Аналитики заявили о дефиците новостроек в Тюменской области. Что это значит и так ли на самом деле?

Тюменская область попала в список регионов, где есть дефицит новостроек. Такими наблюдениями поделились в Дом.РФ. В антирейтинге также присутствуют Москва, Свердловская и Ростовская области. На фоне разговоров о рекордном введении жилья информация аналитиков из финансового института выглядит парадоксальной. В этом материале разбираемся с тюменскими застройщиками, что происходит на самом деле.

В аналитическом центре Дом.РФ констатировали, что во второй половине прошлого года из-за ажиотажного спроса на рынке новостроек начали формироваться риски дефицита предложения. Об этом говорится в исследовании финансового института. По их данным, объем запусков новых девелоперских проектов в 2023 года достиг максимальных значений за всю историю наблюдения. Но из-за высокого спроса жилье продавалось быстрее, чем строилось.

— В результате соотношение распроданности и стройготовности к началу 2024 г. по всему портфелю увеличилось до 80% (при норме в 70%), что сигнализирует о рисках дефицита предложения, в особенности по проектам с близким сроком ввода в эксплуатацию, — отмечают в Дом.РФ.

По информации аналитиков, дома с плановым сроком ввода в этом году уже раскуплены более чем наполовину, а их стройготовность составляет около 70%. Квартиры, которые сдадут в 2025 году, реализованы застройщиками на четверть. Их строительство завершено более чем на 30%, а соотношение распроданности и стройготовности составляет 85%.

Аналитики констатируют, что ситуация в регионах неоднородная. В четырех из них, среди которых есть Тюменская область, дефицит новостроек «наиболее очевиден». А цены выросли сильнее, чем в среднем по стране.

— Ситуация в ТОП-10 регионах неоднородна. В Москве, Ростовской, Тюменской и Свердловской областях дефицит новостроек наиболее очевиден: соотношение распроданности и стройготовности превышает 80%, а срок реализации строящегося непроданного жилья составил около двух лет и менее. В результате цены на новостройки в этих регионах выросли сильнее, чем в среднем по стране, — отмечают в исследовании.

Избыток предложения наблюдают в Ленинградской области, а баланс между спросом и предложением — в Московской области и Санкт-Петербурге.

В Дом.РФ ожидают, что ситуация на рынке новостроек стабилизируется в 2024 году.

Наблюдения и выводы, сделанные аналитики Дом.РФ по поводу Тюменской области, могут показаться парадоксальными, если брать во внимание, что в регионе второй год подряд застройщики бьют рекорды по вводу жилья. С другой стороны эксперты из сферы говорят о перегретом рынке и его возможном обвале — один из пессимистичных прогнозов.

На прошлой неделе информацию Дом.РФ комментировал губернатор Тюменской области Александр Моор. Он назвал «оздоровительным мероприятием» ситуацию, если рынок многоквартирных домов сократится на 10%. Аргументировал он этот тезис тем, что, когда рынок растет много лет подряд, объемы продаж, цены легко спрятать за всем этим неэффективность предприятия.

— Когда рынок заставит думать, считать, то неэффективные уйдут, эффективные займут их место. В каком-то моменте времени может быть просадка, но это лишь придет на пользу рынку. В моменте времени опасения такие есть, я не говорю, что я оптимист, что всё будет дальше расти так. Безусловно, предпосылки определенные к стабилизации рынка есть, но, по крайней мере, оперативно данные, которые у меня есть за январь, пока не холодно, — рассуждал Моор.

Он добавил, что всё может измениться, нужно следить за политикой Центрального Банка, развитием экономики.

В ЦИАН провели свои расчеты и не подтвердили вывод Дом.РФ, что «в результате цены на новостройки в этих регионах выросли сильнее, чем в среднем по стране». Об этом говорит Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики». По информации экспертов, в 2023 году активные продажи в Тюмени велись в 91 ЖК, в 2022-м — 63 ЖК. Объем активного предложения — число лотов от застройщика, доступное покупателям «в моменте» — в 2022 году в среднем составлял 5.7 тысячи лотов, в 2023 году — 10.2 тысячи лотов.

—- Использовать или нет термин «признаки дефицита» только на основе методики, предложенной в исследовании Дом.РФ, — вопрос открытый. Есть и другие показатели, динамика которых ставит под сомнение актуальность такого термина применительно к ситуации в Тюмени. Из изложения исследования [на РБК] можно сделать вывод, что эта методика будет определять как «дефицитные» любые регионы, где скорость вывода новых проектов замедляется. Но постоянно наращивать выпуск новинок тоже нельзя, так как это имеет объективные ограничения с точки зрения мощностей строительного комплекса, наличия подходящих участков, миграционной привлекательности региона, — констатирует Попов.

Перегиб между динамикой спроса и предложения — это по большей части временное явление, говорит Татьяна Ахметдинова, заместитель директора федеральной компании «Этажи». Она отмечает, что ажиотаж последних месяцев на рынке новостроек был связан целой чередой изменений в льготных программах и ростом ставок по ипотеке на готовое жилье.

— Сейчас ситуация на рынке постепенно нормализуется. Тем более нужно учитывать еще и тот факт, что часть раскупленных за последние несколько лет квартир приобреталась в инвестиционных целях и также формирует объем преодоления в новостройках, не попадающий в эту статистику. При этом часть таких квартир попадает под условия льготного кредитования до сдачи дома в эксплуатацию, а цена на них может быть ниже, за счет того, что они приобретались дольщиками на старте строительства, — объясняет Ахметдинова.

По ее информации, в абсолютных значениях объем предложения на первичном рынке в Тюмени по сравнению с январем прошлого года вырос в 1,4 раза, и сейчас выставлено на продажу более 24 тысяч квартир в новостройках.

Ахметдинова подтверждает, что определенный дефицит квартир есть в домах на финальной стадии готовности. В январе прошлого года доля в новостройках со сдачей в 2023 году была на уровне 34%. В 2024 году доля, где срок сдачи не превышает одного года, снизилась до 18%. В январе 2022 года доля была на уровне 17%. Частично, добавляет она, дефицит такого предложения компенсируется ростом предложения от дольщиков-инвесторов, количество квартир на продаже от которых растет.

Между тем не видят дефицита недвижимости на тюменском рынке в «Бруснике». По их наблюдениям, дисбаланс был в 2022 году, а в прошлом ситуация стабилизировалась.

— Мы не видим дефицита недвижимости на тюменском рынке. В городе в стадии реализации находится более 100 объектов. Только у «Брусники» возводится 11 проектов, в этом году планируем запустить еще один. Дисбаланс на рынке фиксировался в 2022 году: компании пересматривали производственные программы и не спешили с запуском новых проектов. В 2023-м ситуация стабилизировалась, — говорит Максим Филин, коммерческий директор «Брусники» в Тюмени.

Он объясняет, что в среднем дом возводится за два года — именно на такой срок составляется производственная программа и план продаж. Застройщики стремятся сократить сроки строительства.

— «Брусника», например, в ряде проектов стала применять префабрицированные, то есть заранее произведенные на заводе элементы. В первую очередь это касается балконов и лестнично-лифтовых узлов. Сейчас мы применяем их в проекте «Республики 205». Такое решение позволяет ускорить строительство без потери качества. Одна из целей компании — возводить дом за год, — добавил Филин.

В ТИС, комментируя исследование Дом.РФ, объяснили ситуацию тем, что в условиях непрерывного роста цен на стройматериалы девелоперы пересмотрели стратегии сбыта. Теперь при возведении нового объекта застройщики продают не все квартиры, а только определенное количество. Все дело в экономической составляющей — все сразу продавать невыгодно.

— Сейчас, начиная строительство нового объекта, компании открывают для продажи не весь ассортимент сразу, как было раньше, а определенное количество квартир. Объем предложения квартир на витрине распределяется в зависимости от стадии строительства. Если до сдачи дома еще два года, застройщику невыгодно распродать все в моменте по текущей цене, поскольку достраивать объект он, вероятнее всего, будет при более высокой себестоимости строительства, — пояснили в пресс-службе ТИС.

При покупке недвижимости в новостройке абсолютное большинство покупателей стараются выбрать квартиру в проекте с максимально близким сроком ввода, замечают в ЭНКО. Там называют такое желание абсолютно понятным и логичным. При этом, как отмечают в девелоперской компании, исторически всегда было так, что чем ближе срок ввода, тем выше уровень продаж. Но со времен пандемии, введения госпрограмм, понижения ключевой ставки и ряд других факторов, произошел резкий рост спроса на квартиры в новостройках. Это привело к тому, что недвижимость стали раскупать быстрее, чем строится дом.

— Высокий спрос, среди прочих факторов, привел к увеличению стоимости квадратного метра. Сейчас, после поднятия ключевой ставки и первоначального взноса по ипотеке, спрос уменьшился. Время покажет, как сложится ситуация на рынке. Но тут нужно понимать, что при уменьшении спроса застройщики начинают выводить меньше новых проектов. Но люди, как хотели купить квартиры, так и хотят, но не могут в следствии объективных факторов — высокая ключевая ставка, отсутствие денег на первоначальный взнос и так далее. Создается отложенный спрос и есть вероятность, что в момент, когда этот отложенный спрос сможет быть реализован на рынке, не будет большого ассортимента квартир, что в свою очередь приведет к резкому росту стоимости квадратного метра, — резюмируют сказанное в ЭНКО.

Мы регулярно рассказываем про строящиеся ЖК в Тюмени. Недавно показывали, как выглядит стройка возле Профсоюзного моста. Там «Брусника» возводит целый район «Речной порт». А возле тюменской набережной в скором времени должен появиться апарт-отель. Проект прошел экспертизу.