земля по назначению

Так уж случилось, что многие из проектов в сфере загородной недвижимости делают упор на разрешенное использование земельного участка «индивидуальное жилое строительство», позиционируя это обстоятельство как основное преимущество. Однако большинство практикующих риелторов, с которыми мне удалось пообщаться, отмечали, что динамика продаж дачных участков на землях сельскохозяйственного назначения не идет ни в какое сравнение с продажами в зонах ИЖС.

Это стало определенного рода открытием. Если судить по рекламной активности, основной продукт за городом – это коттедж или земельный участок в границах поселения. На практике гораздо больше покупают дачных участков на землях сельскохозяйственного назначения. Чем вызван такой спрос на рынке?

Дешевле для покупателя

Первой гипотезой была цена сделки. Возможно, дачные участки дешевле? Отчасти это действительно так. Участок в дачном некоммерческом партнерстве стоит существенно дешевле, чем в поселке. Дешевле и налоговая нагрузка на сельхозземли: при одинаковой ставке налога (для Тюменского района она равна 0,3%) расчетная база – кадастровая стоимость земли – в границах населенных пунктов в три разе выше. Однако исключительно дешевизной объяснить объем сделок не получится: дома в дачных обществах сегодня есть у большинства известных в городе людей, для которых цена за участок – не самый главный фактор. Очень многие дачные поселки сегодня выглядят гораздо респектабельней, чем зоны новой застройки индивидуальными домами.

Понятная правовая основа

В вопросе дачных садоводческих товариществ есть другой козырь. Преимущества садоводов-огородников и тех, кто селится на землях с таким статусом, как раз в отработанной юридической стороне вопроса. Федеральный закон №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» действует с 1998 года и неоднократно совершенствовался. Здесь прописаны и правила управления такой территорией, и организации застройки, и даже формы государственной поддержки. Есть правление, есть председатель, есть общая контролируемая финансово-хозяйственная деятельность. Есть обширная юридическая практика по большинству спорных вопросов. В это время владельцу участка ИЖС остается опираться только на одну статью из градостроительного кодекса и самостоятельно выстраивать отношения с администрацией поселения, сетевыми организациями и коммунальщиками. Большинство проблем индивидуального застройщика решаемо, но они требуют прохождения многих дверей и существенных временных затрат.

Участки в статусе ИЖС должны входить в программы сельских поселений по развитию дорожных сетей, линий электропередач, газопроводов и объектов соцкультбыта. Но бюджеты муниципальных образований наполняются минимально и по таким статьям полностью зависят от областных программ. Ну и не факт, что главы поселений в первую очередь все финансовые ресурсы бросят на новую застройку в ущерб ремонту и благоустройству существующих улиц. Вот и выходит, что обеспечивать себя сетями и дорогами в складчину хорошим дачным товариществам удается быстрей и качественней.

Регистрация по месту жительства

Повышению привлекательности дачных поселков способствовало Постановление Конституционного суда РФ от 14 апреля 2008 г. №7-п «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобами ряда граждан». Оно фактически разрешило регистрацию граждан на садовых участках в черте города. Регистрация на дачных участках на сельхозземлях была возможна и раньше. Определение 66-го закона так и звучит: «дачный земельный участок – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем)».

За городом все спокойно…

В прошлом 2010 году Минрегионразвития выступил с законопроектом, который предполагал изъятие сельхозземель, не использующихся по назначению. Это вызвало серьезные опасения на рынке. Поправки к закону № 101-ФЗ (в редакции № 435-ФЗ) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» были приняты в последних числах декабря 2010 года, и большинство из них вступило в силу с 1 июля. Впрочем, землевладельцев документ не смутил и в отличие от закона №214-ФЗ эффекта разорвавшейся бомбы не произвел. Гора родила мышь… Процедура изъятия оказалась практически невыполнимой и была возложена на местные власти. Те в ней меньше всего заинтересованы, так как почти на два года остаются без налоговых платежей с изымаемого участка. Владельцев дачных участков эти изменения вообще никак не затронули, они так и остались выведенными из-под действия этого закона, как на это прямо указывает его статья №1.

С точки зрения внезапного изменения статуса и принудительного изъятия земли государством, участки, расположенные на удалении от поселений, рискуют меньше. В наших сегодняшних реалиях на вашу землю скорее придут застройщики многоэтажных домов, чем комбайнеры с пахарями. Города и поселки разрастаются, застройщикам все время требуются новые площадки, но всегда в непосредственной близости от центральных сетей. В то же время современная агротехника на юге Тюменской области дает такие урожаи, что из года в год встает вопрос о дотациях производителям, чтобы совсем не уронить цену. В прошлом году «выручила» засуха по всей России, удалось все продать. В этом году губернатор говорит о поддерживающих цену госзакупках. Как мы видим, речь о расширении посевных площадей в ближайшей перспективе не просматривается. Так что, если участок не находится в водоохранной зоне или на месте будущей автотрассы, любой владелец земель сельхозназначения может спать спокойно.

Таким образом, необходимо признать, что дачные участки незаслуженно выпали из внимания аналитиков, однако пользуются стабильным спросом у населения. Часть из них является традиционными дачными кооперативами с маленькими участками и узкими проездами, некоторые готовы перерасти в современные поселения, где о даче говорит только строчка в свидетельстве на право собственности. Поэтому при анализе необходимо отталкиваться не от категории земель и разрешенного использования, а от самоорганизации поселка и правильного использования имеющихся возможностей, предоставляемых правовым статусом земли.