Цены и ипотечные ставки пока беспрецедентно низкие

Будет ли ипотека еще дешевле? Таким вопросом задались эксперты круглого стола «Рынок недвижимости и ипотека: вверх или вниз?», который прошел 27 октября.

Организаторы мероприятия рассмотрели ситуацию на тюменском рынке недвижимости через призму ипотеки. Повлияет ли на рынок отмена программы ипотеки с государственной поддержкой? Каков сегодня портрет заемщика? Что изменится после 1 января 2017 года? Вырастут ли цены на недвижимость? Найдут ли банки резервы для снижения ипотечных ставок? Эти и другие вопросы обсудили руководители ведущих тюменских компаний-застройщиков, банков, а также агентств недвижимости.

Полезную аналитику привел директор риэлторской компании Ильдар Хусаинов. «Рынок проходит свой исторический максимум, – отметил он. – Впервые за историю тюменского рынка мы наблюдаем снижение цен на первичном и вторичном рынках в течение такого длительного периода – двадцати месяцев. Кроме того, негативная ситуация по октябрю. Это традиционно не самый лучший с точки зрения продаж месяц в году, но сейчас, в 2016-м, цифры просто уникальны – октябрь «просел» по отношению к сентябрю на 14%». Еще один важный момент – разница в цене предложения объекта и цены его продажи за квадрат на вторичном рынке сейчас составляет 6,3 тысячи рублей. Это значительные суммы в пересчете на стоимость квартиры.

Эксперт также отметил, что некоторые строительные компании сейчас опасаются начинать новые проекты, кто-то вообще уходит с рынка, поэтому в 2018-19 годах есть вероятность появления дефицита на рынке новостроек и, как следствие, роста цен.

Непривычные для тюменцев факты в начале круглого стола озвучил генеральный директор девелоперской компании, работающей в Ханты-Мансийском округе, Вачаган Мовсисян. Основной вывод – северный рынок (точнее – уровень покупательского спроса) уже не тот. «Себестоимость жизни в ХМАО за последние год-два выросла на 20-30%, а ипотечные ставки снизились только на 1%. При этом заработные платы нефтяников и газовиков за последний год не индексировались. Ипотека должна быть еще дешевле, чтобы у наших клиентов появилось больше возможностей для покупки жилья», – отметил он.

Позитивным моментом Ильдар Хусаинов назвал рост числа сделок с начала этого года на первичном и вторичном рынках, что, кстати, вполне объяснимо. Покупатели в выигрыше – есть большой выбор квартир, а также доступная ипотека. По крайней мере, пока доступная. Недавно ставки по ипотеке снизили ряд ведущих банков . «Наш банк с 21 октября снизил ставки по ипотечным программам на 0,5% годовых, – прокомментировал управляющий регионального отделения одного из банков Гариф Ромашкин. – Для клиентов стратегических партнеров действуют специальные условия по программе на приобретение готового жилья со ставкой 12,1% годовых, а по программе «Ипотека с государственной поддержкой» – со ставкой 10,9% годовых. Ставки сейчас даже лучше, чем были до кризиса. Самая низкая ставка по-прежнему сохраняется в рамках программы с господдержкой, по которой сейчас выдается каждый второй кредит».

С учетом того, что программа «Ипотека с государственной поддержкой» прекращает свое действие с 1 января 2017 года, участники рынка рекомендуют покупать жилье в новостройках сейчас – в ноябре-декабре этого года. Ведь будет ли ипотека в 2017 году дешевле – вопрос пока открытый. Ответа на него в данный момент нет. Как говорится, покажет только время.

У части застройщиков ипотека с господдержкой составляет значительную долю в «ипотечных продажах». Например, в строительной компании «Снегири» в ипотеку продается 80-90% квартир, в компании «ПСК “Дом”» – 75%. Но все индивидуально, и у некоторых компаний это не так. Например, управляющий одной из тюменских строительных компаний Иван Друганов отметил, что по некоторым проектам ипотека с господдержкой достигает всего 20-25%. В целом ажиотажного спроса в последние месяцы на этот ипотечный продукт застройщики не наблюдают. «Мы видим планомерное увеличение, доля ипотеки с господдержкой чуть-чуть прирастает из месяца в месяц, но взрывного роста нет», – подчеркнул представитель другого застройщика Сергей Колесников.

Тем не менее участники рынка ожидают, что спрос на покупку квартиры в новостройке с помощью ипотеки с господдержкой будет существенно расти в последние месяцы года. Во-первых, это достаточно традиционно для предновогоднего рынка, во-вторых, ставка по ипотеке на новостройки сейчас все-таки беспрецедентно низка.

Интересный факт – ведущий банк региона уменьшил объем выдачи ипотеки в 2016 году. Конкуренция или уменьшение спроса? Ни то, и ни другое. Банкиры отмечают, что это просто «небольшая коррекция показателей, не более того».

Портреты заемщика у банков разнятся. По данным одних, это по-прежнему аудитория от 25 до 45 лет, у других портрет заемщика несколько трансформировался. «Если раньше чаще всего за кредитом на покупку квартиры в наш банк обращались люди в возрасте 35 – 45 лет, то сейчас о планах улучшения жилищных условий сообщают в основном молодые люди в возрасте от 27 до 34 лет», – прокомментировал Гариф Ромашкин.

Особый интерес у застройщиков вызвал вопрос, насколько эффективная сегодня маркетинговая ставка по ипотеке, которую часто в своих акциях применяют застройщики? Не лучше было бы средства, которые застройщики субсидируют банкам, направлять на развитие и улучшение своих проектов? – спросил он у топ-менеджеров компаний-застройщиков. Мнения разделились, но большинство все-таки сегодня осознают, что это не самый полезный для бизнеса финансовый инструмент. Представители строительной сферы отмечают, что продажи с помощью субсидированной ипотеки занимают незначительную долю – 10-12% от общего объема продаж, и пока однозначной оценки в их эффективности нет.

В своем резюме итогов круглого стола Ильдар Хусаинов отметил шесть основных рыночных трендов:

1. Активность в 3-м квартале 2016 года была неплохой, но октябрь дал худшие показатели за последние 12 лет – минус 14% к сентябрю.

2. Рынок как никогда активен в плане изменений. Сегодня востребован только эконом. Постоянно разрабатываются новые решения в пользу потребителя. Например, это уже не только квартиры с отделкой и мебелью, а даже с посудой и прочим наполнением формата «заезжай и живи».

3. Застройщики неоправданно много инвестируют в маркетинг – порядка 6-7% от себестоимости жилья.

4. Избыток предложения на рынке первичного и вторичного жилья по-прежнему очень существенен.

5. Банки снижают ставки по ипотеке – это позитивный тренд для покупателя. Но насколько долго он продлится – большой вопрос.

6. В целом объемы сделок по всем рынкам неплохие. Каждый участник рынка повышает свою производительность, чтобы быть на плаву и развиваться дальше.

Рынок заставляет всех его участников активно работать, и это главное – таково резюме этого круглого стола. А для покупателей сейчас есть хорошая возможность сделать выгодное приобретение. Выбор есть, цены снижаются, а на преференциях по ипотечной ставке можно существенно сэкономить – не одну сотню тысяч рублей.