Рынок замер и квартира в хрущевке превратились в роскошь? Выясняем, как в Тюмени продается вторичка

Рынок вторичного жилья сейчас переживает, мягко скажем, не лучшие свои времена. Еще совсем недавно траты на аренду квартиры в Тюмени примерно были равны ипотечному платежу. При таком раскладе у многих возникал резонный вопрос, зачем платить за чужое, если можно отдавать те же деньги, но уже за свое. Сейчас же снять среднестатистическую однушку в центре в разы дешевле, чем ее же купить с рассрочкой на 20 и даже 30 лет. И тут стоит отметить, что мы сравниваем лишь ежемесячные платежи. Ни для кого не секрет, что итоговая стоимость квартиры, взятой в ипотеку под сегодняшние 16–19%, увеличивается в разы. Если взять в руки калькулятор и всё посчитать, то получится, что за 20 лет вы отдадите банку примерно четыре нынешних стоимости своей квартиры. Вы готовы взваливать на себя такую ношу? Скорее всего, нет.

А что делать тем, у кого квартира не с видом на набережную, но назрела необходимость ее сменить? Реально ли с нынешними ставками продать вторичное жилье? Сколько времени может уйти на поиск покупателя и какой в итоге окажется цена? Ответы на самые злободневные вопросы, связанные с покупкой и продажей вторичного жилья, мы искали с помощью аналитиков. Забегая вперед, заметим, что порадовать вас нам, к сожалению, нечем, но пару интересных фактов и полезных советов, которые могут пригодиться, мы все-таки нашли.

Средний размер одобренных ипотечных ставок для покупки вторичного жилья в Тюмени за год вырос с 11,5% до 16,2%. Чтобы сейчас получить такой же размер ежемесячного платежа по ипотеке, как еще год назад, стоимость квартиры должна быть меньше на 21,8%. Продавцы вторичного жилья, вы готовы сделать такую скидку?

Одобряемость кредитов на покупку вторичного жилья за год (с февраля 2023 по февраль 2024. — Прим. ред.) снизилась с 64,8% до 60,6%.

Доля ипотечных сделок на этом рынке тоже стала меньше. Если год назад 58,9% вторичного жилья в Тюмени приобреталось с привлечением заемных средств, то в феврале текущего года этот показатель составил всего 32,8%.

— Большинство таких кредитов — это относительно небольшие суммы, которых не хватает потенциальным покупателям для улучшения жилищных условий после продажи имевшейся у них недвижимости, — рассказал 72.RU директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.

По информации специалистов, одновременно с мини-ипотекой выросла и доля заемщиков с более высокой суммой кредита — это те, кто покупает готовое жилье, рассчитывая на скорую продажу своей недвижимости. Таким образом, они, по сути, перехватывают деньги на короткий срок и поэтому соглашаются брать ипотеку даже по нынешним ставкам.

Жизнь вторичного рынка недвижимости заметно замедлилась, но пока не замерла. Сроки продажи таких квартир и домов в целом остались на уровне февраля прошлого года, но это заслуга уступчивых продавцов.

— Сейчас продаются объекты, владельцы которых готовы делать скидки, а также недвижимость с изначально доступной конечной ценой, — отмечают специалисты.

Низколиквидные объекты — это те, что и раньше не раскупались, как горячие пирожки, сейчас продаются в 1,5–2 раза дольше.

Срок продажи ликвидных квартир на вторичном рынке по сравнению с февралем прошлого года снизился с 4,3 до 3,9 месяца, как правило, это квартиры в хороших районах, либо по рыночной цене, или с хорошей скидкой от собственника. Иначе обстоят дела с низколиквидными квартирами, цена на которые выше реальной рыночной или состояние самой недвижимости оставляет желать лучшего. Такие объекты продаются в среднем по полгода и дольше.

Средний уровень торга на вторичном рынке в Тюмени вырос до 5,9% и стал рекордным за последние 12 месяцев. В прошлом году он колебался от 1,6% до 5,7%. Минимальный размер скидок наблюдался в октябре, а максимальный — в апреле 2023 года.

В феврале прошлого года доля покупателей, выбиравших квартиры на вторичном рынке, была на уровне 44,9%, 18,6% покупателей приобретали загородную недвижимость, остальные приобретали новостройки.

— По итогам февраля текущего года доля покупателей вторичного жилья снизилась до 27,1%, доля покупателей новостроек осталась практически на прежнем уровне, а вот доля покупателей загородной недвижимости выросла до 37,6%. Причина столь резкого роста спроса на рынке загородной недвижимости кроется в доступности льготных ипотечных кредитов на покупку и строительство индивидуальных домов. Здесь получается более доступная цена квадратного метра, чем в городских квартирах. Плюс в сегменте загородной недвижимости активизировались инвесторы, которые вкладывают деньги в привлекательные для покупателей земельные участки, — отметил Сергей Зайцев.

Получается, что, если вы хотите продать свою квартиру быстро, будьте готовы к хорошему торгу. Итоговые цены в состоявшихся сделках сейчас значительно отличаются от тех, которые собственники объектов изначально рассчитывают получить. Зачастую они оказываются ниже рыночных.

В случае если вы хотите купить жилье на вторичном рынке, то сейчас прекрасное время, когда можно найти хороший вариант, поторговаться и купить недвижимость по относительно низкой цене. Правда, здесь есть одно большое «но». Чтобы приобретение оказалось действительно выгодным, нужна крупная сумма наличных. В идеале лучше вообще обходиться без ипотеки или брать небольшую недостающую сумму на короткий срок.

Ранее мы рассказывали вам, что на вторичном рынке недвижимости в Тюмени изменились потребительские предпочтения. По информации аналитиков, увеличивается разница между ценой предложения и суммой, за которую действительно готовы покупать такое жилье.