Квартира без рисков

Кто не рискует, то не пьет шампанское. Но в ситуации с покупкой квартиры данное высказывание в лучшем случае вызовет саркастическую ухмылку, нежели побудит к действию. Поэтому прежде чем покупать, лучше все просчитать и обдумать, дабы потом шампанское не горчило. Предлагаем вашему вниманию три самые рискованные сделки купли-продажи и рекомендации, как не «обжечься» при их заключении.

По мнению юристов, больше всего проблем сегодня возникает при оформлении сделок на рынке новостроек по предварительному договору. Несмотря на существующую, многократно обсуждаемую и переделываемую законодательную базу, количество пострадавших покупателей в данном сегменте не уменьшается.

«После принятия Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обнаружилось, что закон либо не может в полной мере быть реализован застройщиками, либо создает для них большие трудности. Так в обход закона появилась схема – привлечение денежных средств дольщиков, которые должны были заключить с застройщиком предварительный договор, – рассказывает ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра» Олег Сухов. – Условия его заключения указаны в статье 429 Гражданского кодекса РФ. Этот договор представляет собой обязательство сторон заключить в дальнейшем основной договор на заранее оговоренных условиях. Но приобретение квартиры в новостройке на этих условиях – это покупка с повышенным риском».

Причин тому несколько. Вот некоторые из них, которые приводит в пример эксперт.

«Некоторые застройщики, по разного рода причинам (обычно отсутствие разрешительных документов и прочее), вынуждены привлекать денежные средства дольщиков по предварительным договорам. В котором обычно не указываются сроки завершения строительства дома, даты передачи квартиры в пользование покупателю, в связи с чем последний находится в полном неведении относительно судьбы своей будущей квартиры, – комментирует Олег Сухов. – Кроме того, предварительный договор – это повышенный риск двойной продажи, так как предварительные договоры нигде не регистрируются в отличие от договоров участия в долевом строительстве. Предварительный договор лишь дает право стороне требовать заключения основного договора купли-продажи и то только после того, как такое право на объект недвижимости будет зарегистрировано за застройщиком. В ином случае – отсутствии регистрации – оснований для заключения основного договора купли-продажи не возникнет».

Юрист рекомендует тщательно изучать документы на право строительства и историю работы застройщика – это должна быть компания с крупным уставным капиталом, а не созданное наспех какое-то ООО с уставным капиталом в 10 тысяч рублей. Также необходимо тщательно и детально проговаривать условия предварительного договора до его подписания. А правильнее всего – заключать договор долевого участия в соответствии с Федеральным законом №214.

Следующий в списке рисков – договор ренты и пожизненного содержания с иждивением.

«Данный вид соглашения имеет специфические особенности и практику применения. К сожалению, в данной правовой природе слабо разбираются не только покупатели-рентодатели, но и нотариусы, в силу закона призванные оформлять этот документ. Основной риск заключается в том, что при неграмотном его оформлении покупатель либо не сможет следовать пунктам договора, либо ему не удастся доказать факт исполнения обязательств, а данные обстоятельства являются серьезными основаниями для расторжения договора. Только моя практика показывает, что ежегодно таких договоров расторгается более 20. Результат – покупатель остается и без квартиры, и без денег»

Выходом из ситуации может стать правильность составления договора. Как заверяет эксперт, чем проще и понятнее будет договор, и чем легче одной из сторон будет при необходимости доказывать его надлежащее исполнение, тем меньше рисков, что такое соглашение может быть расторгнуто в судебном порядке.

Но и здесь есть свои подводные камни. По договору рентополучатель взамен переданной жилплощади вправе ежемесячно претендовать на определенное вознаграждение, размер которого не может быть ниже двух минимальных размеров оплаты труда (МРОТ).

Однако до сих пор нет единого мнения о размере МРОТ. «Договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением имеет установленное законом минимальное ограничение по количеству и размеру МРОТ для выплат или в качестве затрат на содержание рентополучателя в размере двух МРОТ ежемесячно. При этом один МРОТ равняется 100 рублям. Но сумма 200 рублей сейчас не соответствует прожиточному минимуму. Подобный «пробел» законодательные органы пытаются устранить, однако сделать это не так просто». Пока этот вопрос не решится, юрист не советует заключать подобные договоры.

И, наконец, одна из самых спорных сделок на рынке недвижимости – дарение.

По мнению эксперта, даритель в данной ситуации рискует оказаться на улице, либо одариваемый – остаться без квартиры. «Суды охотно идут на расторжение таких договоров или признания их недействительными, особенно когда дарителем выступает пожилой человек или социально неблагополучное лицо, – комментирует Олег Сухов. – Суду всегда проще вернуть спорную квартиру первоначальному собственнику, чем оставить такого бывшего обладателя недвижимостью один на один с рисками выселения в никуда.

Еще одна особенность данного договора в том, что им очень часто прикрывается договор купли-продажи. Такая сделка в соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК РФ является недействительной, как притворная.

«Каждый 20-й договор дарения на самом деле является договором купли-продажи, однако оформляется он именно как дарение, – рассказывает адвокат. – Я не рекомендую своим клиентам подписывать подобные договоры даже тогда, когда стороны намерены осуществить именно дарение имущества. Необходимо оформлять договор купли-продажи с подтверждением оплаты – распиской, прикрывая таким договором сделку дарение. Тогда, если сегодня вам мама дарит квартиру, а завтра она обращается в суд с расторжением дарения. Но договор купли-продажи, подтвержденный распиской, расторгнуть невозможно».

Будьте внимательны при подписании договоров. По статистике, человек совершает сделку на рынке недвижимости один-два раза в жизни, другими словами – продает и покупает квартиру один раз. Не испортите себе это единственный раз в своей жизни. Пусть шампанское будет выпито за счастье, а не за неоправданные риски.