«Доходный дом» вместо гостиниц и малосемеек

В последнее время власти, да и многие бизнесмены – участники рынка недвижимости, – уверены, что создание доходных домов может стать альтернативой жилью эконом-класса и гостиницам. Подобное жилье уже есть в нескольких городах страны: Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, на подходе Челябинск. В Тюмени данный вид коммерческих проектов пока запускать не решаются. Об этом говорили на круглом столе, который организовало и провело в минувшую субботу РАН «Этажи».

Как указывает «Википедия», доходный дом – это многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир внаем, а также тип архитектурного сооружения, сложившийся в европейских странах к 1830–40-м годам. Квартиры, сгруппированные вокруг лестничных клеток, коридоров или галерей, были однородны по планировке. До 1917 года в России было более 600 доходных домов.

Если рассматривать такие проекты как решение квартирного вопроса простых граждан, то уже есть положительные примеры. Впервые возродить доходные дома попытались в Москве в 2002 году. До 2009 года было построено три таких дома. Сегодня разработкой идеи строительства арендного жилья в России занялись активнее. Как заявляли в Минрегионе, к 2020 году 20 процентов всех новостроек должны быть доходными домами. А к 2025 году они должны составлять до 12–15 процентов всего жилья, которое сдается в аренду.

Как сообщает «РГ», регионы должны представить свои программы строительства подобного жилья до конца третьего квартала 2011 года. Без системы арендного жилья в стране не развивается трудовая миграция и территории, считают в ведомстве. А муниципалитеты за счет доходных домов могли бы значительно сократить очередь на социальное жилье.

Однако в России практика вселения в доходные дома обычных граждан до конца не ясна, и регионы строят арендные дома лишь для молодых специалистов и сотрудников крупных холдингов. Например, в 70 километрах от Новосибирска будет возведен пилотный доходный дом для молодых ученых Сибирского отделения РАН. В Калужской области два доходных дома строятся для временного проживания работников промышленных предприятий.

«Есть большая потребность в этих домах, но таких смельчаков в Тюмени пока нет, потому, как правильно замечено, тренд «дикий», и многие боятся того, что пройдет два-три года – и 95 процентов рынка будет купля-продажа, – заметил директор РАН «Этажи» Ильдар Хусаинов.

«Дикость» рынка, по мнению участников, заключается в его непредсказуемости – средний срок окупаемости такого дома не менее 15–20 лет. Хотя, есть небольшая оговорка. В данном случае речь идет о доходных домах эконом-класса, в том, что касается элитного жилья – сроки совсем другие. «Знаю, что в России есть несколько доходных поселков, которые окупили себя за семь лет», – рассказал управляющий банком «ВТБ24» Александр Пахомов. Такое жилье предназначено для корпоративных клиентов, в которых в последнее время у Тюмени недостатка нет.

«Мы очень плотно работаем с ведущими иностранными компаниями, которые снимают жилье в регионе и по хорошей стоимости для персонала, который приезжает на два-три года. Этот сегмент востребован, и он никогда не уйдет в ипотеку, и руководители этих фирм часто жалуются, что Тюмень отсталая в вопросе аренды, и сетуют, что ни один человек так и не додумался создать доходный дом», – рассказал Хусаинов.

Поддержал его и начальник отдела кредитования физических лиц «Газпромбанка» Эдуард Шахов: «Клиентами доходных домов станут сотрудники иностранных организаций, которые снимают жилье, и им интереснее жить не в гостинице, где платят от шести тысяч рублей в день за девять «квадратов», а в нормальных квартирах по 100 и больше квадратных метров. И это реальность, которую можно поддерживать. Второй момент – это доходные дома эконом-жилья. Мы должны понимать, что в стране нас живет 150 миллионов, и миграция когда-нибудь прекратится, и когда застройщик придет к тому, что строить в конкретном городе не выгодно, тогда если у него останутся квартиры или дома нереализованные, то они как раз и станут теми самыми «доходными домами» эконом-класса».

С учетом того, что на тюменском рынке аренды сегодня есть определенный дефицит, а банки и застройщики активно продвигают идею собственного жилья, которое доступно всего лишь семи–десяти процентам населения, то доходный дом действительно может стать решением проблемы крыши над головой для многих. К тому же стоит отметить и тот факт, что уже есть ряд разработок, которые предлагает государство для развития идеи «доходного дома».

Минрегион предлагает для пилотных проектов следующую схему: застройщик получает кредит – 70 процентов от стоимости строительства доходного дома от коммерческого банка на срок до двух лет под 10 процентов годовых. После завершения строительства дом выкупается управляющей компанией, оформившей ипотеку юридического лица в АИЖК на срок до 20 лет под 10–11 процентов годовых. Согласно проекту, застройщики на рынке арендного жилья смогут получить налоговые льготы. Землю под строительство регионы будут передавать девелоперам на правах аренды с оплатой, рассчитанной в соответствии с кадастровой стоимостью участков.

Также специалисты ведут переговоры с Минфином о выделении бюджетных кредитов строителям. От местных властей тоже ожидается поддержка, например, отмена налога на прибыль. Однако запуск программы зависит от степени участия государства. С учетом интереса банков к этой программе и в условиях замедления инфляции окупаемость доходного жилья эконом-класса для инвесторов должна составить около восьми лет.