Студии теряют популярность, а на вторичку денег нет: смотрим, кто и на какое жилье брал ипотеку в Тюмени

В 2025 году ипотечный рынок разделился на два сегмента — семейную и рыночную ипотеку, окончательно утратив статус массового продукта. По информации одного из крупных тюменских агентств, типичный заемщик прошлого года — это житель крупного города в возрасте 30–40 лет, чаще семейный, уже имеющий жилье и использующий ипотеку для улучшения условий, а не для первого входа на рынок.

— До 60–70% сделок пришлось на семейную ипотеку. В Тюмени ее чаще использовали для расширения: покупали двухкомнатные квартиры, площадью 45–60 квадратных метров в новостройках с бюджетом 5–8 миллионов рублей, нередко продавая старую однушку. Компактные форматы и студии теряли популярность — на первый план вышли метраж и комфорт, — рассказали 72.RU в департаменте ипотеки и страхования агентства «СОВА Недвижимость».

По данным аналитиков другого агентства недвижимости, интерес тюменцев к покупке жилья в ипотеку в прошлом году оказался ниже, чем в 2024-м. Изменение спроса почти на 20% специалисты объясняют высокими рыночными ставками.

— В ипотечных сделках в Тюмени в 2025 году бесспорно доминировали новостройки, конечно, сказалось наличие льготных ипотечных программ в этом сегменте. 77,1% ипотечных сделок проведено на первичном рынке, на вторичном — 17,3 и 5,6% — загородная недвижимость, — рассказала 72.RU Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи».

Мужчин среди ипотечных заемщиков в 2025 году в Тюмени оказалось больше, чем женщин, — 50,7 и 49,3% соответственно. При этом тюменки чаще приобретали вторичную недвижимость, используя заемные средства. Здесь соотношение мужчин и женщин в ипотечных сделках: 42,2 и 57,8%.

— 80,9% ипотечных заемщиков в Тюмени — это семейные люди, 0,1% живут в гражданском браке, остальные — одинокие. Но при этом многие семьи старались брать ипотеку только на одного из супругов, чтоб сохранить право на льготу у другого, — отмечает Татьяна Решетникова.

По данным сервиса «Домклик», почти четверть заемщиков (23%. — Прим. ред.), взявших ипотеку на покупку жилья в Тюменской области в прошлом году, являются жителями других регионов.

— Тюменская область входит в число девяти регионов России с высокой потребностью в строительстве жилья. Если же говорить о доступности его покупки, то накопить за два года на минимальный первоначальный взнос (для семейной ипотеки он составляет 20% от стоимости. — Прим. ред.) могут всего 13,5% жителей. В среднем по России этот показатель еще меньше — всего 8%, — сообщают аналитики онлайн сервиса по подбору и покупке недвижимости.

Средняя сумма ипотеки на первичном рынке в Тюмени в 2025 году составила 5 140 184 рублей, в то время как на вторичном рынке она оказалась в 2,3 раза меньше — всего 2 250 717 рублей. В сегменте загородной недвижимости заемщики брали в среднем 4 640 963 рубля. Если сравнивать эти показатели с аналогичными займами позапрошлого года (2024 года. — Прим. ред.), то можно увидеть, что все они увеличились на несколько сотен тысяч рублей из-за роста цен на недвижимость.

Самыми востребованными в прошлому году, по данным аналитиков «Этажей», оказались однокомнатные квартиры. Их доля в общем объеме ипотечных сделок, заключенных в Тюмени, составила почти половину.

— На вторичном рынке двухкомнатные квартиры значительно уступили по спросу однушкам, их доля в ипотечных сделках составила менее трети (32,7%. — Прим. ред.), а вот на первичном рынке разрыв с однушками оказался не столь значительным. 43,2% заемщиков выбирали двухкомнатные квартиры. Зато на вторичном рынке из-за большой доли встречных сделок чаще покупали в ипотеку трешки. Их доля составила 17,3% против 12,2% на первичном рынке жилья, — добавила Татьяна Решетникова.

По данным ЦБ, средневзвешенная ставка в Тюменской области по итогам 2025 года составила 6,98% (без учета ХМАО и ЯНАО. — Прим. ред.).

— Рыночная ипотека со ставками 20%+ носила в прошлом году вынужденный характер. Ее брали при переездах или продаже жилья, с крупным первоначальным взносом, коротким сроком и планом досрочного погашения. На долю сделок с такими займами приходилось от 20 до 30% рынка, — отметили в департаменте ипотеки и страхования агентства «СОВА Недвижимость».

И в завершении приведем тревожную статистику от Центробанка. Задолженность жителей юга Тюменской области по ипотечным платежам (в том числе просроченным. — Прим. ред.) за прошедший год выросла почти на 40 миллионов рублей и составила более 568 миллионов (72 миллиона тюменцы задолжали по договорам долевого участия в строительстве жилья. — Прим. ред.).

Новости о грядущих изменениях условий семейной ипотеки заметно оживили интерес к новостройкам. Семьи, у которых сейчас есть возможность получить льготный заем, пытаются успеть, что называется, заскочить в последний вагон. Рынок вторичной и загородной недвижимости на этом фоне практически замер, но всё может измениться уже в феврале. Кто и на каких условиях сможет взять ипотеку в 2026 году? Как новые реалии повлияют на цены и спрос? Ответы на эти и другие вопросы — в нашем большом прогнозе.