Обманутый дольщик, помоги себе сам

Несмотря на постоянные заверения со стороны чиновников и громкие лозунги от государства, проблема людей, которые до сих пор не могут въехать в свои квартиры, то есть обманутых дольщиков, актуальна как никогда. Года идут, а стройки «стоят». Что делать? Одна из последних тенденций – брать инициативу в свои руки. Но не бегать по инстанциям, прося помощи у госслужащих, а достраивать дома самостоятельно. Благо такие варианты есть, и, естественно, со стороны тех же чиновников активно пропагандируются и приветствуются. Со своей стороны юристы, работающие на защиту интересов обманутых дольщиков, видят в этой мере не то, что камни, а целые «подводные скалы».

Одним из препятствий может стать отсутствие взаимодействия между самими дольщиками. «Единолично дольщики не могут участвовать в достройке дома, для этого им необходимо объединиться и создать организацию. Самая распространенная форма такого типа организаций – это жилищно-строительный кооператив или товарищество собственников жилья (далее буду называть любую организацию дольщиков ЖСК), – комментирует ведущий юрист «первого столичного юридического центра» Олег Сухов. – После регистрации в налоговой инспекции ЖСК дольщики имеют права как будущие собственники дома и настоящие собственники объекта незавершенного строительства (что предполагается в силу закона – статья 218 ГК РФ) начать организацию осуществления и завершения строительства и оформления документов. Но это лишь гипотетически, на практике дело обстоит намного сложнее».

Естественно, что без должно оформленных документов решить вопрос, даже при полном единстве мнений дольщиков «замороженного» дома невозможно. Поэтому предварительно все-таки придется пройти не одну инстанцию.

«Необходимо переоформить все заключенные на застройщика документы, начиная от договоров подряда с подрядными организациями, заканчивая инвестиционным контрактом с администрацией города, где осуществляется строительство. Кроме того, необходимо переоформить договор аренды земельного участка, разрешение на строительство, договор на обмеры дома органами БТИ и еще массу документов, – рассказывает эксперт. – Стоит отметить, что любой договор и любой документ напрямую взаимосвязан с другим договором и другими документами, направленными на осуществление строительства и сдачу дома в эксплуатацию. Все документы зависят один от другого, и чтобы осуществить такое переоформление, необходимо перезаключать каждую «бумажку», а это сделать практически невозможно».

Хотя есть несколько способов, при использовании которых якобы можно избежать некоторых бюрократических проволочек. Первый заключается в поддержке со стороны местной власти. «Местные органы власти должны расторгнуть инвестиционный контракт с «обессилившим» застройщиком и передать его полномочия вновь созданной или существующей строительной организации – новому застройщику, – разъясняет Олег Сухов. – При этом объект строительства обременяется правами на жилые помещения дольщиков. Однако юридические лица, претендующие на помещения и физические лица, претендующие на нежилые помещения в качестве лиц, имеющих намерение получить по завершению строительства оплаченные метры, не учитываются. Им предлагается заявлять имущественные требования кредиторов к обанкротившемуся застройщику, то есть данные лица остаются практически ни с чем».

При этом важно, чтобы со стороны местных властей была проведена работа по ускорению процесса оформления документов. И конечно, идеальный вариант, если из местного бюджета будут выделены дополнительные средства на достройку объекта, тогда проблема будет решена. Но, как показывает практика, это больше напоминает утопию.

Хотя второй способ еще более фантастический. «Дольщики помогают застройщику не обанкротиться, оплачивают все его расходы по строительству за свой счет, что ограждает дольщиков от необходимости сталкиваться с бюрократическим аппаратом и переоформлять всю документацию», – рассказывает адвокат. В Тюмени таких прецедентов пока не было.

Третий способ, по мнению юриста, тупиковый, но тоже имеет место быть. «Организация дольщиков самостоятельно пытается оформить на себя все документы на строительство и сдачу объекта в эксплуатацию, но повсеместно получает отказ, так как уже заключенные договоры и оформленные документы на застройщика являются действующими, не расторгнуты, а соответственно, параллельные отношения с двумя организациями становятся невозможны (с застройщиком и ЖСК). В итоге требуется вмешательство властей», – резюмирует Сухов.

И наконец, есть еще четвертый способ – реальный, но долгий и муторный. «Застройщика банкротят лица, вложившие денежные средства в объект строительства, признают за собой право собственности на объект незавершенного строительства через суд, чем обременяют указанный объект, и если в рамках конкурсного производства при банкротстве находится покупатель-инвестор, готовый достроить дом с имеющимися по решению суда обременениями в пользу дольщиков, то такой инвестор завершает строительство за свой счет», – отмечает юрист. К сожалению, процесс банкротства может длиться не один год, как пример – компания «СибСтрой», которую пытаются обанкротить уже второй год.

Получается, что выхода нет, кроме как надеяться на тех, кто громкими лозунгами обещает решить проблему, то есть государство и чиновников. Что, согласитесь, тоже очень спорный вариант. Хотя в Тюмени есть положительные примеры. Благодаря единодушию в массах, дольщикам «Стройтехногрупп» на встречу пошло АИЖК, которое весной прошлого года начало выкупать доли, предлагая в обмен квартиры других застройщиков. А для всех остальных двери приемной в ГУС и ЖКХ всегда открыты. Кстати, местные чиновники рапортуют , что дело сдвинулось с мертвой точки.

Как отметил заместитель начальника ГУС и ЖКХ Александр Демченко, по состоянию на 29 апреля, в Тюменской области под контролем находится 23 «проблемных» жилых дома из 43 на начало прошлого года. «ГУС и ЖКХ разработаны планы-графики по возобновлению и завершению строительства всех этих объектов. Назначены ответственные за исполнение. Соблюдение поставленных сроков позволит решить проблемы дольщиков, пострадавших от недобросовестных компаний, к третьему кварталу 2012 года», – сообщает пресс-служба управления.