С 1 июля семейную ипотеку могут изменить. Что это значит для тех, кто хочет покупать квартиру

Совсем скоро, 1 июля, условия семейной ипотеки могут измениться. Уже вовсю обсуждают влияние количества детей на дифференцированную ставку и возможное изменение лимитов. Для семей, которые выбирают квартиру прямо сейчас, это выглядит противоречиво. С одной стороны, есть риск упустить текущие условия, а с другой — хочется дождаться ясности. Правда ли, что платеж может вырасти почти вдвое, и стоит ли спешить? Разбираемся вместе с девелоперами и банковскими специалистами.

Несмотря на повисшую в воздухе неопределенность, рынок не ускорился, а скорее замер. Специалисты недвижимости отмечают, что ажиотажа, которого можно было бы ожидать на фоне возможных изменений, в Тюмени сейчас нет.

— Скорее наоборот, многие заняли выжидательную позицию и ждут официальной информации по изменениям условий семейной ипотеки, — делится наблюдениями руководитель управления финансовых продуктов и партнерских продаж девелоперской компании «Север» Михаил Худадян. — Люди стараются понять, как новые правила повлияют на их возможности по приобретению жилья, поэтому часть решений по сделкам откладывается.

Одной из самых обсуждаемых стала новость о возможном переходе от единой ставки к дифференцированной. Если сейчас базовая логика программы предполагает одну ставку для всех, то новая модель может привязать условия к количеству детей. Проще говоря, одинаковая квартира для разных семей дает совершенно разную финансовую нагрузку. Специалисты девелоперской компании «Север» приводят показательный пример.

— Если взять квартиру стоимостью 6,5 миллиона рублей при сумме кредита 5 193 500 рублей, то при ставке 6% и сроке 30 лет ежемесячный платеж составит 31 137 рублей, — подсчитал Михаил Худадян из девелоперской компании «Север». — При ставке 8% и сроке 15 лет он вырастет до 49 631 рубля, при 10% — до 55 809 рублей, а при 12% — до 62 330 рублей.

Разница между 31 и 55 тысячами рублей в месяц — уже совершенно другой уровень повседневной нагрузки. Для части семей она может вырасти почти вдвое. Но здесь важно отделять обсуждаемые сценарии от действующих условий.

Пока рынок считает возможные последствия реформы, банковские специалисты напоминают, что часть громких изменений пока существует только на уровне обсуждения:

— Базовые условия семейной ипотеки сохраняют ставку 6% годовых, — напоминает начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов «Домклик» Западно-Сибирского отделения Сбербанка Регина Рафикова. — С 1 февраля действует принцип «одна семья — одна ипотека», когда учитываются все предыдущие льготные кредиты, оформленные любым из супругов. Первоначальный взнос установлен на уровне от 20%, а максимальная сумма кредита для большинства регионов, включая Тюменскую область, остается на уровне 6 миллионов рублей.

По наблюдениям девелопера, на фоне неопределенности покупатели стали заметно прагматичнее. Если раньше в первую очередь смотрели на стоимость квартиры или интересный проект, сейчас критерии изменились:

— Для большинства клиентов ключевыми факторами остаются размер ежемесячного платежа и первоначального взноса. Именно от этих параметров зависит возможность семьи выйти на сделку и комфортно обслуживать ипотеку в дальнейшем. На фоне неопределенности покупатели стали более внимательно оценивать свою финансовую нагрузку и реже готовы принимать решения, связанные с увеличением ежемесячных расходов, — говорит руководитель управления финансовых продуктов и партнерских продаж компании «Север» Михаил Худадян.

Игроки рынка недвижимости сходятся во мнении, что возможное обновление условий семейной ипотеки повлияет не только на количество сделок, но и на структуру спроса:

— Мы ожидаем, что спрос станет более адресным и избирательным, — прогнозирует руководитель управления финансовых продуктов и партнерских продаж Михаил Худадян. — Часть покупателей будет пересматривать бюджет покупки и выбирать более доступные варианты жилья, чтобы сохранить комфортный ежемесячный платеж. Также мы не исключаем снижения общего количества сделок на рынке.

Проще говоря, часть семей может начать смотреть в сторону более компактных квартир, для кого-то решающим аргументом станут квартиры с ремонтом, чтобы не тратить дополнительные деньги сразу после покупки, а кто-то вообще поставит решение на паузу.

Подобного мнения придерживаются и специалисты Сбербанка. Начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов «Домклик» Западно-Сибирского отделения Сбербанка Регина Рафикова прогнозирует, что в 2026 году спрос на ипотеку будет расти умеренно, но во втором полугодии темпы могут замедлиться. Доля льготной ипотеки снизится до 60–62%, а вторичный рынок сохранит популярность у покупателей с собственными средствами. Ожидают, что здесь цены будут расти умереннее, чем на первичное жилье.

Среди ключевых рисков для рынка аналитики называют инфляцию, рост себестоимости строительства и дефицит качественного предложения.

Еще один заметный тренд, который фиксирует начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов «Домклик» Западно-Сибирского отделения Сбербанка Регина Рафикова, — рост интереса к ИЖС. С января по начало мая россияне оформили около 100 миллиардов рублей кредитов на покупку загородных домов. Это вдвое больше, чем за аналогичный период прошлого года. По данным «Домклик», медианная стоимость готового дома в России составляет около 4,6 миллиона рублей.

Интерес к индивидуальному жилью, по оценке аналитиков, отчасти связан именно с действующими правилами семейной ипотеки. Главные заемщики на этом рынке — семьи с детьми. На них приходится более 80% выдач. В ряде случаев текущего лимита по программе не хватает на просторную квартиру, и тогда семья начинает всерьез рассматривать альтернативу в виде собственного дома. Даже без учета январского всплеска спроса объемы выдач на ИЖС в феврале–апреле оказались выше, чем в те же месяцы прошлого года.

Сегодня покупатели рассматривают три сценария. Если квартира уже найдена и условия комфортны, то выходить на сделку до 1 июля. Второй сценарий — дождаться официальных параметров программы и только потом принимать решение. А третий — временно отложить покупку, если даже небольшое ухудшение условий делает ипотеку слишком тяжелой.

Решение действительно непростое, но специалисты «Север» советуют смотреть не на инфоповод сам по себе, а на собственную финансовую устойчивость:

— Если выбран объект и текущие условия ипотеки комфортны для семьи, откладывать решение только в ожидании изменений может быть рискованно. При этом тем, кто пока находится на этапе выбора, стоит внимательно следить за официальной информацией и принимать решение уже после появления окончательных параметров программы, — отмечает Михаил Худадян.

По сути, рынок сейчас живет сразу в двух реальностях — между действующими условиями и ожиданием новых правил. Семьи стали осторожнее, а сам спрос — более чувствительным к размеру ежемесячного платежа. Поэтому главный вопрос ближайших недель не только в том, изменится ли ставка, но и в том, насколько доступным останется жилье для семей. Если платеж выходит за пределы комфортного бюджета, рынок почти автоматически смещается в сторону более компактных квартир, готовых решений с ремонтом или альтернатив вроде ИЖС.

И выиграет в этой ситуации не тот, кто успеет оформить кредит раньше других, а тот, кто точнее посчитает собственную нагрузку и примет решение не на фоне тревоги, а на фоне реальных цифр.