Налог на недвижимость: с кого возьмут деньги

В преддверии введения налога на недвижимость выяснилось, что 40 процентов российских объектов де юре бесхозные – в государственном кадастре нет данных об их правообладателях. Теперь чиновники пытаются понять, как этот фонд учесть. Ведь иначе мимо госказны утекут внушительные суммы.

Ввести налог на недвижимость планировалось в 2014-2018 годах. Но, как выяснилось, его не с кого брать: у серьезной части российских объектов недвижимости неизвестны владельцы. По данным Федеральной налоговой службы, эта цифра достигает 40 процентов.

Как это могло случиться? Дело в том, что в кадастр, откуда налоговики берут данные для расчета налога, информация о владельцах поступает из двух источников: Единого госреестра правообладателей и Бюро технической инвентаризации. Но ЕГРП существует только с 1998 года, и в нем не учтены права собственности, возникшие раньше. А информацию БТИ, которые занимались регистрацией до 1998 года, в кадастр автоматически перенести нельзя, потому что у БТИ нет источника прав, сообщают «Ведомости». «То, что сведения о правах есть в БТИ – иллюзия, – рассказал изданию директор департамента Минэкономразвития Андрей Ивакин. – Нужна копия правоустанавливающего документа, а его, как правило, нет. Если включить в базу Росреестра данные БТИ, то мы создадим ресурс, который будет очень далек от актуальности«.

На объекты, где неизвестен собственник, в среднем по России пришлось 39% всей налоговой базы для расчета налога на имущество физических лиц за 2012 год, сообщили в Федеральной налоговой службе. В 18 регионах этот показатель перевалил за 50%, например, в Смоленской области – около 77% «неопознанных» объектов, в Архангельской области – 75%, в Костромской области – 69%. А в Московской области неизвестны собственники 40% земельных участков и 20% строений.

А, между тем, по данным аналитического портала Irn.ru, из-за «неучтенных» собственников региональные бюджеты могут недополучить от физических лиц 45 млрд рублей ежегодно. Поэтому государство заинтересовано в том, чтобы данные о собственниках попали в реестр.

Законодатели задумались, как исправить ситуацию. «Даже если человек появится с правоустанавливающим документом, власти это вряд ли устроит: без правовой экспертизы данные весьма приблизительны», – продолжает Андрей Ивакин. Единственным выходом, по их мнению, должна стать перерегистрация собственности. «Если до определенной даты, например, до 2020 года, собственник не зарегистрировал свои права, муниципалитет вправе запустить процедуру признания такой недвижимости бесхозяйной», – считает чиновник. При этом один год будет дан владельцам на то, чтобы заявить свои права на такую недвижимость, а потом будет выноситься судебное решение. Такой подход предусмотрен в «дорожной карте» по регистрации и кадастровому учету, отметил представитель службы. И у Росреестра еще есть время: программа по созданию кадастра рассчитана до 2019 года.

Однако существует мнение, что сбор данных о владельцах объектов недвижимость должен всецело лечь на плечи муниципалитетов, в чьи карманы потекут налоги. По убеждению юристов, лица, чьи права возникли до введения ЕГРП, не обязаны вносить данные о собственности в реестр, потому что их права остаются действительными. «Если у гражданина есть земельный участок, полученный в 1994 году, и у него есть свидетельство, выданное в соответствии с действовавшим тогда порядком, никто не вправе его сейчас заставить внести информацию об этом участке в ГКН и ЕГРП, – отметил генеральный директор консалтинговой компании «Обикон» Игорь Патрушев. – Нужно понимать, что правоустанавливающий документ – это документ, на основании которого у человека появилось право собственности (договор купли-продажи и прочее). Выдаваемое Росреестром свидетельство на право собственности таковым не является, так как это правоподтверждающий документ. То есть по свидетельству вы сделку не совершите, не имея правоустанавливающего основания. Если государство когда-то не произвело учет должным образом прав собственности, это не должно стать проблемой собственника».

Государство в этом случае обязано разработать грамотный алгоритм действий в таких ситуациях. И «дорожная карта» – не догма, а это лишь документ, задающий ориентиры действий. «Если цель – сформировать налогооблагаемую базу, значит, нужно сформировать механизм определения собственников имущества в каждом конкретном случае, поставить на учет все бесхозяйное имущество и разработать меры по реализации бесхозяйного имущества на открытом рынке, – продолжает Игорь Патрушев. – Только постановкой на учет должен заниматься муниципалитет, а не граждане: поднимать архивы, в конце концов. Только тот, кто будет получать доход, должен наладить поиск собственников. И перерегистрация – принципиально неправильное решение».

«После объединения двух государственных информационных ресурсов – Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственного кадастра недвижимости – возникает ситуация, когда значительный процент собственности как бы бесхозный. Появляется иллюзия, что тот или иной объект недвижимости (как правило, это земельные участки) свободен от прав третьих лиц, – соглашается директор юридической компании «Аксиома» Арсен Симонов. – В нашей практике достаточное количество споров, суть которых сводится всегда к одному. Человек (добросовестный покупатель) приобретает земельный участок, сведения о котором были внесены в оба реестра (реестр прав и кадастр недвижимости). Но впоследствии выясняется, что у этого земельного участка уже очень давно, с 1991 года, например, есть действительный хозяин. Таких ситуаций очень много. Как правило, суды встают на сторону первоначальных собственников и возвращают им земельные участки, но ведь это не всегда справедливо по отношению к добросовестным покупателям, ведь они заплатили за эту собственность».

В этой связи вопрос перерегистрации не всегда выглядит абсурдным. «Не секрет, что многие сознательно не регистрируют свои ранее возникшие права на недвижимость именно с целью избежания уплаты налога на имущество или земельного налога, – отмечает Арсен Симонов. – Соглашусь с позицией Минэкономразвития относительно введения срока, до которого собственник обязан внести в реестр сведения о принадлежащих ему объектах недвижимости. Это было бы честно по отношению к государству и позволило бы избежать проблем с определением собственника».