Условия льготных программ ужесточат, а что будет с ценами? Прогноз по рынку недвижимости в Тюмени на 2026 год

Новости о грядущих изменениях условий семейной ипотеки заметно оживили интерес к новостройкам. Семьи, у которых сейчас есть возможность получить льготный заем, пытаются успеть, что называется, заскочить в последний вагон.

Рынок вторичной и загородной недвижимости на этом фоне практически замер, но всё может измениться уже в феврале. Кто и на каких условиях сможет взять ипотеку в 2026 году? Как новые реалии повлияют на цены и спрос? Ответы на эти и другие вопросы — в нашем большом прогнозе.

В январе спрос на первичном рынке еще будет высоким. Под влиянием будущих ограничений семейной ипотеки, запланированных на 1 февраля, он может оказаться выше на 10–15%, чем годом ранее. Но затем эффект ажиотажного опережающего спроса приведет к существенному снижению покупательской активности. Спрос может снизиться на 15–20%.

— Часть тех, кто заинтересован в покупке жилья, постараются это сделать до изменения условий семейной ипотеки, и рынок потеряет часть будущих покупателей. Помимо этого, спрос на первичном рынке сейчас тормозится сложностями с продажей имеющейся недвижимости из-за высоких ставок по рыночной ипотеке, — объясняет причины предстоящего снижения спроса директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.

На этом фоне пик роста цен на первичном рынке следует ожидать как раз в начале года, считают специалисты. Дальше он начнет замедляться, а девелоперы станут активнее предлагать специальные условия, в том числе индивидуальные скидки.

Застройщики еще не распродали всё, что уже возвели, поэтому объем новых предложений в 2026 году вряд ли будет заметно расти. Большинство тюменских девелоперов сейчас с осторожностью выводят на рынок новые проекты. Скорее всего, постепенно спрос и предложение уравновесят друг друга.

— Период, когда квартиры в новостройках раскупали на этапе котлована, прошел. Конкуренция за покупателя становится острее. Если еще пару лет назад главной целью застройщиков было строить, то теперь всё меняется. И чтобы выигрывать в конкуренции за клиента, нужно еще на этапе выбора участка понимать, кто будет покупателем жилья, чего они ждут и за какие квартиры готовы платить, — поделился своим мнением с 72.RU генеральный директор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин.

В среднесрочной перспективе есть большая вероятность того, что часть застройщиков сократят объемы строительства массового жилья, считает Жалнин.

Специалисты агентства «СОВА Недвижимость» в своих прогнозах более оптимистичны. Они рассчитывают, что рынок новостроек в следующем году, скорее всего, останется стабильным. Но уточняют, что многое будет зависеть от новых требований по участию в программах, включая возможную привязку субсидий к месту регистрации покупателя.

— Если такое решение будет принято, процесс покупки может усложниться для иногородних, которые традиционно составляли значительную долю спроса, — признались 72.RU специалисты агентства.

Напомним, с 1 февраля 2026 года семейную ипотеку планируют перевести на дифференцированную ставку в зависимости от количества детей.

• Для семей с одним ребенком до шести лет включительно повысить ставку до 10–12%;

• семьям с двумя детьми, где одному до шести лет, оставить 6%;

• если детей трое или больше и хотя бы одному из них меньше шести лет, то ставка снижается до 4%.

Помимо этого, власти хотят ограничить количество льготных займов и впредь давать не более одного на семью. А еще обсуждается запрет на использование материнского капитала в качестве первоначального взноса. Всё это, конечно, заметно сузит круг заемщиков, которые смогут взять семейную ипотеку.

Но вместе с тем на рынке в новом году могут появиться другие льготные программы. Специалисты уже не первый год ожидают, что средства, которые сейчас тратятся на финансирование кредитов для семей с детьми, хотя бы частично направят для поддержки бюджетников.

В 2025 году средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Тюмени выросла всего на 5,2%, в новом, 2026-м — ожидается схожая динамика. Представители девелоперской компании «Север» прогнозируют умеренный рост цен на уровне 6–10%. Драйверами для подорожания квадратных метров станут восстановление платежеспособного спроса населения, снижение стоимости заемных средств и повышение себестоимости строительства (рост цен на материалы, инженерные системы и подрядные работы. — Прим. ред.).

— Дополнительную поддержку рынку даст возвращение инвестиционного спроса: снижение ставок по депозитам традиционно приводит к перетоку капитала в недвижимость, — поделился своими ожиданиями с 72.RU Александр Новокрещенов, директор по продажам девелоперской компании «Север» в Тюмени.

Аналогичный прогноз озвучивает и другой застройщик. Руководитель девелоперской компании «Люди» предполагает, что рост цен на объекты первичной недвижимости в следующем году возможен в пределах 5–7%.

— Из-за того что денежные средства при покупке квартир сейчас оседают на эскроу-счетах до ввода дома в эксплуатацию, закладывать рост цены квадратного метра как минимум на уровне инфляции для застройщиков — это вынужденная мера, поэтому стоимость квартир в новостройках продолжит расти в погоне за инфляцией, но ее будет сдерживать покупательская активность, — считает Денис Жалнин.

Застройщики рассчитывают, что по мере снижения ставок доступность рыночной ипотеки будет увеличиваться. Основная активность пока сосредоточена в льготных программах, но в 2026 году постепенно начнет восстанавливаться и массовый спрос. Быстрого возвращения «дешевых» платежей, по их прогнозам, ожидать не стоит, однако баланс между ставками, продуктом и конкуренцией будет расширять возможности покупателей.

Специалисты агентства «СОВА Недвижимость» уверены, что вторичный рынок готовится к оживлению. Разница цен на объекты этого сегмента с новостройками достигла в некоторых регионах 30%.

— Из-за этого вторичка стала заметно привлекательнее для покупателей, особенно тех, кто располагает собственными средствами или берет небольшой ипотечный кредит. Ожидается, что во второй половине 2026 года рынок вторичного жилья активизируется: снижение ключевой ставки традиционно ведет к росту спроса и цен, — делятся своими прогнозами представители агентства.

Объем предложения в первом полугодии может вырасти на 7–8%, затем, если ситуация с рыночными ставками по ипотеке начнет налаживаться, рост числа квартир, выставленных на продажу, маловероятен, считают в федеральной компании «Этажи».

 — В 2026 году тюменский рынок недвижимости войдет в фазу постепенного восстановления. После периода высокой ключевой ставки спрос был заметно сдержан, однако начало цикла смягчения со стороны ЦБ уже формирует разворот негативного тренда. Банки снижают ипотечные ставки, и это приводит к осторожному оживлению покупательской активности, — отмечает Александр Новокрещенов, директор по продажам девелоперской компании «Север» в Тюмени.

Сегмент загородного строительства, который бурно развивался благодаря субсидированию подрядных проектов, вероятно, замедлится, считают специалисты агентства «СОВА Недвижимость». Многие семьи ранее использовали одновременно несколько программ — например, семейную ипотеку для квартиры и сельскую ипотеку для дома. Если государство ограничит возможность участия «одна программа в одни руки», людям придется выбирать между городским и загородным жильем.

 — Рынок сталкивается с недобросовестными застройщиками загородных проектов, задержками строительства и недостаточной эффективностью эскроу-счетов в таких случаях. Сельская ипотека в 2025 году была доступна лишь узкому кругу заемщиков. Если в 2026 году условия ужесточат, массового спроса ожидать не стоит. Однако если ставки останутся на уровне 3%, интерес к программе может возрасти — для некоторых семей это ключевой фактор для переезда в сельскую местность, — отмечают представители агентства.

Отдельное внимание привлекает ситуация с военнослужащими. Сейчас они имеют доступ к социальным программам на общих основаниях. При появлении специальных программ или дополнительных льгот спрос в этой категории покупателей может значительно вырасти. В целом в 2026 году рынок загородной недвижимости может измениться, но радикальных скачков специалисты АН «СОВА Недвижимость» не ждут. А вот их коллеги из «Этажей» дают более оптимистичный прогноз.

— В первом полугодии сезонная активность может быть на 10–15% выше, чем в аналогичный период 2025 года. На сегодняшний день в Тюмени выставлено на продажу более 12 тысяч земельных участков, но новых нарезок для коттеджных поселков под ИЖС практически нет. Это ослабляет конкуренцию, и цены продолжают активно расти, даже в условиях ограниченного спроса, — отмечают специалисты федеральной компании.

Переход на эскроу-счета в ИЖС был болезненным, часть подрядчиков ушли с рынка на этом фоне из-за отсутствия нужного количества оборотных средств, другие не справились с администрированием по новым правилам. В совокупности с отсутствием нового предложения земельных участков под ИЖС это может привести к снижению доступности частных домов в среднесрочной перспективе.

В том, что цены на загородную недвижимость продолжат расти, уверены и представители мелких агентств.

— Причины роста: дефицит предложения, увеличение себестоимости строительства, налогооблагаемой базы и увеличение цен на землю, — поделился своими ожиданиями с 72.RU Андрей Семенов, риелтор из Винзилей.

Еще одна проблема загородного рынка — отсутствие доступных кредитов, помимо льготных программ. Больше всего от этого страдает спрос в среднем ценовом сегменте. На таком фоне сезонный дисконт вырос до 10–15% от изначальной цены предложения.

— У людей просто нет денег. Участки сельхозназначения за несколько сотен тысяч рублей, которые раньше расхватывали, сейчас никому не нужны. Доступная земля для ИЖС тоже не продается, потому что ее нужно сначала на что-то купить, а потом еще что-то на ней строить. По нескольким сотням объектов загородной недвижимости, которые я сейчас продаю, уже пару месяцев практически нет звонков, — признался 72.RU риелтор, работающий в сегменте загородной недвижимости.

Несмотря на все сложности, положительная динамика всё же есть. Осенью 2025 года интерес к покупке загородной недвижимости был на 10–15% выше, чем в аналогичный период прошлого года. Правда тогда ситуация была совсем плачевной, и справедливости ради стоит признаться, что рынок загородной недвижимости до сих пор не выбрался из тяжелого кризиса, и далеко не факт, что это удастся сделать в новом, 2026 году.

Напомним, ранее мы рассказывали, какой доход необходимо иметь тюменцам, чтобы позволить себе льготную ипотеку.