Квартиры на вторичке значительно подорожали в Тюмени. Что происходит на рынке и чего ожидать дальше

Тюменский рынок вторичной недвижимости в последние годы переживает не лучшие времена. Этому поспособствовала льготная ипотека. Из-за нее большой перекос произошел в сторону покупки квартир в новостройках. Что происходит со вторичкой, чего ожидать после возможного повышения ключевой ставки и отмены льготы. Разбираемся в этом материале.

В апреле гнетущий настрой начал демонстрировать Ильдар Хусаинов, глава риелторской компании «Этажи». Сначала он заговорил о начале кризиса на рынке недвижимости. Позже, в начале мая, бизнесмен, ориентируясь на данные, заявил, что «дно в структуре сделок пробила вторичка».

— Итоги апреля еще официально не подведены по выдачам ипотеки в России, но, думаю, будет к апрелю 2023 года, примерно, в районе минус 30% по штукам. Проще говоря, рынок ипотеки начал сдуваться как жевательная резинка. Просто какое-то дно в структуре сделок пробила вторичка, ее доля достигла рекордно низкого уровня, зато обратная ситуация с загородной недвижимостью, — говорил тогда предприниматель в своем telegram-канале.

В июне бизнесмен констатировал тренд на снижение цен на вторичном рынке недвижимости. В качестве подтверждения своего тезиса он публиковал данные с января 2021 года.

Разговоры, дискуссии и прогнозы по поводу того, чего ожидать от рынка во второй половине 2024 года, активно продолжаются вот уже несколько месяцев. Контекст весомый — вероятная отмена льготной ипотеки на покупку недвижимости от застройщика 1 июля. К тому же, возможно, Центральный банк на очередном заседании в июле повысит ключевую ставку. Этого не исключают как эксперты, так и в самом ЦБ. Если это произойдет, то тоже скажется на рынке.

Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики», говорит, что средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Тюмени сейчас составляет 119 тысяч рублей. Это на 9% больше, чем год назад. По его информации, за последние два года рост составил 14%, за пять лет — 85%.

Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи», констатирует, что объем предложений на вторичном рынке в Тюмени за месяц вырос на 3,8%, а относительно июня прошлого года на 10,5%. Он объясняет это снижением спроса на фоне продолжающегося сокращения доступности ипотечных кредитов по стандартным программам. Зайцев отмечает, что за прошлый месяц часть банков вновь подняли ставки на 0,5–1,5%. По его информации, средняя цена квадратного метра готового жилья продолжила расти, за месяц она увеличилась еще на 0,5% до 119,8 тысячи рублей, а относительно прошлого года рост составляет 10,6%.

По данным «Циан», средняя процентная ставка при ипотеке на вторичное жилье составляет около 18,5%. В «Этажах» назвали другую цифру — 16,5%.

— Банки стали активнее предлагать снижение ставки при оплате единовременной комиссии. Но здесь обязательно нужно считать переплату с учетом реального срока погашения кредитом. Не для всех покупателей выгодно такое снижение ставки. Для долгосрочных кредитов эффект может быть значительным по снижению переплаты по кредиту и ежемесячных платежей, — добавляет Зайцев.

Зайцев из «Этажей» отмечает, что сроки продажи вторичного жилья хоть и изменились, но не так значительно.

— Сказывается то, что доступных новостроек на финальной стадии готовности не такой большой выбор, а на рынке еще сохранились покупатели, которые ищут встречный вариант готового жилья после продажи своей недвижимости. У них есть большая доля собственных средств, поэтому выросшие ставки их не сильно пугают, — объясняет эксперт.

По его словам, срок продажи квартиры зависит от целого ряда факторов, начиная от конкурентного предложения в конкретно взятой локации и разницы в цене до профессиональной визуализации квартиры и проведения предпродажной подготовки.

Попов из «Циан» говорит, что средний срок нахождения объявления на их площадке — 95 дней. На фоне невысокого уровня фактического спроса в том году показатель растет. Прошлым летом он составлял 75–80 дней.

Попов отмечает, что ипотека по 16% и по 18% — одинаково недоступный продукт. По его словам, сейчас такие сделки проводят лишь при наличии большого первого взноса или при понимании, что смогут погасить значительную часть кредита единовременно. То есть, фактически ипотека используется как рассрочка.

— Сигналы по повышению ставки — негативная новость для тех, кто рассчитывал на рефинансирование кредита в обозримой перспективе. Одновременно одинаковая недоступность ипотеки что на первичном, что на вторичном рынке приведет к перераспределению [пусть и сократившегося] спроса в сегмент готового жилья, где общий уровень цен чуть ниже, — добавляет Алексей Попов.

Зайцев обращает внимание, что всё будет зависеть от жесткости окончательного решения по дальнейшей судьбе льготных ипотечных программ. Он не исключает, что при значительном снижении их доступности спрос может перераспределиться на вторичный рынок, где рост ставок частично компенсируется дисконтом при продаже.

— Часть покупателей рассчитывает в течение года рефинансировать взятые кредиты под более низкую ставку. Нужно учитывать дальнейшую политику банков в отношении ипотечных ставок на вторичном рынке и уровня одобряемости таких кредитов, — добавляет Сергей Зайцев.

В «Этажах» не ожидают существенных изменений цен в третьем и четвертом квартале 2024 года. По прогнозам Зайцева, это время будет периодом стабилизации существующей стоимости. А конкуренция за покупателя будет подогревать размер дисконта в процессе сделки.

— Если разница в ставках между вторичным и первичным рынком будет сокращаться, то на вторичном рынке можно ожидать достаточно быстрого восстановления спроса. Поскольку сейчас средняя цена квадратного метра на вторичном рынке оказалась ниже, чем в новостройках. При этом нередко такие квартиры продаются уже с готовым качественным ремонтом, — резюмирует Зайцев.

Ранее мы с экспертами обсуждали отмену льготной ипотеки этим летом. Пытались с ними понять, как это повлияет на рынок недвижимости в Тюмени.

В городе строится большое количество жилья. Мы регулярно показываем новые ЖК. Недавно рассказывали, что на Лесобазе возводят новый микрорайон. Дома строят возле берега Туры.