Скрытые дефекты, злые соседи: как тюменцам избежать этих проблем при покупке квартиры — советы бывалых

Если новый предмет гардероба можно купить, поддавшись импульсу, то в случае покупки квартиры требуется более вдумчивый подход. Но даже для тех, кто сталкивается с приобретением жилья не впервые, выбор квартиры может показаться сложной задачей.

Как не получить кота в мешке, приобретая квадратные метры в новостройке? Что делать, чтобы не нарваться на скрытые дефекты? На что обратить внимание, если решили заселиться во вторичку? Разобрались с экспертами сферы недвижимости и тюменцами, которые самостоятельно покупали жилье.

В Тюмени сейчас более 80 новостроек со своими плюсами и минусами. Эксперт в сфере недвижимости Алексей Байдала рекомендует при выборе квартиры прежде всего обращать внимание на собственные потребности, учитывая изменение состава семьи, на перспективу владения квартирой.

«Нередко многие, приобретая первое собственное жилье, оценивают лишь потребности сегодняшнего дня. Например, покупают двухкомнатную квартиру на перспективу появления ребенка, но не учитывают близость садика и школы. Некоторые в погоне за недорогими квадратными метрами недооценивают важность удобной транспортной инфраструктуры. С другой стороны, есть покупатели, которые изучают даже публичную кадастровую карту, чтобы понять, что может в перспективе быть построено рядом с домом, — говорит специалист федерального агентства недвижимости. — Планировка тоже имеет значение, и, чтобы понять, насколько удобно будет жить в квартире, нужно сразу мысленно разбить ее на функциональные зоны, чтобы потом не жалеть о том, что "стена стоит не на том месте"».

Жанат Абышев, риелтор одного из крупных агентств недвижимости, выделяет несколько ключевых аспектов при выборе квартиры в только что построенном многоквартирном доме.

«При выборе квартиры в новостройке следует изучить проектную документацию, обратив особое внимание на сроки сдачи дома и динамику строительства. Сделать это можно на сайте застройщика или портале ЕИЖС (Единая информационная система жилищного строительства. — Прим. ред.). Если дом еще строится, следует съездить и посмотреть дом, потому что рендеры не способны заменить просмотр объекты вживую. Заодно сможете оценить наличие и качество инфраструктуры, транспортную доступность района», — говорит эксперт.

Он также рекомендует не спешить с оформлением сделки купли-продажи и заранее определиться со всеми параметрами будущего жилья. Выбрать район, этаж, квадратуру, четко понимать, какой есть бюджет на приобретение жилого пространства.

После ввода новостройки в эксплуатацию застройщик приглашает собственника осмотреть квартиру, а после — подписать акт приема-передачи. К этому следует отнестись максимально ответственно. Но иногда случается так, что какие-то изъяны новой квартиры удается заметить не сразу.

«Скоро в нашей с мужем новой квартире закончится ремонт, и некоторые недочеты жилого пространства вскрылись только во время ремонта. Конечно, в этом есть и наша вина. Если бы мы сейчас только собирались покупать квартиру в новостройке (советую теперь всем так делать), я обязательно бы вступила в чат жильцов дома, нашего ГП, подъезда. Посмотрела бы, какие там проблемы обсуждают, поговорила бы с жильцами, узнав, что им не нравится.

Обязательно общайтесь со своими будущими соседями. Так я, например, поняла, что в доме очень хорошая слышимость (это подтвердилось во время ремонта), поэтому мы решили делать дополнительную шумоизоляцию потолка. Многие советуют перед покупкой квартиры снять жилье в доме, который вы присмотрели. Так вы точно будете понимать, какого качества там вода (в моем доме жалобы на нее постоянные), что с шумоизоляцией, какие плюсы есть у ЖК и перекрывают ли они существующие минусы», — рекомендует тюменка Александра.

«99% дефектов можно выявить на стадии приемки квартиры от застройщика, надо быть максимально внимательными. В первую очередь произвести осмотр окон и дверей. Они должны плотно закрываться, не иметь провисания и самое главное — соответствовать ГОСТу. Каждое окно следует открыть и закрыть, проверить на наличие сквозняков. Обязательно проверьте работу вентиляции, розеток и выключателей. Осмотрите стены на наличие больших отклонений (при простой штукатурке стен — не более трех миллиметров на один метр) и торчащих из-под штукатурки проводов. На стенах не должно быть следов плесени и мокрых пятен, то же самое касается и пола, — рекомендует Алексей Байдала. — Если срок гарантии от застройщика не истек, вызывайте представителей компании для обследования».

Все обнаруженные недочеты следует фиксировать на фото и видео, прописать в смотровом листе. Проследите, чтобы представитель застройщика поставил подпись под списком выявленных изъянов. Обязательно оговорите сроки устранения недостатков.

«У квартиры от застройщика, как у любого товара, есть гарантия. Она действует в течение пяти лет после подписания акта приема-передачи. Важно, чтобы в договоре были подробно прописаны условия и ответственность застройщика. Если недочет вы выявили уже в процессе эксплуатации квартиры, будет сложно доказать, что это произошло не по вашей вине. Гарантия на изъяны новостройки в таком случае не действует», — предупреждает Жанат Абышев.

При этом, если спустя время после заселения вы обнаружили, что в новостройке, например, мокнет внутренняя стена во время дождя, кривые стены или промерзают стены, вы вправе потребовать у застройщика устранить недостатки, направив претензию.

«Можно также требовать у застройщика компенсации затрат на отделочные работы и материалы. Но бывает и такое, что трещины в здании могут появиться из-за того, что владельцы квартир делают отверстия в несущих стенах — в этом случае застройщик не виноват, а убытки следует взыскивать с соседей, виновных в нарушении нормативов», — уточнил эксперт.

Если есть финансовая возможность, на осмотр квартиры перед подписанием акта приемки-передачи пригласите независимого эксперта. Он сможет найти все изъяны, которые есть (если есть), и указать вам на них.

В выборе квартиры на вторичном рынке есть свои нюансы. Помните: каким бы привлекательным вам ни казалось выбранное жилье, всегда важно учитывать все возможные риски, говорит Жанат Абышев.

«Обязательно проверьте квартиру на наличие технических недостатков. В порядке ли окна, двери, пол? Исправны ли инженерные системы? Если найдете серьезные изъяны, лучше поискать другой вариант. Следующий важный шаг — проверка всех имеющихся документов на квартиру. Так вы узнаете, сколько собственников, как давно и на каких условиях они владеют квартирой. Особенно это важно, если владельцев у жилья несколько: важно, чтобы при продаже все они были согласны на сделку. Перепланировка (если она есть) — еще один важный аспект. Важно, чтобы такие переделки были оформлены официально. После покупки квартиры собственником становитесь вы, и уже вам, а не предыдущим жильцам, в случае чего придется отвечать за неузаконенную перепланировку», — говорит эксперт.

Он же советует не использовать типовые договоры купли-продажи. Их либо следует составить самостоятельно (если знаете, как грамотно это сделать), либо обратиться к профильным специалистам.

К оформлению бумаг о праве собственности нужно отнестись максимально ответственно. Лучше не использовать типовые договоры, скачанные с первого попавшегося сайта.

Коллега Жаната Абышева в дополнение к этому советует еще побеседовать с жильцами дома, где вам приглянулась квартира.

«При выборе квартиры на вторичном рынке мелочей не бывает. Простыми словами, чтобы не прогадать с выбором квартиры, нужно "примерить" ее на себя, причем с перспективой того срока, которым планируете ею владеть. Неплохой вариант — пообщаться с соседями о проблемах дома и понять, насколько вы готовы смириться с теми или иными сложностями», — рекомендует риелтор Алексей Байдала.

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к закону о долевом строительстве: прямая продажа жилья в строящихся домах запрещена. Покупать квартиру в строящемся доме стало безопаснее: если застройщик не достроит многоквартирник, то дольщик сможет расторгнуть договор и вернуть деньги.

Выигрывают от внедрения эскроу-счетов все: застройщик получает финансирование строительства, дольщик — гарантию того, что точно не останется ни с чем. Заинтересованы в этом и финансовые организации, которые, конечно, получают свою выгоду.

«Сейчас рынок девелопмента в Тюмени прозрачный и понятный. Люди стали чаще совершать сделки с эскроу-счетами. То есть качество и сроки строительства контролируют, помимо самого застройщика, еще и банки. Очень трудно при этом сделать плохо. Самое главное для покупателей квартиры в новостройке — посмотреть соответствие графику строительства, изучить проектную декларацию. Если всё устраивает — можно рассматривать вариант приобретения выбранной вами квартиры», — считает Андрей Панасюк, генеральный директор UP ConsAllt.

У нас есть целая рубрика, посвященная недвижимости, — там можно найти огромное количество материалов на эту тему.

Например, недавно мы показали вам, что было на месте холеных новостроек и элитных домов, и рассказали, какие ЖК появятся в Тюмени в ближайшие пару-тройку лет: посмотрите. А еще мы писали про пять самых дорогих новостроек нашего города: жмите на ссылку.